עו”ד גואל פילוריאן: “ליווי לקוח בעסקת נדל”ן מחייב בחינה של כל אספקט אפשרי”

בשיתוף עו"ד גואל פילוריאן

רמות הביקוש וההתעניינות בתחום הנדל”ן בין לצרכי מגורים ובין לצרכי השקעה עולות כמדי שנה.

אם גם אתם עומדים רגע לפני רכישת דירה יד שנייה, הנה לכם מדריך קצר פרי עטו של עו”ד גואל פילוריאן אשר מתייחס למספר נקודות חשובות בדרך לעסקה הגדולה בחייכם, יעזור לכם להימנע מטעויות ויחסוך מכם מפח נפש גדול.

5 דברים שחייבים לשים אליהם לב לפני שרוכשים דירה יד שנייה

#1 קבלת אישור עקרוני למימון באמצעות משכנתא

בטרם כניסה להליך חיפוש דירה וככל ויש צורך במימון רכישת הדירה ממקורות חיצוניים, מומלץ לפנות לבנקים השונים על מנת לקבל אישור עקרוני לקבלת משכנתא.

קחו בחשבון שהליך זה יכול להימשך לעיתים אף מס’ שבועות בטרם תקבלו את האישור המיוחל, אך יכול למנוע מכם מפח נפש גדול ככל ולא תקבלו את האישור עקרוני לקבלת משכנתא וחלילה אף בחיובכם בהפרת הסכם במידה וכבר נחתם הסכם לרכישת הדירה וכעת אין ביכולתכם לממן אותה.

#2 בדיקת המצב המשפטי והתכנוני של הדירה

מצאתם את “דירת חלומותיכם”? מצאתם “דירה להשקעה” במחיר מצוין באזור מבוקש? תתפלאו לשמוע שלפעמים מה שנראה כמו דירה ויש בה מתקנים כמו דירה – אינה דירה בפועל וחמור מכך נבנתה ללא היתר בניה או בניגוד לה.

בייחוד בעסקאות רכישת דירה יד שנייה, ועל אחת כמה וכמה כאשר מדובר בנכסים “מיוחדים” כגון בית פרטי, דירת גן, פנטהאוס וכדו’.

יש לוודא ע”י אנשי מקצוע את מצבה הרישומי והתכנוני וכי “הדירה” אותה אתם מעוניינים לרכוש, והבניין בו היא נמצאת נבנו כדין על פי היתר בניה ללא חריגות בניה, ושהדירה אכן מוגדרת ברשויות השונות כדירה ולא כמחסן/אולם או משרד כפי שנגלה בפניי מס’ רב של פעמים – כאשר דבר זה אף משפיע על גובה מימון המשכנתא אשר תקבלו אם בכלל.

#3 רק עורך דין מקצועי העוסק בנדל”ן אמור ללוות אתכם בעסקה

לתחום הנדל”ן רבדים רבים. “אני ממליץ לכם לבחור עו”ד אשר עוסק בתחום כעיקר ולא “על הדרך”, מבהיר עו”ד גואל פילוריאן.

רוב האנשים בישראל לא קונים דירה בכל יום, אל תתפתו להצעות שכר טרחה נמוכות מהמקובל בהתאם לאופייה של העסקה – זכרו, מה שעולה זול עלול לעלות ביוקר, בחרו עו”ד מקצועי שישכב על הגדר בשבילכם ויעשה את כל המוטל עליו על- מנת שתוכלו לישון בשקט כאשר אתם רוכשים דירה.

המון דמעות וכספים נשפכו לאנשים אשר גילו כי הדירה אשר רכשו לא נרשמה על שמם במקרה “הטוב” במשך 30 שנה או שכל כספם ירד לטמיון במקרה הרע.

#4 לא חותמים על שום מסמך לפני החתימה על הסכם הרכישה!

הגעתם להסכמה בעל פה עם בעל הדירה על גובה התמורה ועל תאריך מסירת הדירה? מצוין, תחליפו את פרטי עוה”ד שלכם ותנו להם לנהל זאת מכאן.

בשום מצב אתם לא חותמים על שום מסמך/זיכרון דברים/מפית בבית קפה/התחייבות בוואטסאפ . אחזור זאת בשנית, לא חותמים על כ-ל-ו-ם. ישנה פסיקה ענפה בה לאחר שהעסקה התפוצצה – אחד מהצדדים חויב בתשלום פיצויים או בסעד של אכיפת הסכם לאחר שחתם על מסמך כלשהו כלפי הצד השני בטרם חתימת הסכם המכר .

#5 היבטים של מס רכישה

האם אתם צריכים לשלם מס רכישה בגין רכישת הדירה? האם אתם זכאים להטבה במס רכישה?

נכון למצב המשפטי כיום, יחיד תושב ישראל הרוכש דירת מגורים יחידה כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963, לא ישלם מס רכישה על חלק השווי שעד 1,919,155 ₪ כאשר מעל לסכום זה ואילך ישולם תשלום מס רכישה דיפרנציאלי בהתאם לשווי רכישת הדירה במדרגות מס שונות.

באם הנכם רוכשי דירת מגורים (שאינה דירת מגורים יחידה) תצטרכו לשלם מס רכישה מהשקל הראשון על חלק השווי שעד 5,872,725 ₪ סך של 8% משווי העסקה כאשר מסכום זה ואילך יעמוד החיוב במס רכישה בסך של 10% משווי העסקה.

יודגש כי על אף האמור לעיל, ישנם הטבות במס רכישה למס’ קבוצות באוכלוסייה ולאנשים עם מוגבלויות בהתאם לכל דין.  כלכלו את צעדיכם ואת כספיכם בתבונה – ככל והנכם חייבים בתשלום מס רכישה, עליכם לשלם בתוך 60 יום מתאריך העסקה את מס הרכישה על פי השומה העצמית אותה הגיש עו”ד מטעמכם ובמקרה ששומת מנהל מס השבח גבוהה מהשומה העצמית, יש לשלם את הפרש המס בתוך 30 יום מיום שנמסרה הודעת השומה לרוכש הדירה.

*התוכן באדיבות עו”ד גואל פילוריאן ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה רשימה מלאה או מקיפה של כל ההיבטים שיש לקחת בחשבון לפני עסקת נדל”ן. העושה שימוש באמור ללא התייעצות פרטנית עושה כן באחריותו ועל דעת עצמו.

בשיתוף עו"ד גואל פילוריאן