בשיתוף פז שמאות מקרקעין
שמאות מקרקעין הינה תחום מורכב וכוללת נושאים כלכליים רבים בקביעת שיעורי היוון, תחומי מס מעמיקים, הצורך במעקב אחר פסיקה עדכנית, ידע משפטי נרחב ועוד.
שמאות מקרקעין אינה מוצר מדף. מוצר מדף זה מוצר זהה אשר מוצע במחירים שונים. ברכישת מוצרים אלה, כל אחד מבצע סקר שוק ומחליט מה ההצעה המתאימה לו.
קיימים שיקולים של מחיר, אחריות, מספר תשלומים ועוד.
בניגוד למוצר מדף, שמאות מקרקעין הינה פרי יצירתו של השמאי.
שמאי מקרקעין בראשון לציון אחד סביר להניח שיהיה שונה בתכלית משמאי אחר בסביבה.
במאמר זה ננסה לסייע לך בבחירת שמאי מקרקעין בראשון לציון. הדרך היחידה הקיימת לך הינה לשאול שאלות ולבחון את מקצועיותו של השמאי.
.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בראשון לציון על בחינה משפטית במקרקעין:
כאשר הנכם מבקשים לבצע הערכת שווי נכס, שמאי מקרקעין בראשון לציון נדרש לבחון את המצב המשפטי של המקרקעין.
תשריט הבית המשותף:
תשריט הבית המשותף הינו מסמך משפטי אשר מצוי בארכיב של משרד המשפטים.
מסמך זה קובע איזה חלק במבנה שייך לאיזו דירה (מחסן, חניה). בדיקת מסמך זה בצורה יסודית חשובה ביותר. ליקוי ברישום תשריט הבית המשותף יכולה לגרום לבעיות, לרבות אי קבלת מימון מבנק.
אישור זכויות:
אישור זכויות הינו אישור בעלות בנכס מקרקעין אשר אינו רשום בצורה מלאה ברשם המקרקעין.
אישור זכויות נפוץ במקרים של הפשרת קרקע והקמת דירות חדשות. עד לרישומן של הדירות בטאבו הזכויות רשומות במנהל.
קיימים מקרים בהם הקרקע אינה מוסדרת מזה שנים רבות ושטר הבעלות הרלוונטי הינו אישור זכויות.
חשוב לבחון את אישור הזכויות לצורך איתור תנאים משפטיים אשר יכולים להשפיע על שווי הקרקע או ניצולה.
חוזה חכירה:
חוזה חכירה הינו מסמך משפטי המקנה למחכיר חזקה בקרקע.
קיימת חשיבות רבה בבחירת שמאי מקרקעין בראשון לציון אשר בקיא בנהלי רשות מקרקעי ישראל.
מיסוי רשות מקרקעי ישראל הינו תחום מורכב אשר דורש התמקצעות רבה וייחודית.
בחוזה החכירה ניתן לאתר נתונים חשובים ביותר כמו תקופת החכירה, אפשרות להארכה, קיבולת ניצול, ייעוד הניצול ועוד.
בניתוח חוזה חכירה, שמאי מקרקעין צריך לבצע את כל הסימולציות האפשריות לחסכון במס ללקוח.
הסכם שיתוף:
הסכם שיתוך הינו מסמך אשר קובע מסויימות בקרקע. לדוגמה, לך ולחברך מגרש בשטח של 500 מ”ר.
כל אחד בעלים ב – 50% מהמגרש. נסח הטאבו אינו קובע מי מחזיק בחלקו הדרומי ומי מחזיק בחלקו הצפוני של המגרש.
הסכם שיתוך הינו מסמך המלווה בתשריט הקובע איפה במדויק חלקו של כל שותף בקרקע. הסכם זה ניתן להפקיד בטאבו ואזי, כוחו יפה לעולם.
בעיקר בראשון לציון קיימים בתים צמודי קרקע אשר מצויים בחוזה חכירה מול המנהל. במגרשים אלה ניתן לבצע פעולות כגון היוון, הקניית בעלות ועוד. במקרים אתה, יש להתייעץ עם משרד שמאי מקרקעין אשר מתמקצע מאוד בנושא כגון “דמי היוון” ועוד.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בראשון לציון על בחינה הנדסית במקרקעין:
בדיקה תכנונית הינה בדיקה של התאמה להיתר. שמאי מקרקעין בראשון נדרש להצטייד בהיתר בניה מודפס ולבצע מדידות בקרה בעזרת סרגל לייזר.
מדידה זו תסייע לשמאי לזהות שטחים אשר בנויים שלא כחוק ולתת להם משקל ראוי. קיימים מקרים בהם ניתן להכשיר את תוספת הבנייה שלא קבלה אישור.
השמאי צריך לבחון את הטופוגרפיה של הקרקע, קיומם של עצים בוגרים ובדיקות רבות נוספות.
חשוב לדעת! כי במידה ואתם חתמתם חוזה על דירה שחלקים ממנה בנויים ללא היתר – לא תקבלו משכנתא עבור אותם החלקים.
גם אם אתם לא צריכים משכנתא, בעתיד שתרצו למכור את הנכס, סביר להניח כי תתקשו למצא קונה אשר יסכים לבצע את העסקה במחיר שוק.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בראשון לציון על בחינה תכנונית במקרקעין:
במקרים רבים מומלץ לבצע בדיקה תכנונית. שמאי מקרקעין בראשון לציון צריך להכיר את תכנית המתאר החדשה לעיר ואת זכויות הבנייה הנגזרות ממנה.
קיימים מקרים בהם קיימת תכנית אשר יכולה להשביח את המקרקעין ותכנית אשר יכולה לפגוע בערכו.
מדובר על תכנית במקרקעין גובלים או בחלקה עצמה.
בדיקה תכנונית מתבצעת ברשות מקרקעי ישראל, מנהל התכנון והוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון.
מה צריך לדעת שמאי דירות בראשון לציון על מיסוי מקרקעין:
במקרים רבים בביצוע עסקה במקרקעין אתם צפויים לתשלומי מס.
פניה לשמאי דירות בראשון לציון יכולה להאיר את עיניכם לעניין חבות המס למנוע עוגמת נפש רבה.
במכירת מקרקעין, לרוב, חלים המסים הבאים: היטל השבחה, מס שבח ותשלומים לרשות מקרקעי ישראל.
שמאי דירות בראשון לציון צריך להכיר לעומק ובצורה ייסודית ביותר את רזי כל מס ומס.
שליטה מעולה של שמאי מקרקעין יכולה לסייע הן בקבלת חוות דעת איכותית והן בקבלת ייעוץ כללי מועיל.
היטל השבחה
מס שבח הינו מס המשולם על תוספת זכויות הבנייה שנוספה למנכס ולא נוצלה.
דוגמה: קיים בית חד משפחתי בשטח של 150 מ”ר. שווי למ”ר היום 30,000 ₪.
בשנת 2005 אושרה תכנית להוספת קומה נוספת והמוכרים מעולם לא ביקשו לבנות את הקומה.
שווי למ”ר בנוי בשנת 2005 הינו 15,000 ₪. עלויות בנייה למ”ר 5,000 ₪. המדד עלה ב – 30%.
על פי הנתונים שבדוגמה, שמאי מקרקעין בראשון לציון צריך לבצע את אומדן המס בצורה הבאה:
- חילוץ שווי מ”ר מבונה משווי מ”ר בנוי. הרי נרצה לשלם רק על עליית שווי הקרקע ללא עלויות הבנייה.
- מכפלת השווי למ”ר מבונה בשנת 2005 בשטח במותר.
- שימוש במקדמים והצמדה.
להלן תחשיב לדוגמה: 15,000 ש” למ”ר בנוי בניכוי רווח ייזמי 10% בניכוי עלויות בנייה 5,000 ₪ = 8,600 ₪ למ”ר מבונה.
8,600 ₪ * 150 מ”ר * 1.3 (מדד) * מקדם בניה על קיים 80% = 1,350,000 ₪.
היטל ההשבחה הינו מחצית מההשבחה, דהיינו 50%.
מס שבח:
מס שבח משולם על הפער בין מחיר הרכישה למחיר המכירה בניכוי הוצאות. היטל השבחה הינה הוצאה מוכרת.
מס השבח מתחלק בין נכסים עסקיים לנכסי מגורים.
שליטה של שמאי מקרקעין בראשון לציון במס שבח הינה קריטית לביצוע חוות דעת שמאית מדויקת ומקיפה.
קיימים פטורים רבים ושיטות לניצול סעיפי החוק על מנת לשלם מס שבח הוגן בהתאם למדיניות רשות המסים.
מיסוי לרשות מקרקעי ישראל:
התשלומים לרמ”י הנפוצים הינם דמי היוון, הקניית בעלות, דמי היתר ועוד.
נהלי רשות מקרקעי ישראל מתפצלים לשתי פלחים. הפלח העירוני והפלח החקלאי.
המיסוי בין הפלחים הינו שונה בתכלית.
ליווי מקצוי של שמאי מקרקעין בעסקת הקניית בעלות ותשלום די היוון מומלצת ביותר.
ביצוע שמאות מקרקעין לצורך חישוב מיסוי רמ”י צריכה להתבצע על ידי שמאי מקרקעין מומחה בלבד.
לכתבה נוספת על שמאי מקרקעין בראשון לציון.
.
במשרדנו, פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.
בשיתוף פז שמאות מקרקעין