בשיתוף עו"ד הראל ורד
היטל השבחה
היטל השבחה הינו מס המוטל על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבנייה בגין השבחה של מקרקעין, כתוצאה מאישור תוכנית בניין עיר, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. דרישת התשלום להיטל השבחה תתרחש בעת מימוש הזכויות במקרקעין. מימוש הזכויות הינו לרוב בעת מכירת נכס המקרקעין או בעת הוצאת היתר בניה.
היטל השבחה נקבע על ידי שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית.
ברוב המקרים תערך שומת השבחה ע”י שמאי מקרקעין מטעם הועדה בה יפורט בגין מה החיוב בהיטל ההשבחה.
שיעור היטל ההשבחה (המס) באופן רגיל הינו 50% מגובה ההשבחה.
מה ניתן לעשות בעת קבלת דרישת התשלום?
השמאי הראל מסביר, בעת קבלת דרישת תשלום להיטל השבחה מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין שיבדוק את שומת הועדה. שמאי מקרקעין אשר עורך בדיקה מקצועית להיטל ההשבחה יוכל לאמוד את סיכויי הערעור בתיק ולהגיד מה לדעתו סיכויי הערעור. קיימים מצבים בהם שמאי המקרקעין יוכל להמליץ באופן ברור כי סיכויי הערעור בתיק גבוהים. יחד עם זאת, קיימים מצבים בהם היטל ההשבחה שנקבע הינו סביר וההמלצה תהיה שלא לערער על שומת הועדה.
סוגי הליכים לערעור
כיום ישנם מספר דרכי פעולה לערעור/השגה על היטל ההשבחה בעת קבלת דרישת התשלום.
אם המחלוקת הינה על גובה החיוב אז דרך הפעולה הינה לפנות למשרד המשפטים בבקשה למינוי שמאי מכריע בתיק או לוועדת הערר. במידה והערעור הינו על עצם החיוב ניתן לפנות לוועדת ערר. כמו כן, במידה וחלה טעות בשומה ניתן לפנות לוועדה המקומית בבקשה לתיקון השומה. לרוב, אנו ממליצים לפנות דרך הליך של בקשה למינוי שמאי מכריע בתיק.
חשוב לדעת שהזמן לערעור מרגע קבלת דרישת התשלום אינו ארוך. וקיימים מצבים לא מעטים בהם “התפספס” חלון ההזדמנויות לערעור רק בגלל איחור של מספר ימים. זמן הגשת ערעור על שומת השבחה הינו 45 ימים מהיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב. לכן, מיד בעת קבלת דרישת התשלום להיטל השבחה אנו ממליצים להתייעץ עם שמאי מקרקעין.
בהליך של ערעור דרך בקשה למינוי שמאי מכריע, שמאי המקרקעין מטפל מטעם המבקש באופן מלא בתיק עד להכרעת השמאי המכריע. לרוב במסגרת הטיפול תוגש שומה אחרת (שומה נגדית) ומתקיים דיון בתיק.
יצוין גם כי כיום מקודם חוק שומה מוסכמת, לעניין היטל השבחה.
מהי השבחה?
על פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ”ה-1965, השבחה הינה עליית שווי של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. כלומר דרישת התשלום להיטל ההשבחה יכולה להיות על סוגי מקרקעין שונים.
סיכויי הערעור
ברוב מוחלט בתיקים שטיפלנו, הכרעת השמאי המכריע הפחיתה באופן דרמטי את גובה היטל ההשבחה ואף בחלק מהמקרים התקבלה הפחתה מלאה. בעת קבלת תיק לטיפולינו, אנו עורכים חוות דעת אחרת (נגדית) להיטל השבחה בה אנו מציגים את כל טענותינו בפני השמאי המכריע.
עבודה יסודית ומעמיקה יכולה להגדיל את סיכויי הערעור באופן משמעותי ובמקרים מסוימים אף להפחית את גובה היטל ההשבחה לגמרי. לכן בעת קבלת דרישת תשלום להיטל השבחה חשוב מאוד לפנות לשמאי מקרקעין אשר ייבחן את שומת הועדה ויבדוק האם סיכויי הערעור בתיק גבוהים.
הסבר להפרש בין שומת הועדה לשומת השמאי המכריע-
עולם השמאות כולל פרמטרים רבים המשפיעים על חישוב ההשבחה ממנה נגזר גובה החיוב בהיטל ההשבחה. לעיתים קיימות פרשנויות שונות לעניין הפרמטרים אשר באים לידי ביטוי בשומת הועדה. כמו כן, קיימים מקרים לא מעטים ששומת הועדה הינה סבירה. במקרים אלו אנו ממליצים שלא להגיש ערעור. אך כאשר אנו ממליצים לערער על היטל ההשבחה אז התוצאות ברוב מוחלט של המקרים טובות מאוד, כאשר לרוב מדובר בהפחתה דרמטית של היטל ההשבחה.
כמה זמן לוקחת בדיקת כדאיות הערעור?
כאשר אנו מקבלים שומת היטל השבחה מהלקוח לצורך בדיקת סיכויי הערעור, הבדיקה עורכת בין מספר שעות למספר ימים, בהתאם למורכבות התיק.
חשוב לנו מאוד לשקף ללקוח את שלבי ההליך וסדר הפעולות שאנו מבצעים. בצורה זו הלקוח יכול להיות רגוע ולדעת שהוא מקבל את הטיפול הטוב ביותר בתיק.
לסיכום
חשוב לזכור כי בעת קבלת דרישת תשלום להיטל השבחה, מומלץ מאוד לפנות לשמאי מקרקעין אשר יבדוק את כדאיות הערעור.
עו”ד הראל ורד, שמאי מקרקעין וכלכלן
כתובת: המרד 29 (בית התעשיה), תל אביב-יפו.
טלפון: 03-9730597 נייד: 0543455757
האמור בעמוד זה אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או שמאי ומובא להתרשמות בלבד.
בשיתוף עו"ד הראל ורד