כל אחד משלם את חלקו

פעמים רבות אנו נשאלים על ידי לקוחותינו מהי הדרך הנכונה לחישוב דמי ועד בית או דמי אחזקה וניהול, וכיצד הם מחושבים?

חובת בעל דירה לשאת בהוצאות הבית המשותף מעוגנת בסעיף 58 לחוק המקרקעין, התשכ"ט 1969, הקובע כי: "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות לאחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפתו אל שטח הרצפה של כל הדירות בבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לעניין זה אחזקה תקינה – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבנייה, לרבות שיפורים שבוצעו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות".

עולה מסעיף זה כי בכל מקרה בו ישנה הוראה ספציפית בתקנון הבית המשותף, הוראה זו גוברת. ניתן למצוא בתקנונים רבים הוראות מפורטות לאופן קביעת מפתחות החיוב. במקום בו התקנון שותק, או מקום בו חל התקנון המצוי, הכלל הינו כי הולכים לפי יחס שטח רצפות הדירות.

עד שנת 2005 היה נוסחו של סעיף 58 לחוק המקרקעין שונה. נקבע בו חישוב על בסיס חלקו היחסי של בעל דירה ברכוש המשותף, וחלק יחסי זה כלל כעיקרון הצמדות (אלא אם נאמר אחרת). בשנת 2005 תוקן החוק ונקבע כי המפתח לחישוב יהא לפי יחס שטח רצפות הדירות.

הרציונל לתיקון, כפי שבא לידי ביטוי בדברי ההסבר להצעת החוק, היה כי תשלום בגין אחזקת הרכוש המשותף לא צריך לכלול גם את ההצמדות המתווספות לדירה, משום שההצמדות לא מוסיפות אחזקה מיוחדת המצדיקה תשלום נוסף, על כן מדובר בנטל כספי בלתי הוגן כלפי בעל יחידה אשר בבעלותו שטח מוצמד.

כך נקבע, למשל בתיק 5/121/2018 על ידי המפקחת על המקרקעין תמר אריאל זילברג, כי "התיקון כאמור שינה את אופן חישוב חלקו של בעל דירה בהוצאות הרכוש המשותף וקבע כי החישוב ייעשה על פי שטח רצפת דירתו של כל בעל דירה ללא הצמדות".

וכך נקבע בבית המשפט המחוזי על ידי כבוד השופטת שיצר בעש"א 58372-10-15: "לפי סעיף 58 לחוק, חלוקת הוצאות האחזקה של הרכוש המשותף בין בעלי דירות תהיה בהתאם ליחסי שטח רצפת כל דירה נטו, ללא הצמדות".

ארנונה או פנקס?

לאחרונה נדונה השאלה כיצד יש לחשב את שטח הרצפה של יחידה בבית משותף לצורך חישוב שיעור השתתפות בהוצאות הדרושות לאחזקה תקינה וניהול הרכוש המשותף, לפי הוראת סעיף 58(א) לחוק המקרקעין. האם ניתן לעשות כן בהסתמך על רישומי העירייה לצורכי חיוב בארנונה, או בהתאם לשטחן של יחידות אלו על פי הרשום בפנקס הבתים המשותפים?

כל זאת נדון במסגרת תיק (פ"ת) 213/19 נציגות הבית המשותף ברחוב התע"ש 26 כפר סבא נ' ספאמדן בע"מ, שהובא בפני המפקחת אושרת ארפי מוראי, המפקחת על המקרקעין בפתח תקוה.

לטענת הנתבעת, לצורך חישוב חלקה היחסי בתשלום הוצאות שוטפות לאחזקה תקינה וניהול הרכוש המשותף בבית המשותף, יש לקבוע את שטח הרצפה הכולל של יחידות המסחר שבבעלותה על פי הרשום בפנקס הבתים המשותפים, העומד על 227.71 מ"ר.

זאת, חרף החלטת האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית המשותף, לפיה חישוב שטחי הרצפה של כל היחידות בבית המשותף, לרבות היחידות שבבעלות הנתבעת, ייעשה על פי רישומי עיריית כפר סבא ומדידה שביצעה לצורכי חיוב בארנונה. בהתאם לרישומים אלה, שטח הרצפה הכולל של יחידות המסחר שבבעלות הנתבעת עומד על 267.2 מ"ר.

אין בהוראת סעיף 58 לחוק המקרקעין ובתקנון המוסכם הגדרה להיגד שטח רצפה מהו, וכיצד יש לחשבו. בעניין זה מקובל להסתמך על שטח הדירות כמצוין בפנקס הבתים המשותפים. התחקות אחר נוסחה הקודם של הוראת סעיף 58(א) לחוק המקרקעין מעלה כי חישוב שטח הרצפה של דירה, הכולל את שטח הרכוש המשותף הצמוד לה (הצמדה), נעשה לפי רישומה בפנקס הבתים המשותפים.

במסגרת תיקון מס' 26 לחוק המקרקעין נקבע כי לעניין שיעור השתתפות בעל דירה בהוצאות אחזקה תקינה וניהול הרכוש המשותף, לא יובאו בחשבון חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירה.

בתוך כך תוקן סעיף החוק כפי נוסחו הנוכחי, הנעדר כל הפניה לאופן חישוב שטח רצפת הדירה (ס"ח תשס"ה מס' 2018 מיום 1.8.2005, עמודים 730-729; ראו גם דברי ההסבר בהצ"ח הכנסת תשס"ה מס' 86 מיום 6.7.2005, עמודים 182-181).

עמדה על כך השופטת ש' ברוש, בעניין הדומה לענייננו אשר בא לפתחו של בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בקבעה כי בבטלו מנגנון תשלום ההוצאות שלפני התיקון לסעיף 58(א) לחוק המקרקעין, ביקש המחוקק להעמידו על היחס בין השטחים בהם משתמשים בעלי הדירות בפועל.

בתוך כך, שָׁנתה השופטת ברוש, כי אין כל מניעה לקבוע כי חישוב שטח רצפת הדירות בבית המשותף ייעשה על פי רישומם לצורכי החיוב בארנונה. בכך, לדידה, תוגשם תכלית החקיקה, לפיה "בעל דירה יחויב בתשלום הוצאות לפי השטח המוחזק על ידו בפועל".

זאת, ככל שבסיס חישוב החלק היחסי של בעל דירה בהוצאות תקין וניהול הרכוש המשותף בבית המשותף הוא על פי "מכנה משותף המתעדכן לגבי כל בעלי הדירות במועדים שווים ולפי שיטת מדידה שווה".

בכלל זאת, בהסתמך על מדידה של שטח רצפת דירות בבית משותף שביצעה העירייה לצורכי חיוב בארנונה (ע"א (מחוזי ת"א) 1581/09 נציגות הבית המשותף מרחוב י.ל. גורדון 14 תל אביב נ' ויסנביק דהן, פסקאות 13-9 לפסק הדין, פורסם ב"נבו" (29.8.2011)).

לבסוף נפסק כי לצורך חישוב שיעור השתתפותה, בדין הסתמכה התובעת על רישומי העירייה לעניין חישוב שטח יחידות המסחר שבבעלות הנתבעת.

התובעת פעלה בהתאם להחלטת האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית המשותף, אשר אימצה שיטת מדידה אחידה ושווה המשקפת את שטח רצפת הדירות בבית המשותף בפועל.

מפסק דין זה אנו למדים כי ההכרעה במקרה דנן התבססה על רישומי העירייה, מאחר שנקבע כך בהחלטת האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית המשותף. לסיכום, ראוי לציין כי בסמכותה של אסיפת הדיירים להחליט ברוב קולות, בהתאם לסעיף 62 לחוק המקרקעין, על קריטריון מוסכם לקביעת שטח רצפה בבית המשותף.

 

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו