חוסן כלכלי וניסיון – מה חשוב בבחירת חברת פינוי בינוי או תמ”א 38?

בשיתוף אנגלאינווסט

התחדשות עירונית היא מנוע לחיזוק מבנים בישראל כנגד רעידות אדמה ולא פחות חשוב מכך, להתאמת מאות אלפי דירות כנגד איום רקטי (גם ברמת החיזוק וגם ברמת הוספת ממ”ד).

מעבר לזה ההתחדשות האורבנית עשויה להיות קריטית לפתרון מצוקת הדיור. מנכ”ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר, התייחס לכך לאחרונה כשאמר כי “רק הרחבה משמעותית של ההתחדשות העירונית תאפשר לממשלה לעמוד ביעדי הדיור שהציבה“. במדינה עם מחסור שוטף של כ-200,000 יחידות דיור (לפי נתוני התאחדות הקבלנים בוני הארץ נכון ל-2022), לא מדובר בעניין של מה בכך.

אולם הגם שהדברים הללו ברורים ולמרות ההצלחה הלא-מבוטלת של תוכניות בתחום (כמו תמ”א 38 או מתחמי פינוי-בינוי), רבים מבעלי הדירות בישראל מתקשים עדיין לקדם התחדשות עירונית בנכסיהם. ניסיונות אחר ניסיונות עולים בתוהו ובעלי דירות רבים נשארים רק עם החלום. זאת בעוד שהם “נאלצים” לראות מדי בוקר (או מדי ביקור בנכס) את הבניינים הסמוכים “שהצליחו” לעשות את זה ונהנים מהתחדשות לתפארת.

מה מעכב את ההתחדשות העירונית בישראל?

התחדשות עירונית היא פרויקט שיכול להתקיים בכמה תצורות. המרכזיות שבהן הן תמ”א 38 על שתי גרסאותיה (שיפוץ או הריסה ובנייה מחדש) ומתחמי פינוי בינוי (במסגרתם נעשית ההתחדשות על פני מספר בניינים ואפילו רחובות שלמים או שכונות שלמות).

“עשרות אלפי יחידות דיור נוספו עם השנים במסגרת המהפכה של ההתחדשות העירונית אבל ישנם עדיין מאות אלפי מבנים בישראל שצריכים להצטרף למעגל”, אומרים בחברת אנגלאינווסט התחדשות עירונית שהינה גם חברת פינוי בינוי וגם יזמית תמ”א 38, הנמצאת בבעלות איש העסקים יעקב אנגל וכ-20% ממניותיה בבעלות בנק לאומי.

“במקרים רבים העיכוב בקידום הפרויקט נעוץ בחוסר יכולת לגבש הסכמה ברורה בקרב הדיירים. למשל, סכסוכי שכנים שנמשכים אפילו מספר דורות, בעלויות רבות על דירות ירושה, דיירים מבוגרים שמתקשים להתמודד עם מעבר לדיור חלופי או מגורים ‘באתר בנייה’, ניסיונות להלבין באמצעות הפרויקט חריגות בנייה שבוצעו לאורך השנים ועוד”.

מה חשוב בבחירת יזם בהתחדשות עירונית? חוסן פיננסי וניסיון

בכל הנוגע ליזם, מומחים בתחום מעריכים בצדק ששני הפרמטרים המרכזיים שמאפשרים גם את התחלת הפרויקט וגם את הגעתו אל “הארץ המובטחת” הם חוסן פיננסי וניסיון.

החוסן הפיננסי של היזם הוא אלמנט קריטי שכן פרויקטים רבים (מדי) של ההתחדשות עירונית נעצרו והופסקו רק משום שהיזם נקלע לקשיים כלכליים ונאלץ לפרוש. מותיר בכך את הבניין כשהוא “חצי גמור”, ובמקרים של תמ”א 38/1 (שיפוץ והרחבה) עם דיירים שנשארים בתוך אתר בנייה (על כל הסכנות הכרוכות בזה).

“בעלי דירות נבונים מבצעים בדיקה איכותית ומעמיקה אודות החברה היזמית”, מסבירים בחברת אנגלאינווסט, “חשוב לוודא שהחברה היא וותיקה ומחזיקה ברזומה רחב של פרויקטים בתחום הנדל”ן, לא רק מבחינת התחדשות עירונית. בנוסף יש לבדוק האם הפרויקט מתכונן כיאות עם ליווי בנקאי ומכלול של ערבויות”.

“החוסן הפיננסי מאפשר לבצע שמאות נכונה בכדי לבנות את ההערכות הדרושות לרווחיות וגם יכולת לספוג הוצאות בלתי צפויות שבד”כ נלקחות בחשבון מבעוד מועד”, מוסיפים באנגלאינווסט.

פרמטר חשוב נוסף בבחירת יזם פינוי בינוי הוא הניסיון בתחום הנדל”ן בכלל ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט. פרויקטים להתחדשות עירונית מקפלים בחובם אתגרים רבים מעבר לפרויקטים “רגילים”. למשל, עבודה באזור עירוני צפוף (וחי), טיפול ומענה לבעלי הדירות, עמידה בלוחות זמנים מוגדרים היטב, חשיפה לסיכונים למבנים סמוכים ולתשתיות, מעורבות גבוהה של הרשות המקומית ועוד. כאשר דיירים מתקשרים עם יזם פינוי בינוי רצוי מאד לעמוד על ניסיונו בפרויקטים שונים ובפרט כאלה שאוכלסו בהצלחה.

“אין חכם כבעל הניסיון ובהתחדשות עירונית הכלל התלמודי הזה נאמר ביתר שאת”, אומרים בחברת אנגלאינווסט, “אצלנו, למשל, אחד הנושאים שמעניינים את הלקוחות שלנו יותר מכל בשיחת ההיכרות הוא הנתונים שלנו בתחום ההתחדשות העירונית. נתונים שמדברים על כך שרק בשלוש השנים האחרונות היינו אחראים לאכלוס של יותר מ-350 דירות ב-15 פרויקטים שונים ברמת גן, תל אביב, גבעתיים, הרצליה, הוד השרון, רמת השרון וראשון לציון”.

פינוי בינוי או תמ”א 38?

בשנים האחרונות יש מגמה עקבית של מעבר למתחמי פינוי בינוי מתוך הצורך בחידוש מאסיבי ומשמעותי של המרחב העירוני המיושן. תמ”א 38 עדיין נוכחת בשטח אך אנו רואים גידול עקבי וקונסיסטנטי באישור מתחמי פינוי בינוי באזור המרכז (ולא רק).

“המגמה היא לפינוי בינוי, חד משמעית”, אומרים בחברת אנגלאינווסט, “אם בין השנים 2010-2015 עמד שיעור המתחמים המאושרים לפינוי בינוי על כ-8.8 בממוצע בשנה, בשנת 2022 בלבד אנחנו מדברים כבר על מצבה של כ-42 מתמחים מאושרים”.

המספרים מדברים בעד עצמם, אומרים באנגלאינווסט, והדברים גם מגיעים מהשטח. “בעלי הדירות מעוניינים בפינוי בינוי ופועלים לקדם את זה במקום תמ”א 38. הם מחפשים, בצדק, את הפתרון הרוחבי ולא הנקודתי. אמנם יש מצבים שבהם אין ברירה אלא תמ”א 38, במיוחד במבנים בודדים וספציפיים, אבל ברמת המאקרו הביקוש המרכזי הוא לפינוי בינוי”.

בשיתוף אנגלאינווסט