בשיתוף מוזס אדריכלות
בין אם אתם רוצים לבנות, לשפץ, להרוס או לשנות מבנה – ברובם המכריע של המקרים אתם צריכים היתר בנייה. למרבה הצער, השגת היתר אינה משימה פשוטה. מדובר בהליך ארוך, מתיש ומתסכל, שבדרך כלל נמשך מספר שנים, ויש לכך השלכות שליליות לא רק עבור אנשים פרטיים, יזמים ואנשי מקצוע נוספים בתחום, אלא עבור המדינה כולה.
מתי נדרש היתר בנייה?
המקרים בהם עליכם להגיש בקשה להיתר, מפורטים בסעיף 145 לחוק התכנון והבנייה. על פי החוק, “כל בקשה לשימוש במבנה בצורה החורגת ממה שאושר בעבר בהיתר הבנייה” מצריכה היתר.
כלומר, כמעט כל פעולה שאתם יכולים לחשוב עליה. בין השאר:
- הקמת בניין חדש, הריסתו או הקמתו מחדש.
- כל תוספת לבניין קיים – סגירת מרפסת, חניה מקורה וכו’.
- שינוי בקירות חיצוניים – עבור קירות פנימיים לא נדרש היתר, אלא אם אתם משנים את שטח הדירה או פוגעים ברכוש משותף.
אם עוד מעולם לא הגשתם בקשה להיתר בנייה, קיים סיכוי גבוה שעוד תצטרכו להתמודד עם התהליך הזה בעתיד.
הנתונים חושפים תמונת מצב עגומה!
כאשר הרבה אנשים מחכים להיתרים על מנת לבנות, הטיפול בבקשות צריך להתנהל בהתאם – במהירות וביעילות. בפועל, התהליך נמשך בממוצע בין שנה וחצי לשלוש שנים.
“לרשויות המקומיות קשה לעמוד בכמות הבקשות להיתר אשר מוגשות כל שנה, במיוחד מאחר והכמות הזו עולה כל שנה באופן משמעותי”, מסביר אלדר מוזס, המנכ”ל והבעלים של ”מוזס רישוי ותכנון אדריכלי”, “בשונה מגופים פרטיים, לרשויות לוקח יותר זמן עד שהן מעדכנות תקני עבודה. ברשויות מסוימות, כמות העובדים זהה לכמות העובדים שהייתה לפני 15 שנים – בזמן שהאוכלוסייה צמחה כמעט ב-50%. ”
“כלומר, יש דרישה מובהקת להפשיר קרקעות, לבנות יחידות דיור נוספות ולהגדיל דירות למשפחות שהתרחבו, אך הרשות לא מתאימה את עצמה למצב – לא מבחינת ההון האנושי, הנהלים, מערכות והליכי העבודה”.
מדי כמה חודשים, מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נתונים בנוגע למצב הבנייה בישראל: מספר היתרי הבנייה שהונפקו, הדירות שבנייתן התחילה והדירות שבנייתן הסתיימה. אחרי שנים של נתונים מאכזבים – ירידות בכמויות או לכל היותר עליות קטנות, הדו”ח האחרון מעט מעודד.
בין החודשים יולי 2021 ליוני 2022 חלו העליות הבאות:
- 1% במספר ההיתרים שהונפקו.
- 3% במספר התחלות הבנייה.
- 6% בכמות הדירות שסיימו לבנות.
עם זאת, כאשר צוללים לנתונים, מבינים שהדרך לפתרון הפלונטר סביב הוצאת היתר בניה עוד ארוכה. ראשית, הפער בין התחלות לסיום הבנייה מדאיג, ותורם לפער בין היצע הדירות לביקוש. שנית, כמעט חצי (47.6%) מהיתרי הדירות הונפקו במחוז תל אביב ובמחוז המרכז, מה שמעלה שאלות לגבי אזורים אחרים בארץ.
כמו כן, על פי נתוני הלמ”ס, בנייה של בניין נמשכת בממוצע 32 חודשים (כמעט שלוש שנים). בהתחשב בכך שניתן לבנות בחודשים נוספים, די ברור שהעיכוב במתן ההיתרים יוצר פקק.
למה זה כל כך קשה?
איך נוצר הפקק הזה? מדוע השגת היתר בנייה בארץ לוקחת יותר זמן מאשר במדינות אחרות? קודם כל, חשוב לציין שמשך ההמתנה להיתרים לא מוגבלת בחוק. כלומר, אתם תלויים בחסדיהן של הרשויות המקומיות.
תוסיפו לזה הרים של ביורוקרטיה מעיקה, התנהלות מול שלל גורמים שונים, דרישות חסרות הגיון ומערכות מסורבלות – ותקבלו מתכון בטוח לעיכובים. “יש חוסר תקשורת בין המחלקות הפנימיות ברשות”, מפרט מוזס, “אין הגדרה ברורה של תחומי אחריות וסמכויות, כך שבכל שלב כל מחלקה יכולה לבקש דרישה מסוימת שסותרת מחלקה אחרת”. ‘מוזס רישוי ותכנון’ נאלצת לגשר על הפערים בתקשורת ועל ההתנהלות הלקויה. ”אנחנו עובדים שעות רבות מול הרשות, וזה מגדיל את הוצאות בעלי הנכסים והיזמים”.
המדינה עושה ניסיונות לזרז את הנפקת ההיתרים, אך בינתיים ללא הצלחה. אחד מאותם ניסיונות היה תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה, במסגרתו נקבעו מגבלות על זמני התגובה והאישור של עובדי הרישוי, אך בהיעדר חוק שאוכף זאת – הם לא עומדים בזמנים.
חלקו העיקרי של תיקון 101 היה העברת התהליך לעולם הדיגיטלי, שהייתה אמורה להקל על המבקשים, אבל עד כה לא הביאה לשינוי משמעותי. ללא אפשרות למפגש פיזי, הרבה יותר קשה לגשר על אי הבנות, למצוא פתרונות מהירים ולקדם עניינים.
“הכוונה של המעבר לרישוי זמין הייתה טובה, היישום פחות טוב”, אומר מוזס, “עדיין נדרשת הגעה לרשות במקרים רבים, ובשונה מאשר בעבר יותר קשה לקבוע פגישות ולקדם דברים באופן מיידי”.
אחד הגורמים לעלייה המתמשכת בשוק הדיור
זהו מצב בעייתי מאוד, ולא רק בשל התסכול שאתם עלולים לחוש במהלך ההמתנה הארוכה. למעשה, הסחבת בתחום ההיתרים היא אחד הגורמים העיקריים, אם לא הגורם הראשי, למחירים הגבוהים של נכסי מגורים בישראל.
לדבריו של מוזס, “שוק הדיור היום יכול היה להיות במקום שונה לחלוטין אם הליכי הרישוי היו קצרים יותר, כמו במדינות אחרות. השוק היה חי, קבלנים היו בונים יותר דירות ויותר זוגות צעירים היו מצליחים לרכוש דירה חדשה. בנוסף, הייתה נוצרת המון עבודה לכל אנשי המקצוע המעורבים בתהליך הבנייה”.
מחירי הדיור עולים, בין היתר מכיוון שקיים פער גדול בין היצע הדירות לבין הביקוש. אם היתרי בנייה היו מוענקים יותר מהר, ניתן היה להגביר את קצב הבנייה ולצמצם את הפער הזה.
מה אתם יכולים לעשות?
איך בכל זאת אפשר לקבל היתר בנייה תוך זמן סביר? במילה אחת: סדר. כאשר התהליך כל כך מורכב ומבלבל, הדרך היחידה להישאר בשליטה ולזרז את השגת ההיתר היא להיות מאורגנים, ערניים וחדים.
קשה לעשות את זה לבד – להבין את הטפסים, לתעד הכל בקפדנות ולהימנע מטעויות – ולכן אתם צריכים עזרה. אלדר וצוות המומחים שלו ב’מוזס רישוי ותכנון אדריכלי’ ילוו אתכם לאורך כל הדרך. הם מבינים את הדרישות והמערכות המקוונות, יודעים להתמודד עם הבירוקרטיה ומסוגלים לחסוך להם הרבה זמן וכאבי ראש.
“אני הבנתי בשלב מוקדם, שמה שהרשות לא תעשה או תעשה לאט, אני אצטרך לעשות במקומה. נציגים שלנו מגיעים באופן קבוע לרשות, לומדים את רשימות העבודה של כל עובד רישוי ודואגים לקדם תהליכים. אנחנו נעזרים בליווי משפטי וערוכים לכל תרחיש אפשרי. כדי לזרז את פרויקטים, יש לשלוט היטב בכל ההיבטים השונים”, מסכם מנכ”ל החברה.
קצת על ‘מוזס רישוי ותכנון אדריכלי’
חברת מוזס רישוי ותכנון אדריכלי מעניקה שירות מקצועי ואדיב, ומתחייבת להשיג לכם היתר בנייה במהירות הגבוהה ביותר. החברה מלווה חברות מהגדולות במשק, לקוחות פרטיים, אדריכלים, מעצבים, יזמים וקבלנים. לצד המומחיות בתחום ההיתרים, החברה מספקת גם שירותי אדריכלות שונים ומטפלת במגוון רחב של פרויקטים לרבות: פינוי בינוי, התחדשות עירונית, תכנון בתי מלון ושטחי מסחר.
בשיתוף מוזס אדריכלות