בשיתוף עו"ד רעות פלדר
מאחורי הגלימה; ראיון אישי עם עו”ד רעות פלדר. מאת: אדי סוברי
שם: עו”ד רעות פלדר
תחום מומחיות: מקרקעין והתחדשות עירונית
מצב משפחתי: נשואה +3
מקום מגורים: רחובות
- עו”ד רעות פלדר, את כבר למעלה מ-18 שנה עוסקת בהצלחה בנדל”ן – על כל סוגיו. מה הוביל אותך לייחד את הקריירה שלך דווקא לתחום המשפטי הזה?
עסקת מקרקעין היא העסקה הכי גדולה וחשובה שאדם שעושה בחייו – להיות שם עבורו בצומת הזה זה אתגר ומחויבות גדולה. תחום המקרקעין בכלל הוא תחום מרתק שנוגע בתחומים רבים (בהסכם אחד): מקרקעין, מיסים, תכנון ובניה, חוזים, מימון וכו’.
עסקת נדל”ן בתחום התחדשות עירונית – תחום שבו אני עוסקת רבות – גם היא מאתגרת במיוחד. מדובר באנשים שמתפנים מרצון מהבתים שלהם לנוכח ההבטחה להרוס את הקיים ולבנות להם בית חדש ומשודרג. אלה עסקאות שיש בהן הטבה משמעותית אבל גם המון סיכונים.
אני מניחה שהפן הפסיכולוגי שקיים בעסקאות האלה יחד עם הפן המשפטי ותחושת האחריות הגדולה היא זו שגורמת לי לאהוב כל כך את תחום הנדל”ן. בכל עסקה אני בעצם חומת המגן של הלקוחות שלי – אני פה כדי להגן עליהם גם מפני עצמם וגם מפני אחרים.
- יש הנוטים לחשוב שעסקת נדל”ן היא פעולה רישומית פשוטה שאינה מצריכה מומחיות רבה. אני מניח שלא תסכימי עם הקביעה הזו.
אכן, לא אחת פונים אליי לקוחות פוטנציאליים שאומרים לי “מדובר בעסקת מכר פשוטה”, בעוד שלמעשה אין להם מושג במה עסקת מכר “פשוטה” כרוכה. מניסיון רב שנים (ובוודאי במאות עסקאות) – אני יודעת שאין עסקה דומה לקודמתה.
אנחנו כולנו אנשים שונים ולכל אחד יש רצונות ואילוצים שונים וזה כמובן משפיע על העסקאות. בכל עסקה מדובר על נכס שונה שמחייב בחינה של המון פרמטרים: תקינות הנכס, היבטי מס, סכסוכי שכנים, החלטה על שיפוצים, רישום, מימון וכו’.
מעבר לכך מזה שבכל עסקה יש אילוצים של המוכר והקונה כשכל אלה גם יחד צריכים לקבל ביטוי מוסכם בחוזה. השורה התחתונה: “פשוט” זה הדבר האחרון שאפשר לומר על עסקת מקרקעין!
הכי חשוב זה לדעת עסקת מקרקעין חולשת על מספר תחומים, ועורך הדין המייצג חייב לדעת להכיר ולהבין את כלל התחומים הללו: תכנון ובניה, מיסוי מקרקעין, דיני חוזים, מימון וכו’ כל הנ”ל מתרכזים ויוצרים את העסקאות למורכבות מאוד הגם שהעסקה לא מסתיימת בחוזה אלא היא רק מתחילה בנקודה הזו, ויש לדאוג שהעסקה תרוץ באופן חלק לאורך כל התקופה שלה וגם אם יהיו בעיות המייצג שלך ידע לעמוד לידך !
לכן אני חושבת שיש להבין שעסקת מכר מקרקעין היא עסקה מורכבת ויקרה ואין להקל בה ראש.
אגב בתי המשפט מחמירים מאוד עם עורכי דין בתחום זה בגלל הנזקים הגדולים שאנשים נחשפים אליהם במסגרת תקלות שקורות בעסקאות אלה.
- עו”ד רעות פלדר, עד כמה קריטי לקבל בכל עסקת מקרקעין גם את הייעוץ הנכון מבחינת דיני המס?
כשאדם עושה עסקת נדל”ן הוא חייב להיות צמוד ליכולת הכלכלית שלו. כשלא לוקחים בחשבון היבטי מס, עשויים להגיע למצב שבו עסקה הופכת לבלתי משתלמת או בלתי אפשרית. לכן אני תמיד מקפידה שהלקוחות שלי ידעו בדיוק כמה עולה להן העסקה (לרבות חיובי המס הצפויים ולרבות החיוביים הצפויים לרשות המקומית).
מעבר לכך, היערכות נכונה מבחינת דיני המס מאפשרת במקרים מסוימים לתכנן מס באופן חוקי וגם לכך יש לכך השפעה על העסקה והמתווה שלה.
- מחירי הנדל”ן בישראל הרקיעו שחקים בעשור האחרון, יחד עם פער אדיר בין היצע לביקוש. מה את צופה שיקרה בשוק הנדל”ן בשנים הקרובות?
אף שמחירי הדיור גבוהים מאוד, מה שהופך במקרים רבים גם את המשכנתא ליקרה ומכבידה, אני לא רואה שיש פתרון ממשי שיוביל לשינוי. ההיצע מאוד מוגבל ונראה לי שבטווח הארוך אנחנו נחזור למגמה של התייקרות שנבלמה מעט בשנה האחרונה.
לגישתי, המפתח לשינוי נמצא בידי המדינה והיא חייבת לעשות יותר על מנת לעודד את הרשויות לקדם היתרי בנייה בתחומן!
כך למשל המדינה יכולה להגדיל את התקציב לרשויות שיוציאו כמות מסוימת של היתרים, לחייב רשויות לקצר טווחי זמן של ועדות מקומיות ולקנוס רשויות כאשר לא עומדות במינימום יח”ד בשנה. כל הגורמים הללו יכולים לקדם ועודד בניה.
המדינה צריכה גם לשפר את עצמה במכרזים של המנהל ולחייב את הזוכים בהוצאת היתרים תוך זמן קצוב, לאכוף את הליכי הרישוי וליזום עוד ועוד פרויקטים.
- עו”ד רעות פלדר – עד כמה, לדעתך, ההתחדשות העירונית היא הפתרון למצוקת הדיור בישראל?
התחדשות עירונית היא פתרון לחיזוק מרכזי ערים. במרבית הערים, שכונות רבות מאופיינות במבנים ישנים, רעועים, לא מתוחזקים מה שמחליש את מרכזי הערים הן כלכלית והן חברתית.
לגישתי זו חובה שלנו כחברה לעודד ולקדם ולפתח שכונות ישנות וחלשות וגם את מרכזי הערים, אפשר לקרוא לזה “עדכון גרסא”.
ברשויות ותיקות זה בוודאי יכול להוביל גם לתוספת מאסיבית של יחידות דיור, להכניס משפחות צעירות לעיר ולהוביל להצערת העיר.
המלחמה שבאה בעקבות ה7 באוקטובר הציפה את הבעיה הידועה של העדר הממדים – מה שמוביל לפגיעה ישירה בביטחון, ובשקט הנפשי שלנו. זו סיבה נוספת לכך שיש לתת עדיפות לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית.
- מהי הצלחה בעינייך?
כל לקוח שבוחר במשרדי לייצוג זו הצלחה בעיניי.
ובלילה בלילה כשאני עוברת חדר חדר ורואה כל ילדה ישנה בנחת במיטתה אני מרגישה מבורכת ומודה על מה שיש.
החיים הם שבירים אז הצלחה בעיניי היא לחיות בשגרה מבורכת, לעבוד, להנות מחברים ומשפחה.
- מה מוציא אותך מדעתך?
אני משתגעת משרלטנות ומהבטחות שווא. בעולם הנדל”ן זה כל הזמן נמצא ואני באמת לא מבינה איך פעם אחר פעם אנשים נופלים בחמדנותם וחושבים על קיצורי דרך וכסף קל.
- מה הלקוחות שלך לא יודעים עלייך?
לא יודעים עליי שבצבא הייתי ביחידת מחשב אבל בפועל מאז שהשתחררתי במקום להיות ב”הייטק”, אני ב”Lawtech”
- אם לא היית עורכת דין, במה היית עוסקת?
האמת שאין לי משהו אחר שאני רוצה לעשות…מפעם לפעם אני משתעשעת במחשבה שאולי הייתי יכולה להיות איזה מנהלת פרויקט נדל”ן טובה 🙂
- בשעות הפנאי איפה אפשר למצוא אותך?
מתאמנת אצל יעל ענתי, עושה אימוני כוח וריצה לנקיון המוח והנשמה.
- היכן עו”ד פלדר תהיה בעוד 10 שנים מהיום?
מקווה להמשיך לעשות את העבודה שאני אוהבת כל כך, ללוות בעסקאות טובות יותר וגדולות יותר.
בשיתוף עו"ד רעות פלדר