עו"ד אילן שרקון: ההתחדשות העירונית בדרום היא לא רק צורך, היא הזדמנות לאומית

בשיתוף עו"ד אילן שרקון

עו"ד אילן שרקון, שותף-מייסד בפירמת CBA, נחשב לאחד מהשמות הבולטים בישראל בתחום תכנון ובנייה, התחדשות עירונית, משפט מוניציפלי וייצוג דיירים מול רשויות.

בשיחה מעמיקה על עתיד ההתחדשות העירונית בישראל, בפרט בדרום לאחר שבעה באוקטובר 2023, אך גם בכלל. בין ניתוחים נדל”ניים להבנה חברתית עמוקה, אי אפשר להתעלם מהחזון שמוביל את שרקון: לראות את הפריפריה פורחת.

לאורך השנים, עורך דין אילן שרקון וצוות הפירמה מלווים עשרות פרויקטים ברחבי הארץ, מהמרכז ועד הדרום. הניסיון הרב שלהם מעניק להם פרספקטיבה רחבה, לא רק על תחום ההתחדשות העירונית, אלא גם על התהליכים העמוקים שמעצבים את פני היישוב בישראל. משם המשכנו לדבר על השינויים שחלו בתחום בעשור האחרון.

ספר לנו איך הפירמה פועלת כיום בתחום ההתחדשות העירונית.

“אנו מלווים פרויקטים של התחדשות עירונית מהשלב הרעיוני ועד לקבלת היתר בנייה ואכלוס. יש לנו צוותים ייעודיים לכל שלב: תכנון, משפט, קשרי רשויות, ניהול תביעות פינוי דיירים סרבנים, ועוד. זה תחום מורכב שמצריך ניסיון רב והיכרות עמוקה עם חוקי העזר, המדיניות המוניציפלית והרשויות השונות. אנחנו מייצגים הן דיירים והן רשויות מקומיות, ולכן יש לנו זווית ראייה ייחודית. אנחנו מבינים גם את האינטרסים הציבוריים וגם את צרכי התושבים”.

איך אתה רואה את השינויים שחלו בתחום ההתחדשות העירונית בישראל בעשור האחרון?

“השינוי המרכזי הוא מעבר מתפיסה נקודתית של “לחפש בניין ולהרוס אותו”, לתפיסה כוללת: תכנון שכונתי, קביעת מטרות תשתית, תיאום עם תחבורה ציבורית, ופיתוח סביבתי בר-קיימא. יותר ויותר פרויקטים מבוצעים היום במסגרת של תוכניות כוללניות או מסמכי מדיניות עירוניים, וזה נכון גם בתל אביב, גם בירושלים, וגם ביישובים קטנים יותר. מה שבעבר נחשב “תהליך בלתי אפשרי”, היום הפך לאתגר בר-ביצוע, כל עוד יודעים לנהל נכון את הדיאלוג בין כל הגורמים: הוועדות, הדיירים, היזמים, והממסד הממשלתי”.

למרות ההתפתחות המרשימה בתחום ההתחדשות העירונית, עו”ד שרקון לא מהסס להצביע גם על הצדדים הפחות זוהרים; חסמים רגולטוריים, תשתיות חסרות, ומורכבויות מול הציבור. רגע לפני שמדברים על העתיד, חשוב להבין את האתגרים של ההווה: “יש עדיין חסמים רבים. קודם כל, רגולציה מורכבת, לעיתים סותרת. לדוגמה, רשות אחת דורשת חניון תת-קרקעי, ורשות אחרת לא מאשרת חפירה באותו אזור. מעבר לכך, יש גם חסמים אנושיים – חוסר אמון של דיירים, התנגדויות שגורמות לעיכובים, חוסר מידע או אפילו ניצול של הציבור על ידי יזמים לא מנוסים. צריך גם לזכור שלא כל עיר היא תל אביב. פרויקטים בפריפריה נתקלים באתגרים כלכליים מורכבים יותר, ואין את אותו היקף של רווחיות שמאפשר פינוי-בינוי קל”.

המלחמה ששינתה את המדינה

ואז הגיע השבעה באוקטובר 2023. האירועים עדיין מטלטלים מדינה שלמה, אך הם גם עוררו תהליך נדל”ני, תכנוני וחברתי חסר תקדים. עו”ד שרקון היה שם מהיום הראשון, וראה מקרוב כיצד הקרקע, תרתי משמע, מתחילה לזוז.

בוא נחזור להווה: מה השתנה בדרום בעקבות שבעה באוקטובר?

“הכול. מה שנחשב אזור מוכה טראומה הפך לשדה פיתוח. המדינה הבינה שאין ברירה, חייבים להשקיע בדרום. יש הכרה עמוקה שבלי שיקום תשתיתי, חברתי ונדל”ני. אי אפשר יהיה להחזיר את התושבים. כך, פתאום מקומות כמו נתיבות, שדרות, אופקים וירוחם הופכים לחזית ההשקעות. אנחנו רואים שם את הסכמי הגג הגדולים במדינה, מכרזים של רמ”י, תוכניות מתאר מואצות, ושיתופי פעולה בין משרדי ממשלה לרשויות המקומיות. זו לא פחות מהתעוררות”.

האם לדעתך מדובר בשינוי זמני או מגמה ארוכת טווח?

“מגמה. ואני אומר זאת לא רק כאיש מקצוע אלא כאדם שמסתובב יום-יום בוועדות המקומיות. הדרום הולך להיות המוקד הבא של הפיתוח הישראלי. יש תמריצים, יש גיבוי ממשלתי, ויש תודעה ציבורית חדשה. נכון, הדרך לא פשוטה. עדיין חסרות תשתיות, עדיין אין רכבת בתדירות מספקת לנתיבות, ועדיין יש אתגר ביטחוני, אבל כל אלה נפתרים. השאלה היא אם נדע לנצל את ההזדמנות. אני מאמין שכן”.

מול רוח השינוי הזו, קשה להתעלם מהשאלה – האם גם השוק הפרטי מזהה את ההזדמנות? האם יזמים ומשקיעים אכן מבינים את מה שקורה מתחת לרדאר? “בהחלט”, אומר עו”ד שרקון. “אני פוגש יותר ויותר יזמים, כולל כאלה שפעלו שנים רק במרכז הארץ, שמגיעים לדרום. יש שם תחושת חלוציות, של להיות ראשונים בשטח. וגם השקעה כלכלית משתלמת. הקרקעות זולות יחסית, המימון נגיש, ובטווח של 5-10 שנים אני צופה עלייה דרמטית בערך הנכסים. יזמים חכמים יודעים לזהות מתי “הבורסה נמוכה”, ולהיכנס אז. הדרום הוא בדיוק המקום הזה כרגע”.

.

ממשבר להזדמנות

מהדרום חזרנו להתבוננות רחבה יותר. ביקשנו מעו”ד שרקון להתייחס לא רק למה שקורה עכשיו, אלא גם לתמונה הגדולה. לאן פונה מדינת ישראל בכל הנוגע לפיתוח אורבני, ולמה ההתחדשות העירונית הפכה לכלי המרכזי בעיצוב המרחב.

אם נעשה רגע זום-אאוט, לאן אתה רואה את תחום ההתחדשות העירונית בישראל הולך?

“אני רואה מעבר מדגם של “פרויקט-פרויקט” לגישה של תכנון עירוני כוללני. יותר תוכניות הרובעים, יותר מיפוי של מתחמים לפינוי-בינוי עוד בטרם מגיע יזם או דייר. המדינה כבר מבינה שאם לא תתערב, השוק החופשי לבדו לא יוכל להוביל שינוי בקנה מידה לאומי. לכן, אני צופה שנראה בשנים הקרובות יותר תמריצים כלכליים, יותר מעורבות של חברות ממשלתיות, ואולי גם חקיקה שתאיץ הליכים ביורוקרטיים. המגמה ברורה – לערים אין לאן לגדול אלא לגובה, וזה הכיוון”.

ומה לגבי הצפון? אתה מאמין שגם שם נראה פריחה דומה?

עורך דין אילן שרקון מסביר: “אני מאמין שכן. אולי בקצב איטי יותר, בעיקר כי הצפון לא חווה טראומה דומה לדרום, אבל בסוף זה יקרה. המדינה כבר מתחילה להבין שבלי פיתוח מאסיבי בפריפריה המרכז פשוט יתפוצץ. אני צופה שההשקעות יגיעו גם לשם, וגם שם נראה הסכמי גג, תוכניות מתאר חדשות והשתתפות ממשלתית אקטיבית. אם הדרום הוא חלון ההזדמנויות הנוכחי, הצפון יהיה הבא בתור”.

לסיום, מה המסר שלך למקבלי החלטות ולציבור הרחב?

“המסר שלי כפול. למקבלי ההחלטות – זו ההזדמנות שלכם לבנות מדינה מאוזנת, שוויונית וחזקה יותר. תנו כלים, פשטו הליכים, השקיעו לא רק בטון ובבטון אלא גם בקהילה ובחינוך. ולציבור – אל תפחדו משינויים. התחדשות עירונית יכולה להיות ברכה אמיתית, אם עושים אותה נכון. תבחרו אנשי מקצוע מנוסים, תתאגדו, תובילו תהליך ותקבלו איכות חיים טובה יותר”.

בשיתוף עו"ד אילן שרקון