אין הגנה

ידוע ומוכר לכל אחד ואחת מאיתנו, בין אם רכשנו נכס בעבר ובין אם לאו, כי ישנו מנגנון הגנה אשר תכליתו להגן על רוכש נכס. מנגנון זה נקרא ומוכר בשם הערת אזהרה.

הערת אזהרה, כשמה כן היא – נועדה להזהיר ולאותת כי לאדם או גוף כלשהו, שאינו נמנה עם בעלי הנכס, קיימות זכויות קנייניות בנכס.

לאחרונה אושרה הלכה חדשה בבית המשפט העליון, במסגרת דחיית ערעור אזרחי שהגיע לפתחו. בהתאם להלכה זו, כאשר יזם של פרויקט תמ"א נקלע להליכי פשיטת רגל בעיצומו של הפרויקט, בעוד שאין יזם אחר המעוניין להשלים אותו, ניתן למחוק את הערות האזהרה שנרשמו לטובת רוכשי הדירות, וזאת על מנת לקדמו. משמעות הפסיקה היא שבפועל לא רק שרוכשי הדירות החדשות איבדו את זכויותיהם, הם אף עלולים שלא לקבל את כספם חזרה ולהיוותר קירחים מכאן ומכאן.

הלכה זו יוצרת ואולי אף מחזקת בעיות שהיו קיימות עוד קודם לכן בשוק הנדל"ן; ראשית, יזמים יתקשו למכור דירות במסגרת פרויקטים של תמ"א 38/1, וזאת בשל העובדה שדיירים פוטנציאליים יחששו כי הם אינם מוגנים עוד.

בנוסף, הוראות החוק הרלוונטיות לנושא זה, הנותנות הגנה לרוכשי הדירות, מתרוקנות מתוכן עקב ההלכה החדשה. בסיטואציה זו, רוכש דירה עלול להרגיש כי ההגנה המשפטית שניתנה לו במסגרת החוק נשמטת מתחת לרגליו ומלכתחילה יעדיף שלא להימצא בסיכון ובמצב של חוסר ודאות.

הלכה זו עלולה להוביל לתוצאה של תקיעות בשוק הנדל"ן. פרויקטים חשובים כדוגמת פרויקט תמ"א 38, אשר תכליתם שיפור תנאי חיי דיירים והעלאת רמת הבטיחות בבניין המגורים, עלולים אט אט להיעלם כליל לאור חוסר הכדאיות הכלכלית שההלכה מובילה אליו.

מדובר באפקט הדומינו: יזמי נדל"ן או קבלנים בארצנו מתחילים בדרך כלל פרויקט תמ"א 38/1 מבלי שיש בידיהם את מלוא הסכום עבורו, או אפילו לכיסוי הוצאותיו המינימליות. הלכה למעשה הם בונים (תרתי משמע) על המכירות. ככל שרוכשי דירות פוטנציאליים יירתעו מלרכוש דירות אלו, וזאת בשל ההלכה האמורה, פרויקטים של תמ"א 38/1 יפחתו עד כדי שייעלמו כלא היו.

כיצד בכל זאת ניתן למנוע את אפקט הדומינו האמור? ובכן, בניגוד גמור למתרחש בארצנו, בארצות הברית יזם נדל"ן מציג בפני הבנק את עלות הבנייה של הפרויקט, כשלב ראשון ולפני הכל, וזאת כדי למנוע מצב בו לא יוכל להמשיך בעבודה בשל קשיי נזילות.

נראה כי הגיעה העת לחשב מסלול מחדש, במיוחד לאור ההלכה החדשה, ויפה שעה אחת קודם. ההסדרה החוקית אשר קיימת היום אינה מתאימה עוד למציאות החדשה. נדרשת בדיקה מחודשת ומעמיקה ליצירת שינויים מהותיים בחוק, שיטיבו הן עם אוכלוסיית היזמים והן עם רוכשי הדירות הפוטנציאליים, כך שכולם ייצאו נשכרים.

ואכן, בעקבות ההלכה החדשה משרד הבינוי והשיכון החליט לקדם תיקון חקיקה כך שמוכרי דירות בפרויקטים של תמ"א 38/1 לא יוכלו יותר לרשום הערת אזהרה כבטוחה לעסקת המכר. בנוסף, בית המשפט העליון לא קיבל את עמדת המדינה כי אותם רוכשי הדירות ייחשבו לכל הפחות כנושים מובטחים, והשאיר עניין זה לשיקולו של המפרק. למעשה, תיקון החקיקה אותו מקדם בימים אלה משרד הבינוי והשיכון נועד להמשיך ולהגן על רוכשי הדירות, ולא להותירם מול שוקת שבורה.

 

 

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו