בונים מטרופולין חדש

משהו קורה בשוק הנדל״ן המרוחק: המחירים כבר מתחילים להצביע על העדר ״פריפריה״ ונשאלת שאלת מיליון הדולר - האם בישראל הקטנה יש מקום לפריפריה? האם בתוך שנים בודדות עם הגברת הנגישות יישארו כאן בכלל שרידי ״ישראל השנייה״.

מהם בכלל אזורי הביקוש של מדינת ישראל? בישראל קיימים למעשה ארבעה מטרופולינים מובחנים - תל אביב-מרכז, באר שבע, חיפה, וירושלים. עם זאת צמצום פערי ההשכלה, הזדמנויות התעסוקה ושיפורי התחבורה, כסלילת כביש 6 ופיתוח צירי הרכבת, מותחים את אזורי הביקוש לכיוון נפת אשקלון והקריות בצפון שהופכים בהדרגה לשוליים החדשים של מטרופולין תל אביב-יפו.

גבולות הפריפריה מיטשטשים גם בכל הקשור למחירים. לפני כחודש לדוגמה, נסגר מכרז של רשות מקרקעי ישראל בישוב נופית, כ-16 ק"מ מקריית אתא, לפי 1.4-1.6 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור. אמנם המכרז יוצא דופן ועתיד להרחיב ישוב קהילתי בבנייה מדורגת, צמודת קרקע בצפיפות נמוכה, אך מדובר במכרז שנכשל בשנים קודמות. בין 2019-2020 ניסתה רשות מקרקעי ישראל לשווק את המכרז 8 פעמים ללא הצלחה! כעת נסגר ב-100-200 אחוז יותר מהערכת שמאי רמ"י.

זו כבר עובדה - שיטת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל אשר שברה כל שיא אפשרי ועברה את רף המיליארד השקלים, השפיעה גם על יישובי וערי הפריפריה הרחוקה. אם עד לפני שנה היה הבדל ברור בין יישובי וערי הפריפריה לאלו בגוש דן והשרון - מכרזי רשות מקרקעי ישראל שנסגרו בשנה האחרונה הכניסו למעגל אזורי הביקוש ערים וישובים המרוחקים ק"מ רבים ממטרופולין תל אביב-המרכז. אלו לא מציעים עוד אלטרנטיבות זולות, מחירי הקרקעות נוסקים וחוסמים כמעט כל אפשרות מגורים לזוגות צעירים.

אם נצפין לשכונת הכלניות בקריית אתא, נמצא כי גם שם המחירים נוסקים. בחודש אוגוסט 2021 נסגרו מכרזים בעיר לבניית מאות דירות לפי מחיר של כ-550 אלף שקל בממוצע לקרקע ליחידת דיור. דירות חמישה חדרים מוצעות החל מ-1.6 מיליון שקל.

מכרז נוסף נסגר בשנה האחרונה בקריית ביאליק לפי מחיר של כ-900 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור; באוגוסט נסגר מכרז ביוקנעם עלית ב-770 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור, ללא פיתוח; גם בשכונת האתרוגים בישוב אליכין נסגר מכרז במחיר של כ-710 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור; בשכונת המושבה החדשה בטבריה נסגר מכרז לפי כחצי מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור ובדרום - הצצה לנעשה בעיר נתיבות מלמדת שגם שם המחירים קפצו ומכרז לבניית 100 דירות נסגר ב-790 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור.

על ההשתוללות במכרזי רשות מקרקעי ישראל ניתן ללמוד מהנעשה במכרז שנסגר בקריית ים לבניית 141 יחידות דיור. במכרז זכתה חברת א.פ.י נתיב יזום פרויקטים ב-75.6 מיליון שקל, לא כולל פיתוח, מחיר הגבוה ב-75% מממוצע ההצעות שהוגשו. "לפחות עשרה מגישים ניגשו למכרז הזה". מתאר את הנעשה שמאי המקרקעין אסף גסטפרוינד, "ממוצע ההצעות עומד על כ-43 מיליון שקל, ללא פיתוח. כך הערכנו גם אנחנו את הקרקע. לבסוף המכרז נסגר ב-75 מיליון שקל, מחיר הזוי המשקף 650,000 שקל לקרקע ליחידת דיור. הערכות הן כי דירת ארבעה חדרים סטנדרטית בשטח של 100 מ"ר ללא נוף לים, תשווק בפרויקט במחיר התחלתי של 1.7 מיליון שקל".

אזור הקריות והסביבה הפך נחשק בשנה האחרונה וכיום נתקשה מאד למצוא בקריות דירת ארבעה חדרים חדשה בפחות מ-1.5 מיליון שקל. בשכונת הכלניות בקריית אתא דירות נמכרות לפי כ-15,000 שקל למ"ר, בקריית ביאליק המחירים נושקים לכ-17,000 שקל, דרומה משם, ביוקנעם, דירות חדשות נסגרו לאחרונה לפי 16,000 שקל למ"ר ובעתלית המחירים כבר מגיעים לכ-20,000 שקל למ"ר.

מחטיאים את המטרה

בחודשים האחרונים אישר קבינט הדיור בראשות שר הבינוי והשיכון, זאב אלקין את הקריטריונים לקבלת מענקים לרוכשי דירה בפריפריה. על-פי התוכנית, בין השנים 2022-2027 יינתנו מענקים בגובה של 40,000 שקל לזכאי המשרד שירכשו דירות במכרזי 'מחיר מטרה' באזורים בהם מחיר הקרקע נמוך מ-100,000 שקל לקרקע ליחידת דיור, לא כולל הוצאות פיתוח. כמו-כן, יוענק סבסוד הוצאות פיתוח בסך 50 אלף שקל ליחידת דיור, בתנאי שמחירי הקרקע ללא הוצאות פיתוח נמוכים מ-50 אלף שקלים ליחידת דיור.

במצב בו מכרזי רמ"י בפריפריה נוסקים כמעט לקו מיליון השקל לקרקע ליחידת דיור, נראה כי הקריטריונים לקבלת מענקים כפי שנוסחו, הקובעים מחירי קרקע שלא עולים על 100,000 שקל ללא פיתוח, לא משקפים את המציאות. כך שאם לכאורה נראה שנעשה פה איזה ניסיון להעניק העדפה לפריפריה, הרי שנוסח ההנחות שאושר לא לוקח בחשבון עליית מחירים צפויה שעשויה להדיר מהמשחק תוך זמן קצר ערים וישובים רבים המרוחקים ממרכז הארץ.

גם התנאים שנוסחו למכרזי 'מחירי מטרה' המשווקים באזורי 'פריפריה' שנועדו להבטיח לזוגות צעירים, שזו דירתם הראשונה, הנחה בשיעור של כ-20%, מעקרים את התוכנית מתוכן, שכן התוכנית מדירה ערים שמחירן למ"ר עולה על 20,000 שקל.

רשימת מכרזי מחיר מטרה המפורסמת באתר רשות מקרקעי ישראל כוללת בנייה של למעלה מ-20,000 יחידות דיור ביישובים המוגדרים פריפריה כקצרין (1,560 יח"ד), באר שבע (1,525),אום אל פחם (1,500), שדרות (1,240), נוף הגליל (1,156), קריית עקרון (1,000), קריית ביאליק (948), עמנואל (884 ), נהריה (512), ועוד מאות דירות בעפולה, כרמיאל, ירוחם, אופקים, טבריה, ויישובי יו"ש.

"מה זה פריפריה?", שואל השמאי גסטפרוינד, "הקריות זה פריפריה? כביש 22 עוקף הקריות שנפתח לפני מספר שנים הנגיש את הקריות עם חיפה ומנהרות הכרמל ועכו הוא משמש ציר תחבורה ראשי בדומה לנתיבי איילון בתל אביב. הכביש פתר הרבה מאד מצוקות ופקקים. אם בעבר נסענו מקריית אתא ליציאה מחיפה כמעט שעה, היום מתחברים למנהרות הכרמל תוך 10 דקות. התהליך הזה, ושיפורים תחבורתיים שעוד ייעשו, מקרבים את כל הצפון למרכז ומעלים על מפת הביקושים ישובים שעד עתה נדחקו".

משרד התחבורה מקדם היום מגוון החלטות ממשלה לשיפור התשתיות בפריפריה, בהם קידום תוכניות אסטרטגיות למטרופולין חיפה, מטרופולין באר שבע והדרום, מטרופולין אשדוד-אשקלון, מטרופולין נתניה-חדרה, תוכנית אסטרטגית למסילות רכבת ותוכנית אסטרטגית לחברה הערבית.

שם המשחק: נגישות

הקשר בין תחבורה לנדל"ן הוא ברור. אזורים "המתקרבים" למרכז, בעלי אזורי תעסוקה ופארקי היי-טק, הופכים מבוקשים יותר, ומחירי הדיור עולים בהתאם. להצלחת המכרז ב'נופית' למשל, יש קשר לעבודות הביצוע של הרכבת הקלה "נופית" במקטע קריית אתא שהחלו חודשים ספורים קודם לכן. הרכבת הקלה עתידה לשרת את תושבי הצפון ותיצור רצף תחבורתי מהיר ונגיש בין גוש חיפה לגליל ונצרת.

"ברור שבשכונות הגובלות בתוואי מערכות הסעת המונים יש ערך מוסף, אך הערך הגבוה הוא בייחוד במקומות ששיש בהם תכנון למערכת הסעה עתידית, שהשוק טרם הטמיע את הפוטנציאל", מסביר בני פרי, שותף במשרד V5 אדריכלים. "אין ספק שערך הנכסים בתוואי הרק"ל והמטרו יעלה ושהאזורים האלה צפויים להתפתח לעין ערוך, בפרט אלו המשיקים לתחנות עצמן. ככל שנתרגל לרעיון, נבין שערך הדירות הממוקמות בתוואי מערכת הסעת המונים, לא רק שלא ירד אלה יעלה".

"הגדרת כל אזור הצפון, גליל ונפת חיפה כמטרופולין אחד רב מוקדי, יגביר את הסיכוי להגיע למסה קריטית שתוכל לעמוד בפני מגנט תל אביב", טוענת מיכל גור מנ"כלית חברת אלמוגים, "קידום המטרופולין מחייב יישום גישה מערכתית המבוססת על שורה של מהלכים מורכבים והשקעות גדולות בתחומים רחבים".

כך קורה בין היתר בעיר נשר, חלק ממטרופולין חיפה. אף שהעיר מזוהה עם מפעל המלט הראשון שהוקם בישראל, עוד לפני הקמת המדינה ב-1925, העיר לא ידעה פיתוח ובנייה, אלא רק בשנים האחרונות. תוכנית בניין עיר שאושרה בחודשים האחרונים כוללת תוספת בנייה של 10,500 יחידות דיור, שתתן מענה להיקף אוכלוסייה של כ-70,000 איש עד שנת 2040. בהיבט התחבורתי, התוכנית כוללת הקמת כביש עוקף חדש לנשר, הסעת המונים ונתיבי תחבורה ציבורית וכן מיקום חדש לתחנת הרכבת העתידית - רכבת העמק בסמוך למרכז העיר.

חברת אלמוגים הבונה את פרויקט 'עמק הכרמל' בנשר משווקת היום דירות 4 חדרים במחירים שנעים בין 1.4-1.6 מיליון שקל. דירות 5 חדרים משווקות החל מ-1.6-1.7 מיליון שקלים.

כמו-כן יוקם בנשר גורד שחקים על ידי חברת 'גשם אחזקות' ועל ידי אדריכל המגדלים גיא מילוסלבסקי. גובהו של המגדל עובר את זה של מגדל שרונה עזריאלי בתל אביב.

"מוכרים במחירי שיא"

בכנס נדל"ן שהתקיים בשנה האחרונה אמר יגאל דמרי, מנכ"ל ובעלים י.ח דמרי הבונה בין היתר בעיר נתיבות, "בשנה הקרובה נראה התייקרות באחוזים דו-ספרתיים בפריפריה. בעוד שבמרכז הארץ המחירים ימשיכו לעלות באחוזים בודדים, העלייה הגדולה יותר תהיה בפריפריה. כשמעלים מחירב-200-100אלף שקל על דירה שעולה 5 מיליון שקל במרכז, זה משקף עלייה באחוזים בודדים, אך שאותם מספרים עולים בדירות בפריפריה, האחוזים מזנקים", הסביר.

דוגמא לכך ניתן לראות מהמתרחש באופקים. לאחרונה נסגר מכרז של רמ"י לבניית 136 דירות לפי מחיר של 650 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. ההצעות שזכו היו גבוהות ב-150% יותר משומת רמ"י! רק לשם השוואה, מכרז לבנייה רוויה באופקים נסגר ב-2019 במחיר של 260 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור.

חברת שיכון ובינוי, שהינה בעלת עתודות הקרקע הגדולות ביותר במשק (אחרי רמ"י וקק"ל), סוברת כי בשנה האחרונה קצב עליית המחירים בפריפריה אפילו השיג את גוש דן. "בתוך מבצע 'שומר חומות', קצב המכירות באשקלון, לא נפגע", מתאר ארז בהריר משנה למנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן. "אנחנו רואים מה קורה למחירי הדירות מצפון עד דרום. באשקלון הביקושים גבוהים מאד. בפרויקט שאנו משווקים ב'ברנע הירוקה' המחירים עולים באופן קבוע".

כיום מוכרת שיכון ובינוי בשכונת ברנע הירוקה דירת ארבעה חדרים בשטח של 106 מ"ר במחיר של 1.76 מיליון שקל. סיטואציה דומה מתרחשת גם בפרויקט 'חלומות פארק חדרה' שמשווקת החברה בעיר חדרה. "אנחנו מוכרים במחירי שיא", מסביר בהריר. "ביחס לתל אביב, אין ספק ששיעורי העלייה במחירי הדירות בפריפריה גבוהים הרבה יותר. הביקושים שאנחנו רואים במקומות הללו הם אדירים - צעירים, משקיעים, תושבי חוץ ויוצאי היי-טק – כולם רוצים להשתתף בחגיגת הנדל"ן ואנחנו מתחילים לראות בפריפריה פנים חדשות, אוכלוסייה שלא ראינו עד היום".

בהריר מוסיף ואומר: "אנחנו מאד מאמינים בפריפריה ובחיזוקה, באמצעות עתודות הקרקע שמחזיקה החברה, רכישת קרקעות חדשות וייזום פרויקטים של התחדשות עירונית. עליות המחיר נעוצות בסופו של דבר בכוחות השוק, ביקושים גבוהים והיצע נמוך. התחזיות הדמוגרפיות של ישראל החוזות הכפלת אוכלוסיית המדינה ב-30 השנים הבאות, מביאות אותנו למסקנה שיש לבנות עוד 'מדינת ישראל'. צריך להשקיע בצפון ובדרום מכל הבחינות, מה שיצמצם את המרחק בין מרכז לפריפריה".

גם חברת הבנייה 'שתית' הבונה בעיקר בצפון הארץ מדווחת על התנהלות דומה, כפי שמסביר בעלים ומנכ"ל החברה, שלום שטרית. "מחירי הקרקע יקרים, גם עלויות הבנייה והחומרים התייקרו בכ-50%. אם פעם יכולנו לבנות דירה בכ-600 אלף שקל היום אנחנו בונים דירה בכ-800 אלף שקל. מכאן שהתחזית מלמדת על עליות מחירים בערים ויישובי הפריפריה. קרקע שרכשנו בעכו לפי מחיר של 150 אלף שקל לקרקע ליחידת דיר נמכרת היום בכ-400 אלף שקל לקרקע ליחידה".

בעכו העלתה 'שתית' מחירי דירות שלושה חדרים מ-980 אלף שקל לפני כשנתיים ל-1.28 מיליון שקל היום. בקריית ביאליק משווקת החברה דירות חמישה חדרים ב-1.9 מיליון שקל, עליה של כ-20% תוך שנתיים.

בקבוצת 'אבני דרך', שהחלה את דרכה העסקית בבאר שבע וטבריה, קוראים לחיזוק מטרופולינים חדשים. "אחד האתגרים הגדולים ביותר הניצבים בפני מדינת ישראל כיום הוא פיתוח מטרופולינים חזקים בדרום ובצפון הארץ, תוך מיצוי הפוטנציאל האדיר הטמון בהם", טוענת חנה שוורץ, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצה. "מיקומה של באר שבע למשל, בצומת דרכים אסטרטגי, בהיבט לאומי ובחיבור הקשרים הבינלאומיים העתידיים, הופכים את העיר לבירת ההזדמנויות של הארץ".

'אבני דרך' הקימה בשכונת "נחל על הפארק" בבאר שבע את פרויקט "אודם על הפארק" הכולל 7 בניינים ו-168 יחידות בתמהיל דירות גדולות במיוחד בנות 3 עד 5 חדרים, דירות גן, מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים מרווחים. בפרויקט מגלים עניין זוגות צעירים ומשפרי דיור תושבי באר שבע ואנשי קבע המעתיקים את מקום מגוריהם לעיר. בפרויקט הצופה אל האגם ונהנה מרמות ביקושים גבוהות נותרו דירות 5 חדרים ופנטהאוזים הנמכרים בכ-2 מיליון שקלים.

"הפריפריה הייתה ועודנה סגמנט משמעותי בשוק הנדל"ן", אומר אבישי בן-חיים, מנכ"ל חברת 'רוטשטיין'. "הצפון מדהים ביופיו וכיום מתחבר למרכז באמצעות תשתית תחבורה של רכבות. הערים שנמצאות במעגל השני והשלישי לתל אביב הן הזדמנות טובה מאוד לזוגות צעירים ומשקיעים. המחירים שם נגישים וההון העצמי הנדרש לגייס נמוך משמעותית. בנוסף, יש להביא בחשבון את התמורה לכסף, שבערי הפריפריה עדיין אפשר לקנות דירת 5 חדרים בפחות ממחיר של דירת שני חדרים בתל אביב וזו תמורה מצוינת. מבחינת תעסוקה, לפריפריה יש מה להציע, קיימים פארקי תעסוקה שפזורים בכל רחבי הארץ והם נותנים מענה לדורשי העבודה, כך שברבות הזמן ערי הפריפריה יהיו גושים עצמאיים הכוללים את כל מרחב המחיה שהאזרח זקוק לו".

לדברי סיוון היללי, סמנכ"לית שיווק ומכירות בחברת קרדן נדל"ן, "ישראל היא מדינה קטנה וצריך להתייחס אליה כמו אל מטרופולין אחד גדול. יש מתחמי תעסוקה מגוונים המאפשרים סגנון חיים שונה בקצב רגוע יותר מאשר בתל אביב. כשמתרחקים מהמרכז מקבלים בתמורה דירה גדולה יותר, אפילו פנטהאוז או בית צמוד קרקע, במחיר נגיש ומשכנתא נמוכה״.

אחד מהפרויקטים של קרד"ן נדל" הוא KARDAN GANIM המוקם בשכונת קריית גנים שבקריית מוצקין סמוך לרפא"ל, המושך אליו קהל יעד איכותי.

ג'ואריש מחכה לכם

בחזרה למענקי הממשלה. היכן בכל זאת ניתן למצוא ישובים העונים על הקריטריונים לצורך קבלת מענק לרוכש דירה בפריפריה?

סקירה במכרזי רמ"י שנעשתה ב'נדל"ן היום' בוחנת את הישובים והערים בהם נסגרו מכרזים לבנייה רוויה העונים על הקריטריונים, קרי – מחירי קרקע בשווי של עד 100,000 שקל לקרקע ליחידת דיור, ללא פיתוח. מהבדיקה עולה כי הערים הנמנות על מכרזים אלה הן: עפולה, טבריה, ירוחם, מצפה רמון והישוב הבדואי שגב שלום, הממוקם דרומית לבאר שבע. המכרזים בערים אלו נסגרו במחירים הנעים בים 30,000-100,000 שקל לקרקע ליחידת דיור, ללא פיתוח.

אך האם המענקים שמקדמת הממשלה הם שיצליחו למשוך אוכלוסייה חזקה לישובים חשוכים, המרוחקים ק"מ רבים ממקורות תעסוקה ותחבורה ציבורית?

על ניסיון הממשלה לשנות את האזור באמצעות הכנסת אוכלוסייה חזקה עם תמורה כספית בצידה, ניתן ללמוד מהמתרחש בשכונת ג'ואריש ברמלה. השכונה מוכרת בעיקר על רקע הפעילות הפלילית הענפה שדבקה בה וסכסוכי המשפחות במקום. בשנתיים האחרונות ניסתה רשות מקרקעי ישראל לקדם מכרז לבנייה של 132 דירות בבנייה רוויה בג'ואריש. המכרז, שהינו חלק מהסכם הגג הגדול שנחתם לקידום בנייה בעיר, נכשל. ביולי השנה יצא המכרז בפעם הרביעית, ושוב נכשל. ברשות מקרקעי ישראל לא מוותרים ושוקלים לשנות את תנאי המכרז.

מה חשבו בדעתם הוגי המכרז? כישלון השיווקים בג'ואריש מלמד כי נדרש שינוי יסודי מהותי שיאפשר כניסת אוכלוסייה חדשה שתשנה את האזור. אחרי הכל, גואריש ממוקמת במיקום מצויין, גובלת בצירי תנועה ראשיים, כביש 431 מדרום וכביש 200 ממערב. עם זאת, השכונה, המשתרעת על שטח של 243 דונם, כוללת 125 יחידות דיור המאכלסות כ-3,000 תושבים ומאופיינת ברובה בבנייה בלתי חוקית, סכסוכי משפחות ודמים. ביולי השנה נעשה ניסיון לשקם את השכונה באמצעות תכנון מחדש. הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז אישרה תב"ע שנועדה להסדיר את השטח כולו ומאפשרת בנייה בהיקף של 1,845 יחידות דיור בבניינים של עד 7 קומות. מחכים לחלוצים שיגיעו.

בוקסה: מתחברים למרכז

עם כניסתה לתפקיד, הגדירה שרת התחבורה את שוויון ההזדמנויות כמטרה ראשית של משרד התחבורה. בהתאם לכך, מדיניות המשרד היא לייצר היצע מגוון של אפשרויות התניידות, באופן שיצמצם את הפער בין מרכז לפריפריה, בנגב ובגליל ובחברה הערבית.

ממשרד התחבורה נמסר: "משרד התחבורה משקיע מיליארדים רבים בפיתוח אפשרויות התחבורה בנגב ובגליל: תכנון הרכבת הקלה מנצרת לחיפה, סלילת המסילה המזרחית ברכבת, תיעדוף הנגב והגליל בתוכנית האסטרטגית לכבישים, פיתוח מערך המטרוניות עד עכו, סלילת נתיבי העדפה לתחבורה ציבורית והקמת מסופים חדישים ברחבי המדינה".

"בחצי השנה האחרונה נוספו ושודרגו עשרות קווי אוטובוס בפריפריה. בבאר שבע, קריית גת וקריית מלאכי נוספו קווים חדשים; נעשה רה-ארגון כולל בשדרות ובדימונה; הרחבת השירות העירוני באילת; רה-ארגון והפעלת קווים חדשים בעפולה, מגדל העמק, נוף הגליל, נהריה ואשדוד ושדרוג מסלולים ותדירויות של עשרות קווים עירוניים ובינעירוניים נוספים״.

"פיתוח המטרופולינים, חיפה בצפון ובאר שבע בדרום כמוקדים כלכליים משמעותיים הכוללים פעילות היי-טק ענפה, הוא צעד הכרחי להשגת המטרה החשובה, וכך גם יצירת התנאים שיאפשרו התחדשות עירונית מאסיבית בפריפריה", מסכם יובל אדמון סגן יו"ר המועצה לכלכלה במשרד ראש הממשלה.