מצג שווא למתווך

רכישת דירה או בית נעשית לרוב באמצעות מתווכים. עם זאת, לא תמיד עסקאות מכר מסתיימות בחתימה על הסכם מכר ובתשלום דמי תיווך למתווך, שעמל על סגירת העסקה.

על פי דרישות החוק, מתווך זכאי לדמי תיווך אם היה, בין היתר, "הגורם היעיל בעסקה". מדובר בדרישה סטטוטורית, הכרחית, אשר בלעדיה לא קמה זכאות לתשלום דמי תיווך. צריך לזכור כי נטל ההוכחה שהמתווך לא היה גורם יעיל בעסקה מוטל על שכמי הנתבעים, מי שביצעו את העסקה וטוענים כי המתווך לא זכאי לדמי תיווך.

לפתחו של בית המשפט הגיעה שאלה במסגרת תביעה לדמי תיווך: האם זכאי המתווך לדמי תיווך בשעה שהרוכש טען כי למתווך לא הוקנתה בלעדיות במכירת הדירה, ושהמוכר לא חתם כלל על הזמנת שירותי תיווך, והתיר למתווך לנסות ולשווק את הדירה בשוק החופשי כאשר דמי התיווך יחולו על הקונה?

השאלה התעוררה לאחרונה בתיק תא"מ 11967-04-18 ניהול ויזמות נדל"ן ואח' נ' דנינו, במסגרת תביעה שהגיש מתווך לדמי תיווך נגד רוכש דירה שחתם עמו על הסכם תיווך. במסגרת טופס הזמנת שירותי התיווך הנתבע התחייב לשאת בדמי תיווך בשיעור של 2%, ככל שירכוש את הדירה.

במקרה האמור, בחלוף כשנתיים נודע לתובע שהנתבע רכש את הדירה זמן קצר לאחר שהוצגה בפניו, וזאת לאחר שעשה מצג שווא כלפי התובע שאין בכוונתו לרכוש אותה, על מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך.

בפסק הדין נקבע כי התנהלותו של הנתבע נגועה בחוסר תום לב. התובע היה הגורם היעיל לרכישת הדירה והינו זכאי לתשלום דמי תיווך.

 

הפרת התחייבות

להלן השתלשלות האירועים: הנתבע חתם על הזמנת שירותי התיווך ביום 1.1.2016 ובאותו המועד התובע הציג את הדירה לפניו ולפני רעייתו. הנתבע טען שלאחר מספר ימים שוחח עם מוכר הדירה, שהודיע לו  שהתובע לא מסר לו את הצעת הרכישה ולא חתם על הזמנת שירותי תיווך. לטעמו של הנתבע, לא ניתן לראות בתובע גורם יעיל בביצוע העסקה מכיוון שלא העביר את הצעתו למוכר.

המוכר לא הובא למתן עדות, למרות שעדותו בעניין זה הינה חיונית לצורך הוכחת הטענה הנ"ל, ויש לזקוף זאת לכף חובתו של הנתבע (ראו ע"א 548/78 פלונית נ' פלוני, [פורסם בנבו] פסקה 3,  16.12.1980; ע"א 78/04 המגן חברה לביטוח בע"מ נ' שלום גרשון הובלות בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 53, 5.10.2006).

הדעת נותנת, כך על פי ניסיון החיים והשכל הישר, שהתובע העביר את הצעתו של הנתבע למוכר, וזאת במסגרת תפקידו כמתווך, על מנת לעדכן אותו לגבי שווי הדירה בשוק החופשי, ומכיוון שמכירת הדירה מתיישבת עם האינטרס שלו לתשלום דמי תיווך. הנתבע התחייב במסגרת הזמנת שירותי התיווך (סעיף 1) "ליידע ולשתף את המתווך בכל התפתחות בעסקה בינו לבין בעלי הנכסים שהוצגו בפניו (ישירות או דרך צד ג')".

התנהגותו של הנתבע היא בגדר הפרה יסודית של התחייבותו כלפי התובעים, מכיוון שלא רק שלא הודיע להם על ההסכם לרכישת הדירה, אלא הציג לפני התובע מצג שווא שלפיו אין בכוונתו לרכוש את הדירה, ולא מן נמנע שמצג זה נעשה בעצה אחת עם המוכר.

מעבר לכך, התנהגותו של התובע אינה מתיישבת, בלשון המעטה, עם החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב במסגרת היחסים שבינו לבין התובעים.

נקבע שיש לראות בתובע גורם יעיל לרכישת הדירה על ידי הנתבע ורעייתו, מכיוון שהם יצרו עמו קשר בטלפון בעקבות מודעה על מכירת הדירה שפורסמה מטעמו באתר יד2, והדירה הוצגה לפניהם על ידו לאחר שהנתבע חתם על הזמנת שירותי תיווך.

ראוי לציין שלפי הנתונים מאתר מרכז הנדל"ן של רשות המסים, הדירה נרכשה ביום 15.1.2016, בחלוף כשבועיים בלבד ממועד חתימתו של הנתבע על הזמנת שירותי התיווך (צורף כנספח לתצהיר התובע), וניתן לראות בכך תימוכין נוספים לכך שהתובע שימש כגורם יעיל לרכישתה.

הנתבע טען שהתובע עשה לפניו מצג שווא שלפיו המוכר העמיד את הדירה לטיפולו הבלעדי, ובדיעבד התחוור לו שהמוכר לא חתם כלל על הזמנת שירותי תיווך. התובע העיד שהמוכר חתם על הזמנת שירותי תיווך אך לא עלה בידו לאתר את המסמך (ע' 13, ש' 20).

בית המשפט הניח שגם אם לתובע לא הוקנתה בלעדיות במכירת הדירה, או שהמוכר לא חתם כלל על הזמנת שירותי תיווך והתיר לתובע לנסות ולשווק את הדירה בשוק החופשי, כאשר דמי התיווך יחולו על הקונה, ומבלי לגרוע מחובתו של התובע לנהוג בתום לב, הנתבע אינו יכול להיבנות מכך.

הנתבע יצר קשר עם התובע בעקבות מודעה שפורסמה על ידו, חתם על הזמנת שירותי התיווך ויש להחזיקו כמי שהבין את ההתחייבות שנטל על עצמו (לעניין זה ראו ע"א 6799/02‏ יולזרי נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 5, 17.12.2003).

נקבע כי הנתבע ישלם לתובע את דמי התיווך, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.   

אחת המסקנות החשובות העולות מפסק הדין היא החשיבות של תיעוד המגעים בין הצדדים, הן בנוגע לחתימת הסכם התיווך, שאלת הבלעדיות וחשוב מכך - בנוגע להודעות על פעולות התיווך ולמגעים בין בעלי הדירה לבין הקונים. כל אלה יסייעו בהכרעה האם המתווך היה "הגורם היעיל בעסקה" והאם סייע בידי בעלי הדירה ו/או הרוכשים, לפי העניין, בסגירת העסקה.

 

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו