בשיתוף אורית גל
שנת 2022 הגיעה כמעט לסוף הרבעון השני שלה, ואנו כבר מישירים מבט למגמות העתידיות של עולם הנדל”ן המסחרי בשנה הבאה. התנודתיות הכבדה בבורסות וחוסר היציבות הפוליטית באירופה מובילים את המשקיעים לאתר עסקאות אלטרנטיביות. כאלה שניתן להגדירן כסולידיות יותר מהשקעות בנדל”ן למגורים או מהימורים על הבורסה, שעשויה להיכנס לשוק שורי בעתיד הקרוב מאוד.
אחת המגמות שאנו רואים בקרב משקיעים מוסדיים בארץ ובעולם היא פיזור תיקי ההשקעות לתחומים רבים, ביניהם גם השקעה בקרנות לרכישה והשבחה של בתי מלון.
משקיעים עם המוסדיים
אחת המשפחות ששוחה בתחום של השקעה במלונות ברחבי העולם בעשורים האחרונים היא משפחת דיין. אמיר דיין, בן הזקונים, יחד עם מספר אחים הקימו את חטיבת איתור ההזדמנויות העסקיות בחברה בתחום זה. הם לא מגבילים את עצמם למדינה אחת, אלא מושקעים גם אנגליה, גם בהולנד, גם בגרמניה וכמובן גם בישראל.
ניסיונו ארוך השנים של אמיר דיין בתחום הוביל חברות מוכרות לבצע עימו שיתופי פעולה מניבים לאורך השנים, בהקמה של קרנות להשקעה ורכישת בתי־מלון. מחצית מהכספים מגיעה מההון שצברה משפחת דיין, ומחציתה מהשקעות מוסדיות ופרטיות של בתי ההשקעות השותפים במיזמים אלה.
הישראלים עוזרים לבריטים להשקיע במדינה שלהם
בשנת 2023 אנו צפויים להמשיך ולראות מגמה של רשתות בתי־מלון גדולות ששוכרות נכסים מטייקוני נדל”ן בתחום המלונאות. שיטה זו מאפשרת לרשת להתרחב, בלי להשתמש בעתודות המזומן ברשותה לרכש. מדוע הרשתות מעדיפות לשכור בתי־מלון ולתפעלן, על פני קבלת הלוואות פרטיות ורכישת נכס? הקורונה הבהירה לרבים שתחום התיירות הוא לא רק עונתי, אלא בעל חשיפה גבוהה לאירועים גיאופוליטיים, ביטחוניים, נזקי מזג האוויר וכמובן אפשרות של תחלואה.
מותגים כמו פלאזה, הולידיי אין, הילטון ואחרים יעדיפו לשמור על השקעות מינימליות ולשכור את בתי המלון במקום לרוכשם. כך, הרשתות הללו מתפתחות באירופה ובעולם, תוך גידור הסיכונים באופן המיטבי.
בהקשר זה, שמו של אמיר דיין מופיע שנית. ההון של משפחת דיין מעולם לא פורסם עד לאחרונה, זאת משום שמשפחת דיין לא פעלה בזירה הציבורית. אך הנפקה פרטית של חברת ויויון (Vivion) חשפה את היקף עסקי הנדל”ן של אמיר דיין, וכיום, חברת ויויון חולשת על 26 מלונות בלונדון, ועוד 26 בתי־מלון נוספים ברחבי בריטניה.
הנכסים הללו מושכרים למותגים המוכרים ביותר בתחום המלונאות כמו הילטון, שמפעילים את האתרים ומפרסמים אותם תחת המטרייה של הרשת.
באותה צורה החברה פועלת גם בגרמניה, כאשר ההון הקיים משמש הן לרכישה של בנייני משרדים ונכסים כמו בתי מלון. החברה משביחה נכסים מיושנים, מחדשת אותם, וממתגת אותם מחדש תחת שם מוכר. כך, המשקיעים בקרנות החברה מצליחים להגיע לתשואות נאות, הן בזמן ההשכרה והן בזמן של מכירה עתידית ברווח.
רשתות בתי־המלון, נהנות מזמינות של נכסים בנויים ומשופצים שאפשר להפוך בפחות מחודש לחלק מהרשת (עם המיתוג וערכת הצבעים הנכונה – בגדול חלקן רק מוסיפות לוגו מרשים בחוץ). המשקיעים מרוויחים תשואה יפה, ויזמי הנדל”ן נהנים ממימוש של ההשקעה ברווח. עסקת Win-Win אמיתית לכל הצדדים.
לכן, סביר שנראה את המגמה הזו ממשיכה גם בשנים הבאות.
מגייסים כסף כדי להתכונן לגל הבא של הרכישות
אנו עדים למגמה נוספת שמתרחשת כעת. בעלי הון רבים מתחילים לגוון את תיקי ההשקעות שלהם ולחשוב בצורה יצירתית יותר.
הם מנסים לצפות את המגמות החזקות שיהיו בשנים הבאות. ניכר, כי תחום גיוס הכספים של חברות הייטק והון סיכון נמצא בבלימה, עקב תנודתיות בשער הדולר ועלייה בריבית בארה”ב. החברות הללו מתמקדות כיום אך ורק בהשקעה בחברות הייטק עם מוצרים קיימים. לכן, הסיכוי של המשקיעים בחברות הון הסיכון הללו לראות אקזיט גדול מחברה בתחילת דרכה יורד.
לעומת זאת, בתחום המלונאות אנו עדים למגמה ההפוכה. יותר ויותר קרנות להשקעה במלונות נפתחות והן המשקיעים הפרטיים (בעלי הכיסים העמוקים) והן המוסדיים מוכנים להשקיע באפיק עם תוכנית עסקית ברורה.
הביטחונות לעסקה הזו יציבים מאוד. נדל”ן שכבר נבנה, בתי־מלון שכבר הוכיחו את יכולותיהם להכניס כספים בעבר. מספר שנים הם משמשים כהכנסה מניבה באמצעות השכרה חודשית לרשתות בתי־המלון המוכרות (כפי שהראנו בהרחבה). לאחר מכן, כאשר אותו נכס מושבח הוא נמכר ומאפשר למשקיעים לעשות אקזיט, ריווחי יותר מעולם ההייטק של היום.
בתי־ההשקעות השותפים לרווחים הללו לא רוצים לקחת סיכון מיותר. לכן, הם חוברים ליזמים שכבר שוחים שנים בעולם המלונאות, ויכולים להפוך כל מלון ישן שנרכש במחיר נמוך, להצלחה משגשגת.
לסיכום, שלושת המגמות שאנו עתידים לראות בשנת 2023 הם התפתחות שיתופי הפעולה בין בעלי ההון לקרנות ההשקעה המוכרות, מעבר של המשקיעים המוסדיים להשקעות אלטרנטיביות בנדל”ן, ומינוף של הניסיון של טייקוני המלונאות ליצירת עסקאות חדשות. ניתן לציין גם מגמה שראינו שמתחילה בשנת 2021, במעבר להשקעות גם בבתי מלון קטנים יותר (מלונות בוטיק) המותאמים לקהל התיירים ואנשי העסקים שעדיין מעדיף לפגוש כמות קטנה של אנשים בלובי כאשר הוא יוצא לטיול או חופשה עסקית באירופה.
בשיתוף אורית גל
