בשיתוף עו"ד עמיחי זלצר
לא כל עורך דין יודע להופיע בבית המשפט ומבין אלה שיודעים ועוסקים בליטיגציה: הם אינם בהכרח אפקטיביים. מסיבה זו, במצבים בהם מתגלע סכסוך שמגיע לבית משפט, מגייסים עורכי דין רבים עורך דין שהמומחיות שלו היא ליטיגציה, שיופיע בבית המשפט מטעם הלקוח שלהם בעניין הסכסוך בתיק שהם מטפלים בו.
המצב האידיאלי, הוא עורך דין המתמחה בתחום מסוים, שיודע גם להופיע בבית המשפט באופן אפקטיבי ולייצג את הלקוח בסכסוך הנוגע לתחום הזה. אחד מעורכי הדין המחוננים בתחום הליטיגציה, שמתמחה בתחום הנדל”ן והגבייה המורכבת הוא עורך הדין עמיחי זלצר.
בעסקאות נדל”ן, כשהכול הולך על מי מנוחות, יש בעיקר מסמכים וחתימה על מסמכים, אבל, כשמתגלע סכסוך: זה סיפור אחר לגמרי שמערב אמוציות חזקות וסכומי כסף גבוהים.
כדי להבין את הנושא פנינו לעו”ד זלצר שהתפנה מהלו”ז הצפוף שלו לראיון בשעת ערב מאוחרת, בו סיפר לנו על התחום המאתגר של הליטיגציה שהוא מתמחה בו בין היתר. עו”ד זלצר גם חשף בפנינו מה בדיוק נדרש ממנו לשם כך ופירט סיפורי הצלחה שהיו לו בתיקים מסובכים ומאתגרים במיוחד.
מה מייחד את הליטיגציה בעולם המשפט?
עו”ד עמחי זלצר: “הליטיגציה דורשת כישורים מסוימים שאינם נדרשים בעבודה השוטפת של עורך דין, חלקם כישורים מולדים וחלקם כישורים נרכשים.”
והם?
“הבנה והכרות עמוקה עם החומר, שליטה מלאה בעובדות והבנה אמיתית של האירועים שהתרחשו בעבר כמו גם בתשתית המשפטית, אלתור ותושייה. אינטיליגנציה רגשית היא כלי חשוב מאוד בארגז הכלים של הליטיגטור, כדי להבין איך להציג לעד שלפנייך סיטואציה ולדעת לשאול את השאלות הנכונות. כמו כן נדרש ביטחון עצמי, יכולת שכנוע, אורך רוח ועמידה בוטחת מול קהל עם שפת גוף מדויקת. קור רוח גם הוא לא מזיק וכמובן היכולת לשמור על פני פוקר. גם כאשר המצב נראה אבוד.”
באיזה סכסוכים אתה נתקל בתחום הנדל”ן?
“לא חסרים.. לעיתים מדובר בסכסוכים בין שותפים, שכנים, צדדים שונים לעסקאות מקרקעים כמו רוכש ומוכר של דירה שהעסקה בינהם לא עלתה יפה, סכסוכים בין ייזמים ובין שכנים או בעלי דירות בפרוייקט. בקיצור, יש כר פורה לסכסוכים בתחום הנדל”ן. חשוב להתייעץ עם עורך דין בשלב עריכת החוזה אך לא פחות להתייעץ עם עורך דין כאשר העניינים מסתבכים. ורצוי כמה שיותר מוקדם לערב עורך דין הבקיא בליטיגציה.”
מה גרם לך להחליט להתמחות גם בליטיגציה?
“אני אוהב את הדינמיקה. יש בזה ריגוש ועניין גבוה. יש סיפוק רב ביכולת לשכנע את השופט או השופטת בצדקת הלקוח שלך. זה תמיד מהווה אתגר. תרמה להחלטה שלי לעסוק בזה, גם היכולת שיש לי להציג את הסיטואציה בדרך שתועיל ללקוח, כמו גם היכולת להתגבר על קשיים ומהמורות בדרך. בנוסף, עד כמה שזה נשמע קלישאתי, הרצון להוציא את הצדק לאור. ממש כך.”
מה הם אחוזי ההצלחה שלך בתיקים שכוללים הופעה בבית המשפט?
“אין עורך דין שרק מנצח אם להיות כנים. לכל אחד יש מידי פעם מקרים שהוא לא מצליח. אבל, וזה אבל גדול, באופן סטטיסטי, אחוזי ההצלחה שלי גבוהים במיוחד, בעיקר כי אני מקפיד לבדוק את התיק כמיטב יכולתי לפניי שאני מחליט לקחת אותו. מעבר לזה, אני לא לוקח תיקים אם וכאשר אני חושב שהלקוח לא צודק, איננו דובר אמת או במקרים בהם אני מעריך שאין ללקוח בסיס משפטי או עובדתי לטענות שלו. אני מאוד “מפונק” בתיקים שאני לוקח וזאת מאחר ויש לי אפשרות. אני יכול לומר בפה מלא שיש לקוחות שאני לא מוכן לייצג. בין זה בגלל שאני מרגיש שהם לא אמינים ובין אם כי אני סבור כי אין בסיס משפטי לטענות שלהם.”
אז אתה מייצג רק לקוחות שאתה מאמין להם?
“זו הנטייה שלי. יש לי חושים טובים ביחס לאנשים. אני די מהר יודע אם לקוח דובר אמת או סוטה מהעובדות ואני מחזיר אותו מהר מאוד לתלם. אני לא לוקח כל תיק כי קשה לי לשכנע כשאני מייצג עמדה שאני לא מאמין בה. אני לוקח תיקים שאני מאמין בהם וכשאני מאמין בגרסה של הלקוח ובנרטיב שלו. בטווח הקצר זה אולי פחות משתלם מבחינת ההכנסות, אבל בטווח הארוך הגישה הזו משתלמת לשני הצדדים ותודה לאל, מוכיחה את עצמה בבניית השם שלי. יש מקרים נדירים שלקוח מתעקש על תיק שאני חושב שסיכויים לגביו קלושים ולאחר שאני מסביר לו את הסיכונים, הוא מתעקש ללכת לבית המשפט. אני מודה שהיו מקרים שהבהרתי ללקוח כי מדובר בתיק אבוד ולמרות זאת, בסופו של יום הצלחנו ובגדול בבית המשפט. לעיתים, עצם ניהול ההליך בעוצמה גבוהה, מביא לפשרה שטובה ללקוח.”
מה גרם לך לבחור במקצוע כל כך תובעני ותחרותי?
“החלטתי על הכיוון הזה כבר בגיל צעיר. לא מזמן פגשתי מורה שלימדה אותי בבית הספר היסודי, כשהיא שמעה שאני עורך דין העוסק בליטיגציה, היא לא התפלאה ואמרה שזה היה מאוד מובהק באישיות שלי. בשלב מאוד מוקדם בחיים ידעתי שאני רוצה להיות עורך דין, בעיקר בגלל השאיפה שלי לצדק והרצון שלי להיות אקטיבי ולהוציא את הצדק לאור. כבר בבית הספר ידעתי לעמוד על העקרונות שלי ולשכנע את המערכת בצדקת דרכי. מעבר לזה בהיותי תחרותי, אני באמת נהנה לנצח.”
ולמה דווקא נדל”ן?
“זה תמיד עניין אותי כי זה תחום שנוגע לכולם. העניין בליטיגציה עלה, כשנוכחתי שבלא מעט מקרים עסקאות מקרקעין מסתבכות ומגיעות לסכסוכים. זה קורה בשותפויות, סכסוכים על החזקת הנכס, סכסוכי יורשים, פירוקי שיתוף בין שותפים. תחום הגבייה המורכבת בו אני עוסק גם לא מעט, קשור בעיניי קשר ישיר לתחום הנדלן בשל העובדה שעל מנת לגבות סכומי כסף גדולים, לרוב יש צורך באיתור ומימוש נכסי מקרקעין, זו ממש מומחיות בפני עצמה שהצוות שלי ואני פיתחנו במשך השנים. ”
במה אתה נתקל בתחום של גביית חובות?
“יש מקרים רבים, כמו למשל לקוח שבית המשפט פסק לזכותו בפסק דין שמגיעים לו מיליוני שקלים. למרות פסק הדין, הוא לא הצליח לגבות את הכסף. החייב החליט שהוא לא מעוניין לשלם את פסק הדין. הלקוח הזה פנה אליי, כי היה מרוצה מהישגים שהבאתי לו בתיק אחר ומהיסודיות והצורך שלי להעמיק בתיקים שאני מטפל בהם. בסופו של דבר למרות שהיה מדובר בגבייה של מיליוני שקלים, תוך מספר חודשים הצוות שלי ואני הצלחנו לאתר נכסי נדלן הרשומים על שם ילדיו של החייב, להוכיח את הקשר הכלכלי של החייב לנכסים ולממש את נכסי הנדל”ן. הלקוח מבחינתו קיבל מיליוני שקלים שהוא לא חשב שיוכל אי פעם לגבות, זאת לאחר שהלקוח היה מיוצג בתיק במשך 4 שנים על ידי עורך דין אחר שחיפש מתחת לפנס אבל לא חשב מחוץ לקופסא ולא עשה את עבודת המודיעין שאנחנו עשינו במשרד על מנת לאתר את הנכסים.
ההתעמקות בתיק הזה והידע שצברתי כדי לאתר את הנכסים, לבנות את הקשר המשפטי/כלכלי של החייב לנכסים ואף לממש את נכסי הנדל”ן הללו ולגבות את החוב, תרמו לי הרבה להבנת עולם הגבייה המורכבת וסללו לי את הדרך להצלחות נוספות בתחום הגבייה המורכבת. במקרה הספציפי הזה החייב טען כי אין לו כסף או נכסים וביקש לשלם את מיליוני השקלים בצו תשלומים של 600 ₪ לחודש. כל זאת כאשר רק הריבית בתיק הייתה למעלה מ40,000 ₪ בחודש. ”
זו ממש עבודה של בלש
“אפשר לראות את זה כך. פעמים רבות אני מוצא שהאנשים שאיתם אני הכי נהנה לעבוד בצוות שלי, אלה אנשים בוגרי קהילת המודיעין. אנשים שלא מקבלים שום דבר כמובן מאליו ובודקים את הדברים לעומק שוב ושוב. יש בי סקרנות עצומה. תיקים רבים מאוד מעניינים אותי ואז אני מרחיב את הידיעות שלי באותו עניין ומגיע להבנה של התיק ולשליטה מלאה בפרטים. לאחרונה מצאתי עצמי מתעמק בעולם הגרפולוגיה המשפטית בשל סכסוך שבו ייצגתי צד. השקעתי שעות רבות כדי לרדת לשורש העניין ועל מנת שאוכל לחקור את המומחה של הצד השני בדרך הטובה ביותר, תוך הבנה אמיתית של הבסיס לחוות דעתו. בחקירת המומחה בבית המשפט, ניכרה התדהמה על פניו מאופי השאלות. כך גם בדוגמא נוספת מעולם השמאות, ישבתי שעות רבות עם השמאי שנתן עבורי את חוות הדעת, הכל כדי להבין לעומק את הבסיס לקביעותיו ועל מנת להתכונן לחקירתו הנגדית של השמאי של הצד השני. אלוהים כידוע מצא בפרטים הקטנים…הזיכרון החזק שלי ותשומת לב לפרטים משרתים אותי. תשומת הלב לפרטים זה משהו שמלווה אותי מגיל צעיר מאוד.”
זה סייע לך בתיקים של גביית החוב העצום שתיארת?
“ועוד איך. באחד הדיונים במהלך חקירת החייבת בהוצאה לפועל, שמתי לב שהחייבת עונדת שעון יקר. בחוק ההוצאה לפועל ישנה אפשרות לבקש לעקל את הנכסים שעל החייב. במעמד זה, בפני רשמת ההוצאה לפועל ביקשתי את עיקולו של השעון היקר, מדובר היה בשעון בשווי עשרות אלפי דולרים של מותג יוקרתי. השעון אכן עוקל והסבת תשומת הלב של הרשמת לעובדה שאין מדובר בחייבת מסכנה אלא בנוכלת שהפרוטה מצוייה בכיסה והיא פשוט לא מעוניינת לשלם את החוב. לנרטיב משקל מאוד כבד ב”קרב” על אהדתו ודעתו של היושב בדין. הרבה יותר קל לנצח תיק שבו הנרטיב משיג אמפתיה. ”
אתה נעזר בחוקרים פרטיים?
“לעיתים, החוק בישראל לא מאפשר למי שאין תעודת חוקר של משרד המשפטים לבצע פעולות שייוחדו לחוקר, לכן כמעט בכל תיק של גבייה אני צריך להעזר בחוקר. אבל ופה האבל הגדול, במשך השנים פיתחתי כישורים להצליח להגיע למידע בעצמי או באמצעות האנשים שעובדים איתי וניסיון הזה מביא לעיתים הצלחות גדולות יותר מעבודתם של חוקרים פרטיים. הנחישות, החשיבה מחוץ לקופסא וההבנה האמיתית של הצד שכנגד, חשובים לעיתים לאין ערוך לעומת התעודה של החוקר. במשך שנים של ליטיגציה ועבודה מגוונת עם אנשים מסוגים שונים, החושים שלי שהתחדדו ובנוסף לחשדנות הטבעית שלי זה מאפשר לי לזהות דברים שנראים לכאורה תמימים כמו השעון היקר. אני קולט אנשים יותר מהאדם הממוצע וחשדן כלפיי כל נרטיב שאני שומע מאנשים. אני לא מקבל שום דבר כמובן מאליו.”
מה לגביי סכסוכי ירושה?
“אני נתקל בזה הרבה. לאחרונה למשל הגיע אלי אדם שהוריו נפטרו ואחיו חי בתל אביב בדירה של ההורים שהייתה יקרה מאוד. מדובר היה בדירת יוקרה ששוויה למעלה מ-10 מיליון ₪. מחצית הדירה הייתה רשומה על שם ההורים והמחצית השנייה – על שם האח שאני ייצגתי. למרבה ההפתעה, לאחר פטירת ההורים, טען האח שהתגורר בדירה כי הרישום בטאבו על שם הלקוח שלי הוא פיקטיבי ונעשה בטעות, האח גיבה את טענותיו במסמכים מזויפים וביקש כי הצדדים יחלקו את הדירה באופן שווה. הלקוח שלי מצידו טען כי הרישום בדירה משקף את המצב האמיתי וכי אין כל סיבה לחרוג מהרישום בטאבו, קרי שהלקוח שלי יקבל שלושת רבעי דירה ואילו האח, יקבל רק רבע. במהלך ההליך הצלחנו להוכיח כי במשך השנים האח קיבל דירה אחרת מההורים ואף הצלחנו להוכיח כי המסמכים שהציג האח במסגרת ההליך לא היו אוטנטיים ולכן, במהלך דיון ההוכחות לאחר חקירתו הנגדית של האח, בית המשפט (באופן חריג למדי), הציע לאח לחזור בו מטענותיו השקריות ולמשוך את התביעה. בשלב זה, עורכת הדין של האח שמעה היטב את דבריו החריגים של בית המשפט ואולם האח סירב. לאחר שבית המשפט שכנע את האח כי בכוונתו להטיל הוצאות משמעותיות באם יפסיד האח בהליך המשפטי, האח השתכנע והודיע לבית המשפט כי הוא מוותר על התביעה (שנמשכה אגב למעלה מ-4 שנים) וחוזר בו מטענותיו. ההצלחה היותר גדולה בהליך הזה הייתה כאשר הלקוח שלי החליט למחול לאחיו על התנהגותו והיחסים בינהם חזרו להיות יחסים תקינים. תוך זמן קצר הדירה נמכרה בכינוס נכסים והצדדים התחלקו בינהם בכסף בהתאם לרישום בטאבו. ”
מה הסיבות השכיחות של מריבות על ירושה?
“יש שתי סיבות מרכזיות. האחת היא בצע כסף והשנייה היא משקעים אישיים בין הצדדים כמו קנאה ותחושות קיפוח, כשבמקרה זה המוטיבציה היא להזיק לצד השני והזדמנות פומבית להוכיח את עמידתם האיתנה על דעתם שכל השנים לא נשמעה (או לפחות לא נשמעה לתחושתם)הוכיח את צדקתם.”
איך אתה מתעדכן בחידושים השונים שיש בתחום?
“אני כל הזמן מקפיד להתעדכן בפסיקות השונות בתחומים שרלוונטיים לי ולהשתתף באופן שוטף בהשתלמויות של לשכת עורכי הדין ובכנסים, מקשיב להרצאות ופוד קאסטים הקשורים לעולם הליטיצגיה והחקירה הנגדית הן של מרצים ישראלים והן של מרצים בין לאומיים. ”
כל זה מסתדר עם חיי המשפחה? נשמע מאתגר
“העבודה היא אמנם מאוד תובענית וכשיש לי תיקים גדולים, לו”ז קצר והופעות ארוכות בבית המשפט זה משליך על ‘זמן בית’. אבל אני מפצה על כך בתקופות של הפגרות. אז אני מקפיד לבלות עם המשפחה: רעייתי ושלושת ילדיי.”
מתמודדים עם עסקאות בתחום המקרקעין?
נתקלים בבעיות משפטיות בתחום הנדל”ן?
עורך דין עמיחי זלצר מזלצר עורכי דין הוא הכתובת שלכם.
רחוב זאב ז’בוטינסקי 7, רמת גן, 5252007
מספר טלפון: 077-2200122
לייעוץ ראשוני התקשרו: 077-2200122
מייל office@zelcer.co.il
פייסבוק: https://www.facebook.com/zelcerlawfirm
בשיתוף עו"ד עמיחי זלצר