טעם לפגם

עסקה לרכישה או למכירה של דירה מהווה את אחת העסקאות המשמעותיות והחשובות ביותר בחייו של אדם. מצופה כי הצדדים לעסקה יבצעו בדיקות מקדימות, שיאפשרו גילוי של פגמים קיימים בנכס ואת התאמתו למטרה שלשמה הוא נמכר או נרכש, לפי העניין.

בדיקות מקדמיות מאפשרות לכל אחד מהצדדים ללמוד את טיבו של הנכס, לבדוק את מצבו הפיזי והמשפטי, בדיקת ליקויים והיחס בין התמורה המשולמת על הנכס לבין מצבו בפועל.

הדעה הרווחת היא כי צד לעסקה שלא ביצע בדיקות מקדמיות לא יוכל להלין כנגד הצד השני בגין מידע שיכול היה להתקבל אצלו באמצעות נקיטת פעולות שגרתיות ופשוטות, שהיו חושפות פרטים מסוימים ביחס למצבו של הנכס.

חשוב לזכור כי אל מול החובה לבצע בדיקות מקדמיות ניצבת חובת הגילוי, החלה על כל אחד מהצדדים, אך בייחוד על המוכר. מדובר בחובה אשר מטילה על כל צד לגלות פרטים מהותיים ביחס לעסקה שהצד השני לא יכול לגלותם בקלות.

חובת הגילוי אינה מטילה על המוכר אחריות לגלות כל פגם וכל חסרון הקיים בנכס, אלא רק פרטים שהרוכש אינו יכול לגלותם באמצעות בדיקה סבירה. חובה זו יוצרת הלכה למעשה התנגשות תמידית בין האחריות של כל אחד מהצדדים לבצע בדיקות מקדמיות לבין האחריות לחשוף פרטים ביחס למצבו של הנכס.

חובה זו מטילה על המוכר לגלות לרוכש, באופן אקטיבי ומפורש, נתונים הקשורים במצבו הייחודי של הנכס הנמכר, בין אם אלה נתונים פיזיים (רטיבויות וכיוצא בזה ליקויים בנכס או במערכותיו), נתונים ביחס לסטטוס המשפטי של הנכס (למשל קיומם של הליכים משפטיים), או נתונים לגבי מצבו התכנוני (למשל, התאמתו להיתר הבנייה). זאת, אף אם ביכולתו של הרוכש לגלות נתונים כאלה בעצמו.

חובת הגילוי מעוגנת בסעיף 16 לחוק המכר, תשכ"ח-1968, אשר מטיל אחריות לגלות פרטים מהותיים ביחס לעסקה. סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, מטיל על כל אחד מהצדדים להתנהל בתום לב, כשלעניין זה ישנה חובת תום לב מוגברת בשלב הטרום החוזי, ובתוך כך לגלות כל עובדה שלפי הדין, הנסיבות והנוהג היה על צד אחר לגלותן. יובהר כי גם אי גילוי ושתיקה מהווים הטעיה.

הוראות החוק הנ"ל, יחד עם תקדימים והלכות שניתנו במסגרת הפסיקה הענפה הקיימת כיום בתחום, הרחיבו את חובת הגילוי גם ביחס למה שהיה על מי מהצדדים לדעת, וזאת בנוסף למידע אשר ידוע בפועל.

חובת הגילוי חלה על כל אחד מהצדדים לעסקה, אך עיקר האחריות ביחס לחובה זו חל על הצד שמוכר את הנכס. הסיבה לכך נעוצה בעובדה כי למוכר מירב הזיקה לנכס, ומשכך יש ביכולתו לדעת את מרב הפרטים הרלוונטיים לעסקה.

כאמור, לא מדובר בפרטים שאותם יכול רק המוכר לדעת (אשר ביחס אליהם אין מחלוקת כי חובת הגילוי חלה עליהם), אלא גם בפרטים שהצד השני לא יכול לגלות ללא השקעת משאבים רבים.

גישה זו, המטילה חובת גילוי על מוכר הדירה, מחליפה את הנוהג שהיה קיים בעבר לפיו "ייזהר הקונה".

בהליך שנדון לאחרונה ביחס לחובת הגילוי בתיק תא (הרצ') 34487-01-18 דן ירושלמי נ' שון תל נפסק כי הנתבעים לא עמדו בהצהרתם בהסכם המכר בדבר העדרן של חריגות בנייה, ולא הוכח שהתובע היה מודע לכך שבדירה נעשו שינויים שלא כדין.

התובע טען כי סעיף 2.7 להסכם המכר קובע: "המוכר מצהיר כי לא ביצע כל תוספת בנייה בדירה, לא פתח פתחים ו/או סגר פתחים בדירה ו/או שינה קירות חיצוניים שלא על פי היתר נדרש כדין". אין חולק שבדירה קיימות חריגות בנייה, וכך גם סבר מומחה הנתבעים.

בכתב ההגנה אין טענה (ודאי שלא טענה מפורשת) שלפיה הנתבעים לא היו מודעים לחריגות הבנייה בדירה. בנסיבות אלו, הנתבעים לא עמדו בהצהרתם בהסכם המכר. כמו כן מדובר באי-התאמה שהמוכרים היו מודעים לה או שהיה עליהם להיות מודעים לה, ומשכך שהיה עליהם להביאה לידיעת התובע.

מנגד, הנתבעים טענו שבהסכם המכר כלולות הצהרות מטעם התובע, שלפיהן הוא ראה ובדק את הדירה ואת מצבה פיזי, התכנוני והמשפטי ומצאה מתאימה לצרכיו, וכי רכישת הדירה נעשית במצבה as is תוך שהוא מוותר על כל טענה לאי-התאמה.

אין בטענה זו כדי לסייע לנתבעים. ראשית, טיעון מסוג זה שמעלים הנתבעים נדון ונדחה בפסיקת בית המשפט העליון בע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס [פורסם בנבו] (‏11.2.2014) (להלן – עניין עיני), שם נקבע בדעת רוב בנסיבות דומות כי אין המוכר פטור מאחריותו כלפי הקונה לגבי אי-התאמה שמקורה בחריגות בנייה שידע או שהיה עליו לדעת עליהן, וזאת אף אם ההסכם כולל הצהרות מצד הקונה בדבר בדיקות כאלו או אחרות שעשה לגבי הנכס ובדבר רכישת הנכס as is.

זאת לאור אופיו הקוגנטי של סעיף 16 לחוק המכר החל על פי לשונו על אי-התאמה הנובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, וזאת "על אף האמור... בכל הסכם" (ועיינו גם, ע"א (מחוזי חיפה) 59388-06-17 זבק נ' וינברג צרפתי, [פורסם בנבו] פסקאות ס"ב-ס"ח (30.11.2017); ע"א (מחוזי ת"א) 58454-11-17‏ אזולאי נ' פוקס, [פורסם בנבו] פיסקאות 16-10 לפסק-דינו של כב' השופט ד' חסדאי (13.11.2018); ת"א (מחוזי י-ם) 43702-02-15 ישראל נ' דואיב, [פורסם בנבו] פיסקאות 80-79 (11.7.2018)).

כן נקבע בעניין עיני (ברוב דעות) שאם מדובר באי-התאמה שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליה, אין חשיבות לרשלנות של הקונה בבדיקת הנכס, ואף לא לרשלנות חמורה מצידו. כן נדחתה העמדה שניתן לייחס לקונה בנסיבות המתאימות אשם תורם. זאת תוך מתן בכורה לעקרון "יזהר המוכר".

שנית, תשומת הלב שהצהרת הרוכש בסעיף 3.1 להסכם נעשתה, "בכפוף לנכונות הצהרות המוכר בהסכם זה...", כך שגם על-פי ההסכם עצמו ניתנה עדיפות להצהרות המוכר על פני אלו של הקונה.

לבסוף נקבע כי לצורך ביסוסה של טענת ההגנה של הנתבעים, שהתובע היה מודע לקיומן של חריגות הבנייה בדירה, על הנתבעים להוכיח מודעות בפועל של התובע בעת כריתת החוזה לקיומן של חריגות בנייה בדירה, ורשלנות של התובע ואף רשלנות רבתי לא תספיק לעניין זה.

אף אלמלא הצהרה זו היה עליהם להביא לידיעת התובע את דבר קיומם של שינויים בדירה שנעשו שלא כדין, שכן הם מודעים או היה עליהם להיות מודעים להם. לא הוכח שהתובע היה מודע לכך שבדירה נעשו שינויים שלא כדין. משכך, התובע זכאי לפיצוי בגין נזקיו.

 

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו