בשיתוף שניידר אלקטריק
אחת המגמות החמות בתחום הנדל"ן המסחרי והציבורי הוא אימוץ טכנולוגיות 'בניין חכם' (Smart Building). חברת המחקר MarketsandMarkets מעריכה כי היקף השוק העולמי של טכנולוגיות אלו צפוי לגדול מ-72.6 מיליארד דולרים בשנת 2021 ל-121.6 מיליארד דולרים בשנת 2026, קצב גידול של למעלה מ-10 אחוזים לשנה.
הסיבות לאימוץ הטכנולוגיות על-פי חברת המחקר מקורה בהבשלתן של מערכות דיגיטליות לניהול מבנים מבוססות סנסורים (IoT, "אינטרנט של הדברים"), רגולציה, וביקוש גובר למערכות התומכות בחיסכון אנרגטי.
"הטמעה של טכנולוגיות דיגיטל מתקדמות בפרויקטים של נדל"ן מניב, מוסדות ציבוריים ואקדמאיים, היא צו השעה והיא מביאה עימה יתרונות תפעוליים, כלכליים וסביבתיים. אלא שהטמעה כזו מחייבת עליית מדרגה בכול הנוגע ליכולות התכנון והאפיון של אותן פלטפורמות", מציין עזרא כהן, סמנכ"ל אפיון והנדסת בקרת מבנה בשניידר אלקטריק (Schneider Electric) ישראל.
כהן, המשמש בתפקידו הנוכחי בעשור האחרון, מחזיק בפועל בשני כובעים. באחד, הוא מנהל את תחום הבניינים החכמים – המוכרים בשמות Digital Building אוSmart Building– בשניידר אלקטריק ישראל. מתוקף תפקידו הוא אחראי לפריסתן של מערכות דיגיטל מתוצרת החברה המשמשות לבקרת מבנה בעשרות מבני ציבור, קומפלקסים מסחריים וקמפוסים חכמים. בכובע השני, הוא מנהל את מחלקת האפיון והנדסת בקרת המבנה בשניידר אלקטריק ישראל, גוף הכולל אנשי מקצוע המתמחים בתחום של תכנון מערכות הדיגיטל, שהופכות בניין מ'טיפש' ל'חכם'.
מה היו הסיבות להקמתה של מחלקה ייעודית לתחום אפיון והנדסת בקרת מבנה בשניידר אלקטריק?
כהן: "המקור להקמת המחלקה נובע מההבחנה שנוצרה בין שני סוגי מבנים – האחד, המבנה המסורתי - ה'טיפש', שבקרת המבנה שלו כוללת מערכות סטנדרטיות-פשוטות, ולגביו קיים ניסיון עשיר בשוק בקרב מתכננים ויועצים בתחומים דוגמת חשמל או מיזוג אוויר. אבל כאשר רוצים להביא את הבניין לרמה של מבנה 'חכם', הסוג השני והמודרני של מבנים, אז הדבר מחייב שילוב של מערכות חדשניות ומתקדמות מבוססות תוכנה, כבר בשלב תכנון הבניין. כמו-כן נדרשת היכרות עמוקה עם הטכנולוגיה והאפשרויות שמציעות פלטפורמות בקרת המבנה הדיגיטליות. בתחום התכנוני הזה קיים פחות ניסיון בשוק, ושילוב של פלטפורמות אלו בבניין דורש מתודולוגיה סדורה והתמחות ספציפית".
"בשניידר אלקטריק העולמית הבינו שכדי להטמיע את המערכות הדיגיטליות הללו כבר בשלבי הבנייה, נדרשת הקמה של פרקטיקה ייעודית המתמחה בתכנון ואפיון הפלטפורמות הטכנולוגיות המתקדמות. ישראל היא חלק מהמדינות בהן ראתה החברה לנכון להקים גוף ייעודי לתכנון ואפיון הנדסת בקרת מבנה, בעיקר בזכות הפוטנציאל האדיר הקיים בשוק הישראלי".
חיסכון של מאות מיליוני שקלים בשנה
כדי להבין את הפוטנציאל של תחום הבניינים החכמים צריך להבין יותר לעומק את המקורות לביקוש העולמי והמקומי הגובר לסוג זה של מבנים. הוועדה הבינלאומית לאנרגיה (The International Energy Agency) מעריכה כי תפעול בניינים אחראי לכ-15% מכלל פליטות גזי החממה. כתוצאה מההערכות להפחתת עוצמות שינויי האקלים, העולם מצוי בתהליכים להפחתה ניכרת של פליטות גזי חממה, כשבמדינות רבות – כולל ישראל – אף מדברים על איפוס פליטות גזי החממה בעשורים הבאים.
היום כבר ברור שלא תיתכן הפחתה של פליטות גזי החממה מבלי להביא להפחתה ניכרת של הפליטות הקשורות לבניינים, והמשמעות היא ביצוע אופטימיזציה של משאבי האנרגיה הנצרכים בסקטור הבניינים הגדולים והקמפוסים.
במקרים רבים בהם מדובר בנדל"ן מסחרי קיימת דרישה חד-משמעית מצידם של השוכרים, דוגמת חברות טכנולוגיה בינלאומיות, שהמבנה יהיה 'ירוק' וידידותי לסביבה. חברות אלו מציבות דרישות חד משמעיות להפחתת טביעת הרגל האקולוגית בבניינים בהם בכוונתם לשכור משרדים, כשמדובר לעיתים קרובות בקומות שלמות.
"חברות הטכנולוגיה הגלובאליות מעניקות לבנייני המשרדים בהם הן פועלות הכרה ומכובדות, והעדפתן תהיה להתמקם בבניין חכם וחסכוני בפליטות על פני בניין מסורתי רגיל עתיר פליטות. מחקרים בתחום אף מראים בצורה ברורה שההכנסות למ"ר גבוהות יותר בבניין משרדים חכם מאשר בבניין משרדים רגיל", מסביר כהן.
לפלטפורמות הדיגיטל לניהול בניינים חכמים יש גם יתרונות כלכליים – בהיבט של הפחתת עלויות האנרגיה והחשמל הכבדות, והקטנת עלויות התפעול של הבניינים. על-פי נתוני משרד האנרגיה לשנת 2019, בנייני ציבור ובניינים מסחריים הינם מצרכני החשמל הגדולים בישראל – 27% מכלל צריכת החשמל בארץ מקורה בחשמל לטובת מגזר פעילות זה, כך שמדובר על חשבון חשמל בסדרי גודל של כ-6 מיליארדי שקלים. בהינתן שפלטפורמות הדיגיטל מניבות חיסכון של כ-10% בממוצע בצריכת חשמל, אזי החיסכון שיכול להתבטא לסקטור הבניינים והקמפוסים בזכות הטרנספורמציה הדיגיטלית יכול להסתכם בכ-600 מיליון שקלים לשנה.
תכנון מקצה לקצה
"התועלות של אימוץ קונספט הבניין החכם הולכות וגדלות ככל שעובר הזמן", אומר כהן, "העתיד של בניינים ציבוריים ומסחריים הוא בפירוש שם. אנחנו רואים את זה בנתוני הביקושים בעולם, אך גם בארץ אנחנו רואים שהמודעות לנושא של אימוץ טכנולוגיות בניין חכם הולכת וגדלה".
כיצד אתם פועלים בעולמות הללו של אפיון והנדסת מבנים חכמים?
כהן: "המודעות ליתרונות הבניין החכם נמצאת בעלייה, אך הידע הטכנולוגי איננו מונגש עדיין בצורה רחבה. זו הסיבה שאנו נוקטים בגישה מאוד פרואקטיבית ועובדים ישירות מול עשרות משרדי תכנון ויועצים הפועלים בארץ – בהם מתכנני חשמל ומתכנני מיזוג אוויר, כמו גם חברות הפיקוח האחראיות על טיב הביצוע של פרויקטי נדל"ן. בנוסף לכך, אנו גם מגיעים ליזמים עצמם ומציגים להם את הטכנולוגיות והאפשרויות שהן מציעות. מה שחשוב עבורנו הוא להיות מעורבים בפרויקט מהשלבים המוקדמים שלו, כדי שניתן יהיה לשלב בתוכו בצורה מיטבית את פלטפורמות הדיגיטל שיהפכו את הבניין לחכם".
האם יש פרויקטים שהם גדולים מדי או קטנים מדי?
כהן: "זה מאוד תלוי בפרויקט עצמו. הפרויקט יכול להיות בניין שלם – דוגמת: בניין משרדים, מלון או בית חולים. אך הוא גם יכול להיות חלק מבניין משרדים. היו לנו פרויקטים בהם נדרשנו להטמיע קומה וחצי מתוך בניין שלם עם טכנולוגיות בניין חכם, אלא שהקומה וחצי הזו היו בשימוש הסניף המקומי של בנק בינלאומי, והסביבה שבו הייתה רוויה בטכנולוגיות, מערכות בקרה, חשמל ואנרגיה, והיה צורך מיוחד באופטימיזציה של המערכות הללו על מנת להבטיח ביצועי שיא ורציפות תפעולית. גם פרויקט של הקמת דאטה סנטר יכול להיות קטן יחסית בגודלו, או שטח רצפה שלו, אך משובץ אלמנטים טכנולוגיים הצורכים כמויות גדולות של חשמל ואנרגיה, וגם שם קיים פוטנציאל ליהנות מהיתרונות של טכנולוגיות בקרת מבנה".
כיצד נראים התוצרים של מחלקת אפיון והנדסת בניינים חכמים?
"בעצם אנחנו מייצרים סכימה הכוללת תכנון מקצה לקצה של ארכיטקטורת מערכת בקרת מבנה אחודה, ושל כלל ממשקי תוכנת הניהול שלה עם כל מערכות החשמל - מתח גבוה, מתח נמוך, מיזוג אוויר, תאורה, אינסטלציה, אל-פסק לגיבוי החשמל, בקרת חדרים, ניהול אנרגיה, ועוד מערכות היקפיות נוספות הפועלות בבניין. אותה סכימה שאנו מייצרים מבוססת על סטנדרטים אחידים אותם מטמיעה שניידר אלקטריק בכול הפרויקטים בהם היא מעורבת".
"מדובר על מתודולוגיה גלובאלית, עשירה ומנוסה שהוטמעה באינספור פרויקטים מסביב לעולם ובמאות פרויקטים בהיקפים שונים כאן בישראל. הסכימה כוללת אומדנים וכתבי כמויות, והיא מאוד ברורה ומובנת לביצוע. למעשה, אפשר לומר כי ללא אפיון מסודר יהיה כמעט בלתי אפשרי להטמיע טכנולוגיות של בניין חכם. העולם כבר אינו העולם הישן והקונבנציונאלי, הוא מבוסס על פלטפורמות דיגיטל ואפליקציות, וכדי להנגיש את הטכנולוגיות הללו ולנצל אותן בצורה הטובה ביותר נדרש לבצע להן אפיון ותכנון מסודרים".
האם אתה יכול לתת דוגמא של פרויקט שביצעתם?
כהן: "בוודאי. ניקח לדוגמא בית מלון גדול וחדש בצפון, בו ביצענו תכנון מלא של כל בקרת המבנה והחדרים, כולל שילוב של מערכת GRMS (ר"ת – Guest Room Management System) המשולבת עם פלטפורמת הדיגיטל של שניידר אלקטריק לבקרת מבנה EcoStruxure Building Operation. המערכת מציעה שליטה מלאה על מערכות מיזוג האוויר, מטבח, חדרי קירור, בריכה, מפוחים, תאורת חשמל, ועוד. אלא שהמערכת כוללת גם ממשק של בקרת חדרים ייעודי לעולם המלונאות, שמאפשר ניהול של החדרים ברמת המלון, אך גם הפעלה ברמת החדר על ידי האורח. עוד כוללת המערכת ממשק ייעודי לניהול אנרגיה הכוללת יכולת הפקת דו"חות ואיתור צריכות חריגות".
"המערכת אותה תיכננו והוטמעה, הפכה את בית המלון לירוק ובר-קיימא, והיא מאפשרת ניהול אחוד ומרכזי של חלקים תפעוליים גדולים מבית המלון, כשגם כלכלית ההשקעה הזו מחזירה את עצמה, ומאפשרת חיסכון משמעותי במשאבים ואנרגיה".
ולסיום, כיצד אתם מנגישים את הטכנולוגיה הזו לשוק?
כהן: "חשוב לי לציין שאנחנו לא חוסכים מאמצים כדי להנגיש את הידע אודות הטכנולוגיה והיכולות שלה. כפי שציינתי קודם, אנו יוזמים מפגשים עם משרדי פיקוח ויועצים, מפגשים עם יזמים, ימי עיון שאנו חולקים בהם את הידע שצברנו, ועוד. הנגשת הטכנולוגיה, בטח בקרב קהילת הנדל"ן, זה יעד מרכזי בפעילות שלנו, כי ללא הפצת הידע אודות הטכנולוגיה ויכולותיה יהיה גם קשה מאוד לעשות בה שימוש".
אודות שניידר אלקטריק
תאגיד שניידר אלקטריק (Schneider Electric) פעיל בלמעלה מ-100 מדינות. הכנסות החברה עומדות על למעלה מ-27 מיליארד יורו, ומספר העובדים בעולם עומד על למעלה מ-160 אלף. בליבת הפעילות של החברה נמצא המעבר לדיגיטל של תחומי ניהול האנרגיה ואוטומציה בתעשייה, תשתיות, מרכזי נתונים, בניינים ובתים.
בסניף הישראלי של שניידר אלקטריק, בניהולו של פיליפ ברמי, עובדים כ-120 עובדים. החברה שותפה בהיבטי ניהול האנרגיה בפרויקטים לאומיים, דוגמת: שדה התעופה הבינ"ל החדש בתמנע, עיר הבה"דים שבנגב, השדה הסולארי באשלים, ועוד.
בשיתוף שניידר אלקטריק