נניח שאתם מתגוררים בבניין ישן וקבלן מציע לכם הסכם תמ"א, שבמסגרתו תקבלו דירה חדשה. אתם, בניגוד ליתר הדיירים בבניין, סבורים כי התמורה שמציע הקבלן אינה מספקת, ולכן אתם מסרבים לחתום.
השאלה שעולה היא האם תוכלו להתמיד בהתנגדותכם והאם הסכם התמ"א יוכל להיחתם למרות התנגדותכם?
במקרה שיש התנגדות של מיעוט מהדיירים, ההחלטה מגיעה לפתחו של המפקח על רישום המקרקעין. בפס"ד שומרוני נ. קופמן נדרש בית המשפט העליון לסוגיה זו והתווה את הכללים לבחינת אישור ההסכם על ידי המפקח.
בית המשפט התווה רשימת שיקולים שאינה ממצה, ועל המפקח לשקול את התוכנית בהתאם למכלול נסיבות העניין.
להלן נפרט חלק משיקולים אלה:
- האם הוצג טעם להתנגדות? התנגדות עקרונית ללא הנמקה תידחה.
- האם התוכנית פוגעת באופן מהותי בזכויותיו של המיעוט?
- האם התוכנית התקבלה בחוסר תום לב או בניגוד עניינים?
- האם הוצגה תוכנית חליפית קונקרטית, והאם גלומים בה יתרונות שאין בהסכם שהובא לאישור?
- האם במישור האובייקטיבי התוכנית עתידה להיטיב עם מצבם של כלל הדיירים?
דוגמה לכך ניתן לראות בפס"ד יעל נ. באומלשפינר. בית המשפט המחוזי דן בהתנגדותה של דיירת, בטענה כי במסגרת ההסכם לא נעשה איזון בין התמורה שקיבלה לבין התמורה ליזם.
בית המשפט הבחין בפסק דין זה בין תביעה לפי חוק פינוי-בינוי לבין תביעה במסגרת תמ"א. הוא קבע כי בחוק עידוד פינוי הנטל הראשוני להראות כי העסקה כדאית כלכלית מוטל על הדיירים התובעים, ואילו בתביעה במסגרת תמ"א הנטל הראשוני מוטל על הדייר המסרב לחתום. המבחן לקיומו של חוסר איזון הינו אובייקטיבי, ולא די בסברתו הסובייקטיבית של הדייר הסרבן. הדייר הסרבן המבקש להרים נטל זה טוב יעשה אם יתמוך את טענתו בחוות דעת של שמאי.
האם נשמר השוויון בין הדיירים? בפס"ד יעל נ. באומלשפינר, שהוזכר לעיל, טענה הדיירת שסירבה לחתום כי התמורה כללה תוספת של 4 מ"ר בלבד, ואילו לבעלי הדירות בשלושה מבין חמשת הבניינים בפרויקט ניתנה תוספת של 10 מ"ר.
בכך, טענה, יש משום אפליה שלה ושל יתר בעלי הדירות בבניין.
בית המשפט דחה טענה זו בנימוק שעל הטוען אפליה להראות כי הוא שווה לקבוצת האפליה, ולמרות זאת ננקט כלפיו יחס שונה. במקרה דנן, בית המשפט קבע כי בבניינים האחרים היו דירות קטנות יותר, ועובדה זאת משליכה על הכדאיות הכלכלית עבור הקבלן, ולכן אינה מהווה אפליה.
בשיתוף עו"ד אליהו נימני, המתמחה בדיני מקרקעין.