על פי פרסום נתוני הצפייה באתרי הנדל"ן, חלה עלייה בהתעניינותם של תושבי חוץ ברכישת נכסים בישראל. מסתמן כי הקורונה מביאה איתה גל עלייה חדש של מי שמעוניינים להעביר את ביתם לישראל.
נסקור בקצרה את השלכות המס החלות על רכישת נכסים בידי תושבי חוץ ונבהיר מספר נקודות חשובות בנושא.
פטור דירה יחידה חל על מכירת דירת מגורים יחידה בידי מוכר, שעל פי הגדרתו בחוק הינו תושב ישראל. ככלל, מחילים את הפטור גם לגבי מכירת דירת מגורים בידי תושב חוץ, בכפוף לכך שהמוכר ימציא אישור משלטונות המס במדינת תושבותו כי אין בידיו דירת מגורים נוספת (פרט לזו הנמכרת בישראל).
דרישה זו אינה מצויה בהוראות החוק, אלא מקורה בהנחיית רשות המיסים, שיצאה לאחר פרק זמן במהלכו נשללה מתושבי חוץ הזכאות למכירת דירתם היחידה בישראל בפטור.
הנפקת האישור המבוקש לרוב אינה בת ביצוע, היות שרוב מדינות המערב אינן מכירות או מנפיקות מסמך שכזה. מכאן שתושבי החוץ נתקלים בקושי ראייתי להוכיח היעדר דירה נוספת בבעלותם.
הם נדרשים להמציא מסמכים רבים ומכבידים אחרים, כדוגמת תצהיר מטעמם, הסכם שכירות בדירה שבה הם מתגוררים, דפי חשבון ודו"חות שנתיים המעידים על היעדר קבלת דמי שכירות וכהנה וכהנה דרישות נוספות.
משרדנו, שהינו בעל ניסיון וידע בליווי עסקאות מכר ורכישה על גווניהן, לרבות באמצעות תושבי חוץ, נתקל במקרים בהם המוכרים העדיפו לוותר על הפטור המגיע להם לכאורה בגין מכירת דירתם היחידה בישראל, על פני חיטוט במלוא מסמכיהם וחשבון הבנק שלהם על ידי רשות המס הישראלית.
מבלי לפגוע באמור לעיל, תושב חוץ יהא זכאי לחישוב לינארי מוטב המזכה אותו בפטור (שבח ריאלי) על תקופת ההשבחה מיום הרכישה ועד 1.1.2014.
בקשר למס הרכישה החל בגין רכישת דירת מגורים בידי תושב חוץ, גם כאן אנו עדים לאכיפה סלקטיבית של הדין הפנימי בישראל. תושב חוץ הרוכש דירת מגורים בישראל אינו זכאי למדרגות מס רכישה נמוכות, החלות על רכישת דירת מגורים ראשונה, גם אם זו דירתו היחידה, ויחולו עליו מדרגות מס רכישה גבוהות, לדירה נוספת.
תושב חוץ שיהפוך לעולה חדש יהא זכאי להטבת מס רכישה בשיעור של 0.5% ועד 5% בלבד.
אם כן, החלת הדין הפנימי בישראל באופן סלקטיבי על תושבי חוץ, כפי שתואר לעיל, וההבחנה בין תושבי חוץ לתושבי ישראל מהווה אפליה אסורה, זאת לאור סעיף 21 לאמנה האוסר אפליית תושבי חוץ בהחלת הוראות החוק המקומי בישראל הנוגעות למיסים.
ראה סעיף 21 לאמנת ישראל-אנגליה כדלקמן: "אזרחיו של בעל האמנה האחד לא יהיו כפופים בארצו של בעל האמנה האחר למיסים, או לכל דרישה הקשורה במיסים, השונים או מכבידים יותר מהמיסים ומהדרישות הקשורות במיסים שכפופים להם או עלולים להיות כפופים להם אזרחי בעל האמנה האחרת באותן הנסיבות".
מסקנות: לאור הרפורמה הנ"ל תושב חוץ בעל דירת מגורים יחידה בישראל אינו זכאי למכור אותה בפטור דירה יחידה, רק בשל היותו תושב חוץ, אלא אם כן ביכולתו להמציא אישור משלטונות המס בארצו.
אם מדינת תושבותו חתומה על אמנה למניעת כפל מס מול ישראל הוא יוכל לטעון להפרת הסעיף האוסר על אפליית תושבי חוץ בהחלת דיני המיסים.
ככל שתושב חוץ מעוניין לרכוש דירה בישראל, וזוהי דירתו הראשונה בארץ, מדוע שלא יהיה זכאי למיסוי על פי מדרגות המס הנמוכות, ככל תושבי ישראל? שאלה שהמחוקק צריך לתת עליה את הדעת.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו