הוצאת רכיב הקרקע ממדד תשומות הבניה היא אחיזת עינים

תוכן בשיתוף מסחרי

בינגו. שר השיכון מצא את האשם בעלית מחירי הדיור. מדד תשומות הבניה. 

השר זאב אלקין מוביל חקיקה לשינוי הרכב מדד תשומות הבנייה, כך שרכיב הקרקע ינוטרל מהמדד. זאת מתוך אמונה שהדבר יוזיל הוזלה ניכרת את הדירה למי שירכוש דירה "על הנייר". המטרה היא להגביל את הצמדת מחירי הדירות למדד תשומות הבנייה רק ביחס לרכיב עלות הבנייה במחיר הדירה ולא על רכיב עלות הקרקע והרווח הקבלני והיזמי.  לטעמנו מרמים את הציבור. מדובר באחיזת עיני הציבור.

בשנה האחרונה זינק מדד תשומות הבנייה בכ-6%, כאשר ב 5 השנים שקדמו לו עלה המדד בממוצע שנתי ב 1.4% בלבד! זאת בזמן שמחירי הדירות הכפילו את עצמן בעשור האחרון, כך שקצת בעייתי לקחת את עלית המדד בשנה האחרונה כמחולל העיקרי לעלית מחירי הדיור.

ההסבר לעליה המטאורית השנה נובע מהתייקרות כמעט בכל היבט שהוא – החל מרכיב הקרקע, דרך שינוע, עליה בשכר העובדים ועליה בעלויות החומרים ועוד.

אלא שקיים גורם נוסף שמכביד על היזמים והוא עליה מטאורית במחירי הקרקע, הדרישות הרגולטוריות ובעיקר החסמים והבירוקרטיה שמעמיסות הרשויות המקומיות ורשות מקרקעי ישראל – כל זה מייקר משמעותית את עלויות הדירה.

נתחיל בעלויות הקרקע - נדירים המקרים שבהם יזמים רוכשים את הקרקע ממקורות עצמאיים ובדרך כלל הם מסתייעים בבנקים לשם רכישת הקרקע. הריבית על הקרקע עולה ליזם יותר מההצמדה של תשומות הבניה. כך שהניסיון להפריד את רכיב הקרקע ממדד תשומות הבניה אינו מוצדק. בנוסף לכך חשוב לזכור שהבנקים הגיעו לקצה היכולת שלהם לממן נדלן ועל כן ככל שהמימון יתייקר, הדירות תמשכנה להתייקר.

הבירוקרטיה - הפכנו מדינת עולם שלישי בבירוקרטיה. יותר גרוע מהמדינות הקומוניסטיות בתקופתן השחורה. ההתנהלות מול הרשויות המקומיות היא בלתי אפשרית. יזמים ממש יורקים דם עבור כל בקשה ועבור כל היתר. במקום לעזור ליזמים ולקדם היתרים על מנת שיוכלו לקדם בניה בזמנים סבירים ולפתח שטחי מסחר ותעסוקה, נתקלים היזמים בעומסים בלתי סבירים, בקושי להתנהל מול הרשויות. מזה כמה שנים מדברים על רישוי עצמי, אבל גם הרפורמה הזו לא מתממשת. ישראל היא מהמדינות המפגרות בעולם בכל הנוגע לבירוקרטיה. אפילו אם יזם מבקש היתר במסגרת מסלול ירוק, יעברו מינימום שנה וחצי עד שנתיים עד שיקבל היתר בניה.

חסם נוסף שראוי להתעכב עליו הוא תיק מידע. מדובר בהמצאה ישראלית מכבידה ומיותרת. במקום שרשות תפרסם באינטרנט תכנית פשוטה וברורה לגבי הדרישות, החובות והזכויות החלות בקשר עם בניה ספציפית, יזם צריך להוציא תיק מידע שלפעמים בינו ובין המציאות המרחק רב. למה אי אפשר לפרסם באינטרנט את כל המידע כפי שנהוג במדינות המערביות?

הממשלה - כידוע, הממשלה היא זו שמפגרת בשיווקים ולא מצליחה לענות על הביקושים. בנוסף מכרזי רמ"י מוצעים למרבה במחיר כך שקשה להבין כיצד הממשלה מצפה לירידת מחירים מבלי שתוותר על מחיר הקרקע.

בנוסף, אין סנקציה על רשויות שלא עומדות בלוחות זמנים וגם אין הטלת אחריות אישית על נושאי משרות ברשויות המקומיות שלא ממלאים את תפקידם ולא עומדים בלוחות הזמנים הקבועים בחוק ובדרישותיו.

משה מילר // צילום: ערן לביא 

היזמים בישראל חיים מזה עשרות שנים במצב של חוסר ודאות מתמשך, כאשר מדי מספר חודשים משתנים נהלים ותקנות ומכבידים עליהם בגזירות שונות ומשונות וברגולציה כמו למשל בסוגיות של בטיחות ואחריות יזמים. גזירות שונות. אני פוגש לא מעט יזמים שכבר עשו את הונם ושוקלים להרים ידיים נוכח המציאות בה אנחנו פועלים. מאחר שאין להם בעיית פרנסה הם שוקלים לעזוב את התחום מייאוש.

לטעמנו הבלאגן בענף הדיור מהווה עילה מספקת למרי אזרחי שיכול לבוא לידי ביטוי בלהפסיק לשלם מיסים. אני רוצה לראות את הממשלה מכניסה לכלא עשרות אלפי אנשים שלא משלמים מיסים במחאה על יוקר הדיור.

אני מציע לממשלה להקים צוות ביחד עם היזמים והקבלנים, ולא "לאנוס" אותנו - כי טוב לא ייצא מזה. לצערנו בממשלה נפגשים איתנו, שומעים אותנו אבל לא מקשיבים לנו. אם לא נצמיד את מחיר הקרקע למדד תשומות הבניה, נמצא דרך אחרת לכסות על ההפסד.

רוצים להוריד מחירים? הגבילו את מחירי הקרקע, הפחיתו בירוקרטיה, טפלו ברשויות וברמ"י אבל אל תפילו על כתפי היזמים את יוקר הדיור.

משה מילר הוא בעליה של קבוצת שובל העוסקת ביזום ובבניה

תוכן בשיתוף מסחרי