בשיתוף משרד עורכי דין רונאל שווגר ושות
נכנסתם לפרויקט נדל”ן מורכב? ראשית, קחו בחשבון, שבעיקר כשמדובר בפינוי בינוי ובתמ”א: אתם מנהלי הפרויקט ואתם נכנסים לפרויקט מורכב ורב-שלבית הדורש אנשי מקצוע טובים ואמינים ובראש וראשונה: אתם זקוקים כבר בהתחלה למי שישמור על הזכויות שלכם ויימנע בעיות או אפילו התקלתו בנוכלים: עורך דין טוב ומנוסה , מומחה בתחום הנדל”ן
לאחר שבחרתם נציגות לבניין או למתחם, ורצוי מאוד שזה יהיה באופן דמוקרטי ושקוף, תגיעו לשלב של בחירת אנשי המקצוע. לפי כל דבר נוסף כדי למנוע צרות ובעיות: בחרו עורך דין שמכיר את התחום לעומק. עורך דין שזו המומחיות שלו. אחד שצבר ניסיון רב שילווה אתכם ואת הפרויקט יד ביד וייצג אותכם ואת האינטרסים שלכם בנאמנות. רק לאחר מכן, תבחרו את יתר אנשי המקצוע לפרויקט. עורך הדין הוא קריטי עבורכם. כל התחדשות עירונית היא עסקה שבה בעלי הדירות מוכרים בפועל את זכויותיהם בדירה ליזם תמורת תמורה מסוימת.
לכן, חשוב מאוד:
לפנות לעורך דין מתאים ומנוסה ולהתייעץ עמו בכל שלבי התהליך. תפקידו של עורך הדין, בין היתר:
- סיוע בחתימה על הסכמי התקשרות עם היזם והבעלים המקצועיים
- עזרה בטיפול בדיירים סרבנים
- הוא יכול לסייע לבעלי הנכסים בבחירת מפקח ושמאי
- מעקב אחרי ביצוע התחייבויות היזם או הקבלן
בבחירת עורך דין מקרקעין אנחנו ממליצים לפנות למי שמתמחה בייצוג הדיירים ורק למעט מקרים חריגים של עוסק בייצוג יזמים. עורך שכל כולו עוסק כבר שנים בייצוג דיירים, כך שהוא התנסה בכל מכשול ובעיה והשכיל להתגבר עליה לשביעות רצונם המלאה של לקוחותיו. יש להתייעץ עם עורך הדין המלווה את הפרויקט לפני ההתקשרות עם היזם, ולאפשר לו לקיים משא ומתן לטובת הדיירים. חשוב גם לוודא שעורך הדין לא נמצא בניגוד עניינים ושאין לו שום אינטרס הנושק לאינטרס של היזם וברור שהוא גם איננו עובדים עבור היזם אלא אך ורק רק עבור בעלי הדירות, אותם הוא מלווה משלב הארגון ועד סיום הפרויקט. פה נכנסים לתמונה עורכי הדין ידיד רונאל וצלי שווגר מהמשרד הוותיק והמנוסה רונאל שווגר ושות’ המתמחה בנדל”ן בתחומים : עורכי דין פינוי בינוי , עורכי דין תמ”א 38 , ייצוג משפטי בהתחדשות עירונית ומכר דירות. והם מייצגים ברוב רובם של המקרים (למעט מקרים חריגים) את הדיירים ולא את היזמים של הפרויקטים לכן אין לו ולא יהיה לו ניגוד אינטרסים בין אלה שלכם לבין אלה של אנשי המקצוע האחרים שתבחרו.
עו”ד שווגר מומחה בתחום הנדל”ן, חבר ועדת קניין ומקרקעין בלשכת עורכי הדין והוא בעל מומחיות וניסיון רב בליווי עסקאות נדל”ן מגוונות. עו”ד שווגר רכש את ניסיונו הרב במשרדים הגדולים בישראל שם טיפל בעסקאות נדל”ן שונות של חברות ומשקיעים פרטיים. הוא בעל ידע רב בתחום ההתחדשות העירונית ובליווי עסקאות תמ”א 38 לצד ידע וניסיון בליווי קבוצות רכישה, ליווי יזמים בפרויקטים למגורים ומרכזים מסחריים לרבות הסכמי ניהול, ניסוח חוזי בנייה והסכמי יועצים, מיסוי מקרקעין והסכמי מכר מגוונים. נפגשנו אתו באחד מאתרי הבנייה השוקקים בגוש דן להבין יותר לעומק מי הוא ומה הוא מציע לכם.
שלום עורך דין שווגר, הגענו למוד ממך מי אתה ולמה נו לבחור אותך לליווי פרויקטים של פינוי בינוי, תמ”א והתחדשות עירונית. ספר לנו איך זה עובד. איך אתה עובד:
עו”ד שווגר:
“בשמחה. לכל פרויקט שאנחנו מלווים אנחנו מבצעים מכרז מסודר ליזמים, מאתרים דו”חות כלכליים מפורטים על היזמים שנבחרים כרלוונטיים ובודקים עליה לעומק במאגרי המידע השונים כמו דן אנד ברדסטריט עם דגש על האיתנות הפיננסית של החברה.”
היו מקרים בהם פסלתם יזם?
“בהחלט כן. בעבר מצאנו יזמנם בעייתיים ועצרנו בזמן את ההתקשרות איתם. החכמה הכי גדולה היא למנוע מראש מהלקוחות שלנו להיכנס לצרות שאחר כך קשה להיחלץ מהן.”
למשל?
“היה מקרה שעלינו על כך שיזם מסובך כלכלית עד צוואר והוא מיד ירד מהפרק. מקרה אחר היה של יזם שהתמהמה וחיכה להיתר בנייה הרבה מעבר לזמן הסביר. בדקנו את סיבת העיכוב וגילינו שהוא מנסה למכור את הפרויקט למישהו אחר. בדקו עוד וגילינו בפרויקט אחר שמאוד לא מרוצים ממנו ויש כלפיו תלונו מרובות. ניסנו באופן מכובד שהוא ייצא מהפרויקט והוא סירב ורק לאחר שהודענו לו שנלך לבית המשפט לבירור העניין והודענו לו שהוא לא עמד בהתחייבויות שלו לגבי לוחות זמני – הוא נסוג. סיימנו את ההתקשרות של הדיירים אתו והפרויקט שהיה במקור פרויקט חיזוק בלבד (תמ”א) הפך להיות לפרויקט להריסה ובנייה. כלומר גם סילקנו יזם לא מוצלח ולא אמין והחלפנו אותו ביזם טוב יותר עם איתנות פיננסית גבוהה וגם שינינו את אופי הפרויקט לפרויקט בנייה ששדרג את הנכס הנדל”ני באופן דרמטי כולל תוספת של מחסנים וחנייה. כך שהדיירים יצאו מרוצים מאוד. היה גם מקרה שגלינו שהיזם בכלל לא על הפרויקט אלא העירייה היא שמקדמת את התוכנית..”
נשמע כמו ג’ונגל..
“אנחנו עושים סדר בג’ונגל הזה עם מצ’טה (מחייך). כך למשל אנחנו מודעים לעובדה שיש יזמים רבים שמפזרים הרבה אנשים בשטח ומשכנים בעלי דירות לפרויקטים כשהם מבטיחים הבטחות שאין שום התכנות שהם יקיימו אותן ומחתימים מהר-מהר את נציגות הנכס כך שיהיו מחויבים בבלעדיות רק לאותו יזם. אנחנו מזהירים את הדיירים: אל תחתמו על שום מסמך כל עוד לא בחרתם עורך דין. ובחרו את העורך דין אחרי חיפשו יסודי ושיקול דעת. הנציגות של בעלי הדירות חייבת לעבוד בשקיפות מלאה מול בעלי הדירות אותם הם מייצגים ויזם הגון לא מתנגד לזה. ”
איך בוחרים יזם ראוי?
“הדרך להוציא פרויקט לפועל בצורה חלקה ובטוח היא לבחור יזם עם ניסיון, צוות טוב ומערכת איתנה ואמצעים ראויים להרים פרויקט בסדר הגודל שאתם מעוניינים בו בכל הליכי התכנון, היזמות והביצוע. פרויקטים נוטים להיתקע כשהיזם קטן או לא מספיק מקצועי ואמין.”
ומה הוא ההליך בהתחדשות עירונית?
“בהתחדשות עירונית אתם עושים עסקה ומתחילים לתכנן לפני שיודעים בכלל מה יאושר. יש אמנם קווים מנחים, אבל אין תוכנית מאושרת וסגורה. צצות במשך התהליך דרישות של ועדות שונות ולכן הבטחון של יזמים יכולות להיות לעיתים ‘על הקרח’ רק כדי שתבחרו בהם.. כל ההסכם כפוף בעצם להחלטות הועד לתכנון ובנייה. יש חוזה – ויש דינמיקה של החיים. השניים לא בהכרח חופפים. ויש גם יזמים שמבטיחי את השמיים ויודעם מראש שזה לא ניתן ליישום. הם בונים על זה שאחרי כמה שנים אתם כבר תתעייפו ולא תרצו להחליף אותם ולהתחיל מאפס.”
לפני שנסיים, שמענו שהשקתם לאחרונה שירות חדש. ספר לנו
“אכן כן. צורך קיים שאנחנו כבר מדע לו זמן רב, הוליד את השרות החדש: אנחנו נתקלים בפרויקטים רבים של בעלי דירות שחוששים לחתום על חוזים עם היזמים ואנשי מקצוע אחרים. אנחנו מבצעים עבור בדיקת ההסכם וחוות דעת שנייה. השרות ידידותי ומספיק שפונים אלינו 2-3 בעלי דירות שאינם רגועים לגבי חתימה על הסכמים ונבדוק עבורם את כל מה שצריך: את עיקרי ההסכם, לוחות הזמני ובדיקות יסודיות לגבי היזם. חשוב שתבינו ע מה בדיקות אתם חותמים. מאיתנו ניתן לקבל גם second opinion שתישנו בשקט בלילה.
לפני שאתם נכנסים לפרויקט נדל”ן חשוב שתקבלו ייעוץ.
לפגישה ראשונית:
משרד עורכי דין רונאל שווגר ושות’
03-5055799
077-2012333
כתובת: רח’ ז’בוטינסקי 7, מגדל משה אביב רמת גן
בשיתוף משרד עורכי דין רונאל שווגר ושות