מי אשם באיחור?

בבסיסו של כל הסכם מכר לרוב נקבע כי בתמורה כספית מסוימת, שתשולם במועדים שסוכמו בין הצדדים, יעביר המוכר לקונה את זכויות הבעלות והחזקה בדירה שבבעלות המוכר וכל צד מתחייב לשאת  בתשלומי המס והתשלומים השוטפים, כפי שסוכם בין הצדדים.

האינטרס של המוכר הינו לקבל את מלוא התמורה המגיעה לו בהתאם להסכם המכר במועד שנקבע, וכן להבטיח כי לקונה לא תהיה כל עילת תביעה כלפיו. מנקודת מבטו של המוכר הסכם המכר נועד להבטיח את תשלום התמורה ויתר התשלומים שנקבע כי יחולו על הקונה, וכן להבטיח שתיאור הנכס הנמכר ישקף באופן מלא ומדויק את הנכס, באופן שהקונה לא יוכל לטעון שקיימת אי התאמה בין מה שהובטח בהסכם לבין מצב הנכס בפועל.

האינטרס של הקונה הינו לקבל את הבעלות והחזקה בדירה מהמוכר כשהדירה נקייה מכל שיעבוד ו/או עיקול ו/או כל פגם אחר, כשהמצב המשפטי, התכנוני והפיזי של הדירה הינו כפי שידע עליו במועד החתימה על ההסכם. מנקודת מבטו של הקונה הסכם המכר נועד להבטיח את קבלת החזקה בנכס במועד שנקבע.

הבטחת האינטרסים

מבחינת המוכר, הסכם המכר צריך להעמיד לרשותו כלים משפטיים שיאפשרו לו לאכוף על הקונה את ביצוע ההסכם, תשלום התמורה בהתאם להסכם. לרוב קיימים סעיפים הקובעים מה יקרה במקרה של איחור בתשלום, כגון: פיצוי מוסכם, ריביות על איחור בתשלום והפרות יסודיות.

הכלים המשפטיים העומדים בפני המוכר בבית המשפט הינם סעד לאכיפת ההסכם ודרישה לתשלום פיצויים, ולחילופין סעד של ביטול ההסכם ודרישה לתשלום פיצויים.

בנוסף, הסכם המכר מאפשר טיפול במצבי ביניים בהם הקונה מאחר בתשלום. במקרה כזה יכול המוכר להפעיל סעד של תשלום פיצוי מוסכם בשל האיחור וכן דרישה לתשלומי ריבית בגין האיחור בתשלום, ולחילופין הוא יכול לדרוש ביטול ההסכם ותשלום פיצויים, לרבות פיצוי מוסכם.

מבחינת הקונה הסכם המכר צריך להעמיד לרשותו כלים משפטיים שיאפשרו לו לאכוף על המוכר את ביצוע ההסכם והעברת הדירה על שמו. המנגנונים שעומדים לרשותו של המוכר לשם אכיפת ההסכם על המוכר הינם, בין היתר: התניית תשלום התמורה בכפוף למחיקת משכנתא (וזאת ככל וקיימת משכנתא למוכר), התניית התשלום בכפוף לקבלת המסמכים הנדרשים להעברת הזכויות, התניית התשלום לקבלת החזקה בדירה ומנגנון שמירת כספים בנאמנות, והכל על מנת להבטיח כי לאחר תשלום מלוא התמורה הדירה תירשם על שמו של הקונה.

תשלום מותנה

החשיבות של התניית תשלום התמורה נדונה לאחרונה במסגרת פסק דין תא (חי') 40946-02-18 ג'מאל שחאדה נגד פאדי שהלא, בו בית המשפט דחה תביעה לפיצוי בגין הפרת הסכם מכר דירה, בנימוק שמדובר בחיוב מותנה, כך שהאיחור בתשלום לא מהווה הפרה יסודית של ההסכם או הפרה בכלל.

על פי סעיף 3 להסכם, על הנתבעים היה לשלם לכונס הנכסים את התמורה בשני תשלומים: 145,000 שקל במועד ההצעה ואת היתרה תוך 90 יום מחתימת ההסכם, וזאת כנגד מסירת החזקה לנתבעים.

בפועל, ועל כך אין מחלוקת, התמורה על פי ההסכם הושלמה רק ביום 18.12.2017, כלומר באיחור של כחודשיים וחצי. לפיכך דרש התובע את הפיצוי המוסכם לפי סעיף 8(א') בחוזה בגין הפרה יסודית, ובנוסף ריבית בגין הסכום שהתקבל באיחור לפי סעיף 8(ד').

הנתבעים מצידם אינם חולקים על העובדה כי חלק מהתמורה שולמה באיחור, אולם טוענים כי מדובר בכמחצית התמורה בלבד, אשר שולמה באמצעות כספי משכנתא, בעוד שהמחצית האחרת שולמה במועד.

לטענת הנתבעים, המשכנתא התקבלה באיחור בין השאר בשל איחור בחתימת המסמכים בידי המוכרים ובשל חגים אשר עיכבו את פעולת הבנק, וכי ניתנה הסכמת כונס הנכסים להארכת המועד. הם מוסיפים וטוענים כי על אף העברת מלוא התשלום נמסרה להם החזקה בדירה רק כחודש ימים מאוחר יותר, וזאת בניגוד להתחייבות המוכרים.

בנסיבות המקרה דנן חל סעיף 43 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973 הקובע באלו מצבים יידחה מועד קיום חוזה:

א. המועד לקיומו של חיוב נדחה:

1. אם נמנע הקיום במועדו מסיבה התלויה בנושה – עד שהוסרה המניעה.

2. אם תנאי לקיום הוא שיקויים תחילה חיובו של הנושה – עד שקוים אותו חיוב.

3. אם על הצדדים לקיים חיוביהם בד בבד – כל עוד הנושה אינו מוכן לקיים את החיוב המוטל עליו.

ב. נדחה המועד לקיום החיוב כאמור בסעיף קטן (א), רשאי בית המשפט, אם ראה שמן הצדק לעשות כן, לחייב את הנושה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לחייב עקב הדחייה, אף אם אין בדבר משום הפרת חוזה מצד הנושה, ואם היה על החייב לשלם תשלומים תקופתיים עד לקיום החיוב שמועדו נדחה - לפטור אותו מתשלומים אלה בתקופת הדחייה".

במקרה זה, טענו הנתבעים וטענתם לא נסתרה, כי העיכוב בתשלום, או חלק ניכר ממנו, נבע מעיכוב מצד התובע בהסדרת המסמכים הדרושים לקבלת המשכנתא. התובע לא התייחס לטענות אלו בתצהירו ובסיכומיו, לא נתן הסבר לעיכוב מצדו, ולא הראה כי פעל כנדרש ולא הייתה מניעה מבחינתו לקיום התחייבות הקונים.

לסיכומו של דבר, התובע לא עמד בנטל ההוכחה המוטל עליו ולא הוכיח כי האיחור בתשלום מהווה הפרה יסודית שיש בה בכדי לזכות אותו בפיצוי מוסכם. בית המשפט שוכנע שהתובע לא שיתף פעולה עם הנתבעים לצרכי המשכנתא ומשכך, התעכב הליך קבלת המשכנתא והמועד לתשלום יתרת התמורה הוארך. במצב כזה חל סעיף 43(א)(1) לחוק החוזים, המאריך את מועד קיום חיובו של צד לחוזה עד לאחר הסרת מניעה מהצד השני.

אשר על כן, הגיע בית המשפט למסקנה כי מדובר בעניין זה בחיוב מותנה, כך שהאיחור בתשלום לא מהווה הפרה יסודית של ההסכם או הפרה בכלל.

מפסק דין זה אנו למדים כי במקרה בו תשלום התמורה מותנה בקיום התחייבויות גם מצד המוכר, והמוכר אינו ממלא את התחייבויותיו כראוי או בצורה נאמנה להוראות ההסכם, איחור בתשלום אינו מהווה הפרה של הקונה. משכך, אנו מדגישים בפני לקוחותינו את החשיבות של התניית תשלום התמורה להתקיימות תנאים כאלה או אחרים והכנסת הוראות מתאימות להסכם המכר, אשר יגנו עליו בבוא העת.

 

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו