בנייה במגמה מעורבת

במהלך חודש מאי 2021, כשרחובות יפו, עכו ולוד עלו בלהבות, נשמעו ברשתות החברתיות וגם בשיחות בית הקפה המשפטים המוכרים בחברה היהודית: "אי אפשר לגור לידם, זה מסוכן. ההשקעה בערים מעורבות אינה נכונה". למעשה, דירות רבות בפרויקטים היוקרתיים ביפו עמדו ריקות, בשל העובדה שהדיירים והדיירות שמתגוררים בהן התקשו להגיע לבתיהם במשך ימים ארוכים נוכח המצב המתוח. ובכלל, שוק הנדל"ן בערים המעורבות ספג מכה קשה באותם ימים, אשר רבים טענו שתוביל לירידה במחירי הדירות באותן ערים.

אבל הערכות לחוד ומציאות לחוד. שנה לאחר האירועים, בעוד המסעדות ומוקדי התיירות בערים המעורבות עדיין מנסים להתאושש ולמשוך אליהם תיירי פנים - תוך תקווה שגם תיירות החוץ תפרח מחדש במהלך האביב והקיץ - סקטור אחד ממשיך לדהור כאילו אינו שייך למתרחש בארץ: הנדל"ן. המחירים חזרו לעצמם במהרה באזורים הללו, ולמעשה שוק זה הצליח לשבור שיאים חדשים, כשאיש לא האמין שכך יהיה. הישראלי הפך את המצב המתוח ואת הפיגועים לנתון שיש להתייחס אליו כמו אל מזג האוויר ולא יותר - זה מה יש, וצריך ללמוד לחיות עם זה. המרוץ לדירה המשיך לאפיין אותנו הישראלים מכל המגזרים והדתות, והמדינה, שמביטה בחגיגה הגדולה המתרחשת מול עיניה, לא באמת עושה או יכולה לעשות דבר כדי למתן את עליית המחירים.

"הישראלים חייבים נדל"ן", מסביר אילן סיאצ'י, מנכ"ל יזמית הנדל"ן סיאצ'י, "ונוכח המצב הכלכלי, שוק הנדל"ן הוא הדרך לסדר את עתידך ואת עתיד ילדיך. הישראלים מבינים שקרקע זו השקעה שהם חייבים אותה, גם אם מדובר בערים מעורבות. הפחד מהקורונה יותר השפיע על הישראלי מאשר כל מה שהתרחש בערים המעורבות, כי הישראלי הבין מהר מאוד שהפנסיה שלו, או המשכורת שלו, זה דבר שאולי אי אפשר תמיד לסמוך עליו.

"עבור רוב הציבור הישראלי, דירה בערים הגדולות באזור המרכז זו משימה בלתי אפשרית לקנייה או להשקעה, ולכן הערים המעורבות הופכות יותר אטרקטיביות ואפשריות עבורם".

באוקראינה יותר מפחיד

בעוד בשיטוט ביפו מעידים בעלי המסעדות שהחלוקה, לצערם, הפכה ברורה בשנה האחרונה - "רוב היהודים הולכים למסעדות של יהודים, ורוב הערבים הולכים למסעדות של ערבים" - נדמה כי בשוק דירות היוקרה בעיר, איש לא שמע שהיו כאן מהומות. אולי הכל יחסי כאשר המשקיעים מגיעים אליך מהתופת שמתרחשת באוקראינה, או אם אתה אוליגרך רוסי אשר מחפש מקום לשים בו את הראש בקצה השני של העולם, במקום שבו מקבלים כל יהודי, בטח כזה שמשלם במזומן.

דרור פאר מ"פאר תיווך נכסים" מחייך כאשר הוא נשאל אם התרחשה בשוק דירות היוקרה או הדיור בכלל תזוזה כלפי מטה, בעקבות המהומות במאי אשתקד: "כשהיה ברדק בארץ, המחירים צנחו במהירות בעשרים אחוז, והיה נדמה שהשוק באזורים הללו הולך לכיוון מאוד ספציפי, היתה מעיין תמימות דעים לגבי הנושא הזה. אבל בתוך שנה לא רק שהערים הללו תיקנו את ירידת המחירים - הן גם רשמו עלייה של 15 אחוזים. אני יכול לומר לך שגם 17 מיליון שקלים זה לא סכום שמפחיד את מי שמגיע מאוקראינה ומרוסיה, וכשיוצאת דירה לשוק בסכומים האלה, יש עליה מאבק.

"באוכלוסייה הזאת לא פוחדים מעירוב של יהודים, נוצרים, מוסלמים. יחסית למקום שממנו הם באים, יפו נחשבת למקום בהחלט בטוח, גם אם מדי פעם יש בו מהומות. כשאתה מסתכל על עליית המחירים בשוק הנדל"ן הישראלי בערים המעורבות, אתה מבין שהפיגועים או הקורונה הם שקי חול שמנסים לעצור צונאמי. המשקיעים מבינים שאין מי שיעצור את הדהירה של מחירי הנדל"ן והם רוצים לקנות".

ואם היינו רוצים לחשוב שבניגוד ליפו, הצמודה לתל אביב, בערים כמו לוד ורמלה - שסובלות מעימות פנימי לאורך כל ימות השנה - נוכל להצביע במובהק על פגיעה בשוק הנדל"ן, הרי שיטוט מהיר בהן מגלה גם שם את התמונה הכי ישראלית במאה ה־21: מנופים לאורך כל קו הרקיע של העיר. "אם יש משהו שמוריד את המחירים בערים הללו זה הפשע וחוסר הביטחון ברחובות ביומיום, ולא הפיגועים" מסביר פאר, "אולי המחירים יותר נמוכים ממקומות כמו יפו, אבל הדירות ממשיכות להימכר".

דרמה מינורית

לפני כשנה, אחרי המהומות, נסענו לעכו, שספגה מכה כואבת וחשפה פצע גדול ומוגלתי ביחסים בין התושבים הערבים והיהודים המתגוררים בה. ראש העיר, שמעון לנקרי, אמר אז ש"אם הדו־קיום בעכו ייפול, הוא ייפול בכל המדינה", ולקח אותנו לראות את תנופת הבנייה בעיר שלו, זו שרוכשי הדירות בה היו בעיקר עולים חדשים־ישנים מחבר העמים אבל גם תושבים מחוץ לעכו, שביקשו לשפר את איכות החיים שלהם.

כדי לסבר את האוזן במעט מספרים - לפני המהומות של מאי 2021 נמכרה דירה בעכו במחיר ממוצע של 870 אלף שקלים, ורגע אחריהן היה נדמה שהצפוניים מעדיפים מקומות כמו חיפה או כרמיאל, שרשמו עליות מחירים. אבל ההגרלות השונות והטבות המס החזירו אנשים לעכו, והמחירים חזרו גם כאן למה שהיו לפני המהומות.

"זה קשור בין היתר לכך שהעיר הגדולה באזור, חיפה, לא מצליחה באמת לספק אלטרנטיבה", מסביר עו"ד דן אלדור, המתמחה בין היתר בעסקאות נדל"ן בצפון המדינה, "חיפה היתה ועודנה פוטנציאל ענק שלא מצליח להתממש, וברגע שהיא פחות אטרקטיבית - למשפחות צעירות או לחלופין למשקיעים - היא שומרת אמנם על יציבות במחירים, אבל הערים סביבה נהנות מפריחה במחירים, לעיתים גם על חשבונה. זה לא קשור לא לערבים ולא ליהודים, אלא לחיפה כעיר ולמה שהיא מסוגלת לתת לתושבים".

התנופה בבנייה, אם כן, לא פסחה על הערים המעורבות, ועל פי הערכתו של יעקב ניצן, מנכ"ל חברת המימון רובי קפיטל, המגמה תימשך. "יש כרגע עשרות פרויקטים בערים מעורבות שנמצאים בשלבים שונים של תהליך בנייה", הוא אומר, "אנחנו יכולים להצביע על אירועים שמתרחשים, כמו מלחמת לבנון השנייה או מבצע צוק איתן, שגרמו לכך שברגע אחד המחירים ירדו, בעיקר בערים שיש בהן מוקדי חיכוך כמו רמלה או לוד. ואז, רגע אחרי הפיק של הירידות - חוזרות העליות. אבל הפעם, אחרי שומר החומות, ראינו שברמלה ולוד הדרמה היתה מינורית והמחירים לא באמת נפגעו".

המעמד החברתי מדבר

ניצן דווקא לא מופתע מהאופן שבו התגלגלו הדברים, ומשדר אופטימיות גם לגבי ההמשך: "מגיע פה קרדיט לראשי הערים בערים הללו, על שינוי התודעה בכל הקשור לרכישת דירה בערים שלהם. הם הובילו תנופת בנייה ודהירה שקשה מאוד לעצור, מה שלעיתים הוביל לכך שדווקא בערים המעורבות ראינו עלייה במחיר שהיתה גבוהה יותר מהסטנדרט הארצי.

"אתה יכול לקחת דוגמה דווקא משכונה אחת בתל אביב שמספרת את כל הסיפור: בהתחלה, אנשים שקנו דירה או בית להשקעה בשכונת שפירא, קיבלו אזור במצב קשה, עם אוכלוסייה שלפתע התמודדה עם כניסתם של מהגרי עבודה, עם תשתיות בעייתיות ועוד. ותסתכל עליה היום ועל המחירים של הנדל"ן בשכונה. זה בדיוק מה שיקרה בעתיד בערים המעורבות".

אוהד דנוס, יושב ראש לשכת המקרקעין לשעבר, מסביר את חוסר ההשקה של האירועים הקשים לשוק הנדל"ן: "אם מסתכלים על העובדות והמספרים מגלים תמונה מאוד ברורה: בערים מעורבות כמו ירושלים או חיפה, שהן גדולות ולכל תושב יש את השכונה שלו ואת המקום שלו, אנחנו רואים שהחיים והנדל"ן חזקים מהכל. בערים מעורבות שבהן כולם גרים עם כולם, אנחנו רואים שתמיד־תמיד המחירים יותר נמוכים. זה לא קשור ליהודים או ערבים, אלא למעמד סוציו־אקונומי.

"ערבים עשירים נשארים לגור בערים הערביות, ובדרך כלל היהודים והערבים במקומות כמו רמלה ולוד קונים שם נדל"ן מחוסר ברירה. לעיתים אתה יכול לקחת שכונה כמו קריית משה ברחובות, שהיא שכונה חלשה, אבל ברגע שהתחילו לבנות בה פרויקטים חדשים ונוצר עניין של שחקני נדל"ן סביבה, היא משנה את התדמית שלה. זה משהו שיכול לקרות אולי גם בשכונות מעורבות, כשהמשקיעים מתחילים לגלות עניין במקום ספציפי".

דפנה לנג, עורכת דין המתמחה ופועלת בעסקאות נדל"ן בערים מעורבות, מציגה זווית אחרת וטוענת שהכל מתחיל בכלל בטרמינולוגיה: "ברגע שנפסיק לקרוא לערים המעורבות בצורה הזאת ונתחיל לקרוא להן ערים שיתופיות, נראה באמת את השינוי בשטח. כרגע, כשיהודים וערבים גרים בעיר ואין להם שום דבר במשותף, כל אחד חווה את העיר מבחינה אחרת.

"אנשים אוהבים לקחת את לוד כדוגמה, אבל מי שרוב הפעמים עושה את הבלאגן בעיר הם אנשים שבאים מבחוץ להתסיס את האווירה. מבחינה עסקית לאף אחד לא באמת מפריע מה שהתרחש בשומר החומות. קבלנים ממשיכים לבנות ובנק לאומי מעביר את מרכז הפעילות שלו ללוד מתוך אמונה שזו עיר שאפשר לעשות בה כל מה שאפשר לעשות בכל עיר אחרת".

מי שמסכים עם ההבחנה שהנדל"ן הוא רק חלק קטן שמסתיר דבר יותר גדול, הוא הסוציולוג ד"ר מוטי גיגי, ראש המחלקה לתקשורת במכללת ספיר. "השוק יכול לתקן הרבה דברים אבל הוא לא יכול לתקן את הכל. מה שאנשי הנדל"ן לא אומרים הוא את מה שכולנו יודעים. אף שרמלה ולוד, לדוגמה, הן ערים שמרוחקות עשרים דקות נסיעה בלבד מתל אביב, המחירים שם הכי נמוכים במרכז. בסוף, מי שגר שם הוא מי שנולד בעיר, כי מי שיש לו הרבה אופציות אחרות לא יבוא לגור שם".