מהם ליקויי בנייה וכיצד מטפלת בהם קבוצת נתנאל?

בשיתוף קבוצת נתנאל

חוסר הבנה בליקויי בנייה ובהגדרתם ככאלו הנחשבים כליקויי בנייה מוביל לא מעט דיירים לזהות כביכול פגמים שונים לטעמם כליקויי בנייה. בשל כך, מגישים הדיירים מעת לעת תביעות רבות לבית המשפט בשל דחיית הצעת הפיצויים שמוגשת להם למרות שעל פי חוות דעת מומחה אין מדובר בליקויי בנייה לא תקניים. כתוצאה מכך הם אינם מבינים מדוע בית המשפט לא נענה לדרישת הפיצוי שלהם להכיר בכך כליקויי בניה ולקבל את תביעתם. המציאות מלמדת שרק אחוז קטן מתביעות שנידונות בין הצדדים בבתי משפט מגיע לכלל פיצוי מלא וברוב המקרים הם נדרשים להכיר בכך שמדובר בסיווג אחר לגמרי של מה שנחשב בעיניהם לליקוי בנייה.

כדי להבין מהם ליקויי בנייה בהגדרתם בחוק וכיצד פסק דין של בית המשפט היה מפצה בגין אותם ליקויים, כדאי לקרוא את המידע הבא ולהבין מהם הסוגים השונים של ליקויי הבניה, באלו מהם אפשר לזכות בפסק דין שיקבל את תביעתם ויזכה אותם בפיצויים מלאים ואלו ליקויים לא יגיעו לבית המשפט כלל. חשוב לדעת כי כמו בחברות בנייה מובילות נוספות, גם בעיני קבוצת נתנאל ליקויי בנייה נחשבים לבעיה שחובה למנוע במידת האפשר עוד בשלב התכנון, ולכן הטיפול בהם נעשה על ידי כמה בעלי תפקידים שמקדישים את כל זמנם לאיתור הכשלים והליקויים, מניעתם או טיפול בהם ותיקונם הן במהלך הבנייה והן לאחר המסירה, בזמן ביצוע פרוטוקול המסירה.

מהו ההליך שמקובל לאיתור ליקויי בנייה ובטיפול בהם?

חגית בן דוד, מנהלת קשרי הלקוחות של נתנאל גרופ , אחראית על הטיפול בכל דיווח על ליקויי בנייה מצד לקוחות שרכשו דירה ודורשים לבצע את התיקונים, ממונה על קבלת התלונות והבקשות מצד דיירים שנתקלים באי התאמות שונות בין חוזה המכר לבין מה שמצאו בדירה, ומכאן גם אחראית על תיקון הליקויים – מסבירה כיצד נוהגים בדיירים שמגלים בדירתם סוגים שונים של ליקויים, מדיווחים על רטיבות בדירה ועד קשיים לסגור דלת או חלון, טעות בבחירת האריחים או המרצפות וליקויים נוספים אחרים.

הדבר נעשה בכל דירה בתקופת הבדק שנקבעת על פי החוק, אשר קבע תקופת אחריות מוגדרת לכל ליקוי בנייה על פי סוג וקטגוריה. תקופות מוגדרות אלו נעות בין תקופה של שנה עד חמש שנים כאשר כאמור לכל מקצוע ותחום תקופת אחריות המוגדרת בחוק. לפני שמגישים בקשה לתיקון הליקויים או חושבים על הגשת תביעה לבית המשפט מומלץ להיעזר בשירותי מומחה בית המשפט על מנת לקבל פיצויים. הבקשות והתלונות מטופלות במחלקה זאת ונבחנות על ידיה כדי להחליט האם מדובר בליקוי בנייה או בעיה, האם זהו ליקוי שדורש תיקון מיידי , האם מדובר בליקוי שאפשר לתת בו פיצוי על ידי החברה, האם זהו מקרה שאפשר

להגיע בו לפשרה או שמא זהו מקרה שלא מגיעים בו להסכמה ולכן הלקוחות מחליטים לתבוע בבית המשפט.

כיצד נוהגת קבוצת נתנאל לגבי ליקויי בנייה?

על פי מדיניותה המוצהרת של קבוצת נתנאל, ליקויי בנייה חייבים להיות מתוקנים כבר במהלך הבנייה ואם מגיעים למצב שבו הם אינם מאותרים בזמן הבנייה, הקבוצה תעשה הכל כדי לתקן את הטעון תיקון או לפצות כאשר אפשר להתפשר ולהימנע ככל האפשר מלהגיע לבית המשפט, למרות ששם ההכרעה היא לא פעם לטובת החברה ולא הדייר. קורה גם לא פעם שהדיירים מחליטים לתקן בעצמם את הליקויים משום שהם מינוריים, אסתטיים או כאלה שאינם גורמים לבעיית בטיחות או למניעה כלשהי מלהיכנס לדירה בכלל. במקרים כאלה הולכים לקראת הלקוח ומשלמים לו את ההוצאה כאשר מדובר בספק או קבלן שאינו נמצא ברשימת הספקים הרשמיים של החברה, ולכן הלקוח מעדיף לבחור אותו בעצמו. במקרים כאלה החברה משלמת חשבון שהוגש לה אם הוא סביר והליקוי דורש תיקון מוצדק.

מה חשוב לדעת על ליקויי בנייה, על פי חוק המכר?

התובעים המגיעים לבית המשפט מופתעים לגלות לפעמים כי יש כמה וכמה סוגים של ליקויי בנייה ולא רק על פי מה שקובע הדייר עצמו שנראה לו כי מדובר בליקוי שמחייב פיצוי או תביעה, שסופה פסק דין המזכה בפיצויים על פי חוות דעת כמומחה מטעם בית המשפט. בהתאם לחוק ולמדיניות קבוצת נתנאל –  ליקויי בנייה הם כל מה שנעשה שלא על פי תקן ויכול להוות מכשול או בעיה. מובן גם שלדעתו של דייר יש קריטריון נוסף שמצדיק תלונה, כמו העובדה שגם אם הפגם לא חורג מהתקן עדיין הוא נחשב לליקוי בעיניו משום שזה לא נעשה על פי מה שסוכם עמו ולא קביל מבחינתו והוא פונה להתייעצות עם עורך דין. זוהי תפיסה סובייקטיבית אמנם, ולכן בית משפט עשוי להחריג אותה מהקטגוריה של ליקויי בנייה ולכן התובעים עשויים לקבל עליהם פסק דין שמחייב תשלום פיצויים . במקרים כאלה שבהם זה לא נראה לו מבחינה אסתטית, אבל אין זה ליקוי בנייה בפועל, קבוצת נתנאל תלך לקראת הלקוח גם ללא פסק דין בבית המשפט שיינתן לטובת התובעים ותשתדל לתקן את הבעיה או לפצות על כך. קל וחומר כאשר מדובר בליקויי בנייה אמיתיים אם המומחה פסק שהם כאלה, היא תתקן ללא שהיות ותהיות. הדברים נכונים גם לגבי ליקויי בנייה שעומדים בתקן ואינם אסתטיים בעיני הלקוח ולכן יתוקנו באותה מידה.

איתור ליקויי בנייה הוא תפקידו של מנהל הפרויקט

בשיחה עם חיים נתנאל, מנהל אזור תל אביב לפרויקטים של קבוצת נתנאל, ליקויי בנייה מקבלים הגדרה מדויקת יותר, ואפשר להבין טוב יותר מהו תהליך העבודה של אנשי קבוצת נתנאל כדי לוודא שלא יהיו ליקויי בנייה. ליקויי בנייה אמיתיים הם ליקויים מהותיים במבנה שאינם מאפשרים להשתמש בו או ליקויים אסתטיים, לפי איגוד מהנדסי הבניין. עליהם נוספים ליקויים שאפשר לפתור בסביבת הנוחות כמו פיצויים ויש ליקויים אסתטיים, כאמור, שמחייבים התייחסות כחלק ממדיניות שירות הלקוחות אבל הם אינם נחשבים בהכרח לליקויי בנייה לא תקניים או כאלה שמונעים כניסה ושימוש בדירה. תפקידו של מנהל הפרויקט מתחיל למעשה משלב התכנון שבו הוא מנהל את המתכננים השונים, מהאדריכל המוביל, דרך כל מהנדס שעובד בפרויקט ועד היועצים בתחומי העיסוק שלהם (כמו חשמל, אינסטלציה ועוד) ואת הקבלנים, כמובן. כל שלב בתכנון נעשה בעזרת תוכנות מתקדמות שונות שאחראיות על תכנון הבנייה בכל רמת קבלן וקטגוריה. תוכנות אלה נועדו למזער את הסיכוי לטעויות ועדיין, למרות המחשוב והתחכום, חובה לבדוק אותן מחדש כדי לעלות על טעויות בתכנון שרק יועצי הבנייה והתכנון יכולים להבין אותן.

הפיקוח על פרויקט הבנייה למניעת ליקויים וטעויות מתחיל בתכנון

תפקידו של מנהל פרויקט הוא לנהל את המתכננים השונים ועליו מוטלת האחריות לאתר ליקויי בנייה ולתקן אותם. לאחר שלב התכנון הממוחשב מנהל הפרויקט יבדוק בעצמו את התכניות ויעלה בעצמו על ליקויים שונים וטעויות. זהו שלב התכנון הנקרא סופר פוזיציה, והוא מפגיש את כל המתכננים לפגישות רבות מספור שבהן עוברים שוב ושוב על כל תכנית של כל יועץ ומנסים לעלות על הטעויות הרבה לפני שיוצאים לשטח ומתחילים בבנייה. בשלב זה כבר כולם מודעים למורכבות הפרויקט ברזולוציה של הפרטים הקטנים ביותר דווקא כדי לא להיתקל בהפתעות לא נעימות בשטח. כך מבטיחה קבוצת נתנאל ליקויי בנייה במינימום האפשרי, שגם אותם מתקנים ברגע שהם מאותרים. בתקופתנו בונים יותר בניינים שמשלבים גם מסחר משרדים ומגורים, כך שהשימושים השונים מחייבים תיאומים רבים ותכנון מוקפד של שלל פרטים. ליקויי בנייה אפשריים מטופלים בפגישות ארוכות ורבות עם כל המתכננים גם ביחד וגם לחוד עם כל הקבוצות כדי לפתור אותן כבר אז ולכן המינימום של הליקויים נעשים ממש בזמן העבודה בשטח כאשר סוגרים כמה שאפשר ומונעים חוסר תיאום בין מתכננים.

ניהול הפרויקט בשטח מונע ליקויי בנייה נוספים

מרגע שיוצאים לשטח, התכנונים השונים עוברים מהתוכנות לתוכנת ניהול משימות ומתבצע מעקב אחר הגרסאות כדי לדאוג לסדר בתכנון כאשר מתחילים לעבוד בשטח. אחד התפקידים של מנהל הפרויקט הוא לא רק מניעת ליקויי בנייה אלא גם שמירה על הסביבה ופגיעה בתשתיות, דבר שמבטיח לדיירים סביבת מגורים נאותה וללא נזקים כתוצאה מהבנייה. איתור הליקויים והפיקוח על הבנייה נעשה לכל אורך הדרך באמצעות מעבדה הבודקת תקניות ובטיחות והיא מוסכמת על ידי משרד הכלכלה למסור חוות דעת על טיב החומרים והביצוע. בדיקות מעבדה שונות מכל חומר שנעשה בו שימוש במהלך הבנייה, כמו בטון ומלט, מלוות את הקבלנים לכל אורך חיי הפרויקט מבדיקת הקרקע ועד יציקת הבטון. הדבר נעשה לא רק בגלל דרישות החוק משום שנחוץ תיעוד של כל פעולה. כך שבמקרה הצורך, בכל בית משפט אפשר להוכיח בקלות את התיעוד ובדיקות האיכות שנעשו.

אילו מערכות נבדקות לאיתור ליקויי בנייה?

קבלני הפרויקט מחויבים למלא אחר הפרוגרמה ומזמנים בדיקות לדרישות שחובה לעמוד בהן לטיב ואיכות החומרים על פי הנחיות הקונסטרוקטור. הבדיקות שנעשות באתר הבנייה מדי יום מצייתות לחוק ולהנחיות הקונסטרוקטור ולכן נלקחות דגימות מכל מערבל בטון ושאר מערכות הבניין, מאקוסטיקה ועד אינסטלציה, מערכות חשמל והחומרים שמשמשים אותן, מתכות ובעיקר אלומיניום, הבידוד התרמי, מערכות תאורה, טיב האיטום, בינוי גז, בטיחות ותקניות של מדרגות, מעקות בטיחות, מערכות תקשורת מתח נמוך, בדיקות הצפה, חדרים רטובים, טיב המרצפות שנבדקות על פי תקן שחיקה וחספוס, חיפוי קירות והקיבוע שלו על ידי חומרי הדבקה, בורגי חיבור ושיטות עבודה. פה בהחלט אפשר לומר שמדובר בבדיקה של כל בורג קטן על בסיס יומי. סיבה נוספת לבדיקות המחמירות של התקניות של החומרים ושיטות העבודה היא הדרישה לעמוד בתקציב. כל ליקוי בנייה גורר חריגה מהתקציב בגלל עצירת העבודות והצורך לתקן ולכן חשוב לאתר כל ליקוי כמה שיותר מוקדם.

איתור ליקויי בנייה לאחר גמר הבנייה

לאחר עמידה בפרוגרמת בדיקות שנעשית על ידי ביקורים בשטח בפיקוח מגיע זמן ביצוע פרוטוקול מסירה לאחר גמר הבנייה. בפרוטוקול מסירה ממלאים מסמך מפורט בבדיקה שנעשית על ידי מנהל הפרויקט עם הרוכש שבו עוברים על הכל, חדר חדר. בפרוטוקול זה רושמים כל טענה של הדייר וכל מה שנחשב בעיניו או בעיני מנהל הפרויקט לליקוי בנייה או ליקוי שדורש תיקון. חשוב לדעת שגם לאחר ביצוע התיקונים הנדרשים על ידי הדייר מתבצע פרוטוקול נוסף כדי לוודא שתוקנו במלואם. המגמה היא להתפשר על פיצויים כאשר לא ניתן לתקן בגין מה שמכונה בבית משפט הפרת חוזה. הפרת חוזה אינה ליקוי שמונע כניסה לדירה ושימוש בה בהכרח, אלא פשוט פגם מסוים שאינו מוצא חן בעיני הדייר ולכן מגיעים אתו לפשרה.

אילו ליקויי בנייה יכולים להיחשב לכאלה בחברה?

ליקויים אסתטיים או תקניים יכולים להיות בכל תחום ובכל מחלקה, מאינסטלציה ועד גימור. לדוגמה, זה יכול להיות כאשר גובה האסלה אינו מתאים למה שסוכם עם הדייר וזה יתוקן למרות שאין מניעה ואין בעיה להיכנס לבית למרות זאת. ליקויי בנייה חריגים שנחשבים בניגוד לתקן יכולים להיות שיפוע לא נכון של רצפת המרפסת, למשל, ואז המים לא ינוקזו נכון לעבר פתח הניקוז. זהו ליקוי בנייה שיתוקן מיד תוך כדי החלפת הריצוף במרפסת ותיקון השיפוע הנכון. כמו כן, חשוב לדעת שעבודות גמר שונות כמו גימורים למיניהם נסגרות בחוזה מבעוד מועד על פי טעמו של הדייר ושם בודקים האם נדרש תיקון של עבודות כמו סיוד, צביעה, נגרות, טיוח וריצוף ועוד. יש גם פגמים וליקויים כמו גובה לא אחיד של המרצפות שלפעמים אפשר לתקן אותן ולפעמים בוחרים בפיצוי, כאשר לא מדובר בליקוי מסכן חיים שמונע שימוש בדירה. במדינות קבוצת נתנאל ליקויי בנייה כאלה בוודאי יתוקנו או שילכו לקראת הדייר לבחירתו, האם לשלם פיצוי או לשלוח איש מקצוע אם טרם תיקן את זה בעצמו.

אילו בעיות רטיבות בדירה נחשבים לליקויי בנייה?

כאשר יש בעיית רטיבות בדירה אפשר לבדוק את תלונת הדייר ולהבין האם מדובר בליקוי בנייה אמיתי או בעיה אחרת. כאמור לעיל, בעיה מוכרת של ליקוי בנייה נחשב שיפוע לא נכון של רצפת מרפסת שבגללו לא ינוקזו המים והם ייקוו ויגרמו להצטברות לחות. זהו ליקוי בנייה בוודאות שמתוקן מידית עם איתורו. חלק מליקויי הרטיבות מתגלים רק עם הזמן בגלל איטום לא נכון מבפנים ומבחוץ שגורם לחדירת לחות אבל גם לחיבורים לא נכונים של האינסטלציה בשיפוע לא מתאים. חשוב לומר שליקוי כמו צנרת שלא חוברה היטב אמור להיות מאותר כבר בשלב התכנון והבנייה ואינו אמור להישאר עד סוף הבנייה. אם הוא נשאר בכל זאת הוא מתוקן מידית על ידי החברה. רק במקרים חמורים מאוד שבהם אי אפשר לתקן או שהרטיבות הצטברה לאיטה ואותרה במשך שנים בית משפט יפסוק פיצויים לדיירים שסבלו מכך.

איך מגלים ליקויי בנייה של רטיבות?

לכל ליקויי הבנייה בתחום הרטיבות יש ציוד מיוחד שמפעילים כדי לאתר אותם כמו מצלמות תרמיות וציוד טכנולוגי משוכלל אחר. בעזרת ציוד זה מצליחים להגיע למקור הבעיה, כולל צנרת שלא חוברה היטב או שהתפוצצה או דלפה וגרמה לרטיבות. מובן מאליו שליקויי רטיבות מתוקנים מידית, כמו גם ליקויים במערכת החשמל שגם מסכנים חיים אם לא יתוקנו מיד. באותה מידה בודקים גם ריצוף וחיפוי ואת התקינות שלהם והאם מדובר בליקוי בנייה אמיתי, כמו מרצפת “רוקדת” משום שאינה מחוברת היטב או שמדובר רק במישוריות או בגוון לא אחיד ולא לטעמו של הדייר.

בשיתוף קבוצת נתנאל