לפני כשנתיים ויותר נתקלתי באנשים טובים, חדורי ציונות, שביקשו להשקיע כל סכום שיידרש כדי לקדם את התיירות בצפון הארץ. "ביקרנו בצפון והופתענו לגלות שאין מלון ברמה של מרכז הארץ, כזה שמסוגל לארח כנס קטן, יחסית", אמרו. עזרתי להם לחבור לגורמים המתאימים ברשויות המקומיות, שקיבלו אותם בשמחה רבה. הרי לא כל יום מגיע אדם שמוכן להשקיע 50 מיליון דולר באזור שבו אין קופצים על השקעות מסדר גודל כזה.
מאז חלפו שנתיים, ואותם אורחים לא הצליחו לפגוש גורמים אחרים הקשורים לעניין ברמה הארצית. "שמעתי על זה כבר ולא האמנתי", אמרה לי אחת מהם, "נראה שלאף אחד לא ממש אכפת, או שאף אחד לא ממש מסוגל לקבל החלטה. זה עצוב מאוד ומסביר את מצב המדינה".
האמת היא שלא מדובר בשמועות. כל משקיע בינלאומי מתחיל מביט בדירוג "קלות עשיית העסקים" של הבנק העולמי. שלוש קטגוריות מתוך 10 נוגעות באופן ישיר לנדל"ן - רישוי, רישום וחיבור לחשמל. ברישוי נדל"ן ישראל דורגה במקום הנמוך ביותר מבין המדינות המפותחות ועלתה למקום ה־35 באופן מלאכותי למדי, בעקבות תוכנית "מחיר למשתכן" והסכמי הגג. אבל הנתונים האמיתיים חבויים בשתי הקטגוריות האחרות: ברישום נדל"ן ישראל במקום ה־75 בעולם, ובחיבור לחשמל - 83. משמעות הסעיף האחרון היא קבלת אישור אכלוס, מה שכונה פעם "טופס 4". במילים אחרות, מי שצריך אישור כזה נוקש בדלת הגיהינום.
בכנס "נדל"ן היום" של "ישראל היום", שהתקיים בשבוע שעבר בירושלים, השתתפו עשרות יזמים וקבלנים לצד מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון החדש, אביעד פרידמן, ובכירים מהתחום. אם תוסיפו לציניות הישראלית המובנית אצלנו את הציניות המקצועית שמפתחים בעיתונות, הרי זעקות של קבלנים עשירים אמורות להיות מחוץ לתדר השמיעה שלנו. לכן הופתעתי מאוד מעוצמת הרגש שעוררו בי אותם שועי עולם. הם לא בוכים על כסף שלקחו להם, הם לא זועקים את המצוקה האישית שלהם - הם זועקים את האי־צדק, את חוסר ההיגיון ואת העובדה הכואבת שהפכו אותם לחלק ממערכת חמסנית, שמציעה דירות במחיר שערורייתי ולא הוגן.
אחד היזמים הגדולים אמר לי "קניתי עכשיו מהמנהל שטח בראשון לציון לבניית בניין דירות. שילמתי על הקרקע 700 אלף שקל ליחידת דיור. אתה מבין בכמה אני צריך למכור אותה? זה מטורף!". שאלתי אותו - אתה תמכור דירת 90 מ"ר החל מ־3.5 מיליון שקלים, ואם לא יקנו? אתה לא לוקח סיכון מוגזם? "כן, בטח!" הוא אומר, "אבל כבר יותר מעשור אני לא מאמין שיקנו במחיר שאני מציע, ובכל זאת קונים. לא רק קונים, חוטפים את הדירות".
קבלני טפסים
באירוע הנדל"ן המצומצם נוצרה תחושה אינטימית שאפשרה למשתתפים לדבר בחופשיות. גם מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון הטרי תרם לאווירה כשביקש לשבת על הבמה עם בכיריו ולא לנאום, לא לדבר ולא להגיב - רק להקשיב. יוסי אברהמי, היזם שבנה את אילת ופרץ ממנה ליתר חלקי הארץ, הודה: "אנחנו לא יכולים להגיד לפקידים כלום, אנחנו מפחדים מהם". הוא זעק את האי־צדק שבסחבת שעובר יזם מהרגע שהוא רוכש את הקרקע ועד שהוא מורשה להתחיל לבנות, ומהרגע שהוא מתחיל לבנות ועד קבלת טופס האכלוס. מי שלא מצוי בתהליך לא יכול להבין את גודל התסכול.
אבל לכאורה, מה אכפת ליזם? מחיר הקרקע, עלות הביורוקרטיה, הסחבת, מימון הפרויקט במשך 6-5 שנים, או יותר... כל העלויות האלה משולמות על ידי הקונים השבויים. למעשה, היזם מוכר את כל השירותים האלה, כולל הביורוקרטיה, הסחבת, המימון - על הכל הוא מקבל את התמורה מהלקוח, אז מה אכפת לו? העניין הוא שבחברה חופשית אדם בוחר את מרכולתו, ובמקרה הזה המדינה הופכת אותם לקבלני מסים וביורוקרטיה, לכאלה שמוכרים בעיקר את מה שהם לא התכוונו למכור. הם רוצים למכור יזמות, תכנון ובנייה, ואלה הופכים להיות רק חלק ממרכולתם.
עופר נמרודי סיפר על הפרויקטים להתחדשות עירונית. אנשיו נשלחו להשיג חתימות של דיירים והצליחו להשיג 80% מהן, אבל הרשויות מעכבות 41 פרויקטים כאלה שהתושבים כבר הסכימו לחדש. כשפוגשים את הנפשות הפועלות, את מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, את מנכ"ל רמ"י ואפילו את הנבחרים הממונים על המשרדים הרלוונטיים, נראה שכולם מלאים בתחושת שליחות כנה שהם באים לעשות שינוי. נותר רק לקוות שלא נגלה שמדובר במפלצת ביורוקרטית שזוללת כל בעל תפקיד שמנסה לאלף אותה.
האם אכן הזדמנות פז?
בסוף השבוע שעבר הודיעה פז על סגירת עסקה לרכישת רשת המזון פרשמרקט תמורת 2.1 מיליארד שקלים. רק לפני כשנתיים האחים אמיר הנפיקו את החברה לפי שווי של 800 מיליון שקלים. עם פרסום ההודעה מניית פז התרסקה ומחקה כ־10% משווייה באותו היום. במקביל, מניית פרשמרקט זינקה לכיוון המחיר החדש שנקבע לה מחוץ לבורסה. במילים אחרות, המשקיעים אמרו, לכאורה, שהעסקה טובה מאוד לצד אחד - לא בדיוק "ווין ווין" (win win).
במידה מסוימת אפשר להסביר את הירידה בשווי של פז, אם מניית פרשמרקט מזנקת, כמעין קיזוז בין שני הגופים שהתאחדו. נניח שאני קונה נכס, דירה, הרי השווי שלי לא עולה במחיר הדירה שקניתי, כי המחיר נגרע מהחשבון שלי. אבל במקרה הזה, הירידה של פז, ששווה יותר מ־3.25 מיליארד שקלים, היתה חדה הרבה יותר מהעלייה בשווייה של פרשמרקט.
המבקרים אמרו שהמנהלים של פז, שאין לה גרעין שליטה ולכן הם מתפקדים בפועל כבעלים, העדיפו שיקולים אישיים על שיקולי החברה. לכאורה, הם יכלו להיענות להצעת רכישה של פז מצד אחד הגופים כמו שיכון ובינוי, במקום להתרחב להרפתקה בתחום החדש, אחרי שרכשו כבר את סופר יודה תמורת 170 מיליון שקלים. מעניין לציין שדווקא מניית שיכון ובינוי עלתה מעט בשבוע האחרון, מה שלא מלמד על אכזבה גדולה של המשקיעים בה מכך שלא עלה בידה לרכוש את פז.
ובכלל, פרשמרקט נראית כמו חברה הרבה יותר בריאה מפז עצמה, עם תזרים מצוין, רווחיות גבוהה מאוד יחסית לענף (מבחינתנו כצרכנים יש לומר גבוהה מדי), ועם עתידה לפניה. פז מושקעת בתחום עם עתיד גווע וצריכה למצוא את דרכה. הגיוני לצפות שהיא תמצא את דרכה בתחום האנרגיה, שתקדם את הכנסת כלי הרכב החשמליים, שתייצר פתרונות טעינה. אבל קמעונאות לא צריכה להיות זרה לה ולכן היא עשויה להוכיח שההחלטה שלה היתה נכונה.
מנכ"ל פז, ניר שטרן, אמר כי "רק ההסכמים של פרשמרקט עם הספקים שווים לנו חצי מיליארד שקלים". ייתכן מאוד שהוא לא מפריז בהערכה הזו, וייתכן שתוכנית עתידית שתשלב את הנדל"ן של החברה עם עסקי המזון תתברר ככיוון הרצוי.
