לאחר עמל רב, מאמץ כספי לא מבוטל וחיפוש ממושך, החלטת לרכוש את דירת חלומותיך. מה הלאה? רכישת דירה היא תהליך המתחיל במועד החתימה על הסכם הרכישה ומסתיים, על פי חוק המקרקעין, ברישום זכויותיו של רוכש הדירה בלשכת רישום המקרקעין - הטאבו.
בפרקטיקה הנהוגה, הצד המוכר מעביר את כל המסמכים לרישום הזכויות בטאבו רק לאחר שהוא מקבל את מלוא כספי התמורה מהרוכש. הרוכש בדרך כלל מעוניין להעביר את הכספים בפעימות אשר הוסכמו ונרשמו בהסכם המכירה, וזאת בין היתר לאור פער הזמנים שבין החתימה על ההסכם לבין מועד מסירת הדירה.
רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום
מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>
כך נוצר מצב בו רוכש הדירה משלם כספים על חשבון התמורה למוכר, אך לא מקבל את כל המסמכים הנדרשים לרישום זכויותיו בטאבו, ולא ניתן להשלים את רישום העסקה. מה אמור אותו רוכש דירה לעשות כדי להגן זכויותיו על פי הסכם המכירה בזמן ביניים זה? כיצד יוכל להיות בטוח שמוכר הדירה לא יבצע בינתיים עסקה נוספת בנכס אותו מכר לרוכש הדירה?
מי זכאי לנכס?
עסקאות סותרות במקרקעין, אשר נדונות לא פעם בבתי משפט, מתארות מצב בו מוכר הנכס מכר לרוכש א' את דירתו, ובטרם נרשמה העסקה בטאבו והועברו הזכויות במקרקעין, חתם על הסכם מכירה נוסף עם רוכש ב'. מצב זה גורם למתח בין זכויות הרוכש הראשון במקרקעין לבין זכויותיו של הרוכש השני.
במקרים אלה בוחן בית המשפט מי הרוכש שזכאי לקבל את הנכס – האם הרוכש הראשון (והקודם מבין הרוכשים) או שמא דווקא הרוכש השני, אשר לא ידע (ככל שלא נרשמה הערת אזהרה) על קיומה של העסקה הראשונה.
על פי סעיף 9 לחוק המקרקעין והפסיקה בנושא, ברירת המחדל היא כי זכותו של רוכש א' במקרקעין עדיפה על פני רוכש ב'. עם זאת, החקיקה מסייגת וקובעת כי אם רוכש ב' פעל בתום לב, שילם תמורה ורשם את העסקה לטובתו, זכותו תגבר.
במקרה שבו לא נרשמה לטובת רוכש א' הערת אזהרה תקופה ממושכת העולה על פרק הזמן הסביר, ורוכש ב' רכש את המקרקעין ללא ידיעה כלשהי על קיום עסקה קודמת, זכויותיו של רוכש ב' עשויות לגבור על זכויות רוכש א'. כך למעשה רוכש א' ייוותר ללא המקרקעין אשר שילם בגינם תמורה למוכר.
על מנת לסייע לרוכש הדירה הראשון להגן על זכויותיו, קיימת אפשרות לרישום הערת אזהרה על המקרקעין. הערת האזהרה, אשר נרשמת ברשם המקרקעין מייד לאחר שנחתם הסכם המכירה ומופיעה בנסח הטאבו עצמו, נועדה להזהיר צדדים אחרים מעשיית עסקה בקשר עם אותו המקרקעין, שכן זכותו של מי שהערת האזהרה נרשמה לטובתו תגבר על זכות של רוכשים עתידיים. הערת האזהרה תמנע מרוכש ב' את האפשרות לטעון כי לא ידע ולא יכול היה לדעת על קיומה של עסקה קודמת
שמירת הזכויות
האפשרות לרשום הערת אזהרה הפכה, הלכה למעשה, מהמלצה לרוכשי דירות לחובה שבלעדיה עלול הרוכש הראשון לאבד את זכויותיו.
לאחרונה דן בית המשפט העליון בסוגייה זו. עניינה של הפרשה במקרקעין שהיו בבעלות מנוח, אשר מכר בשנת 1987 את זכויותיו במקרקעין לרוכשת א' (זוהי העסקה הראשונה בזמן). הרוכשת לא פעלה לרישום המכירה במרשם המקרקעין ואף לא רשמה לטובתה הערת אזהרה.
לאחר פטירת המנוח בשנת 2007 נרשמו הזכויות במקרקעין על שם בנו מכוח צוואה של המנוח. בשנת 2016 מכר בנו של המנוח את המקרקעין לרוכש ב' (העסקה השנייה), אשר רשם לטובתו הערת אזהרה.
באותה שנה גילתה רוכשת א' שהמקרקעין רשומים על שם בנו של המנוח וכי קיימת הערת אזהרה לטובת רוכש ב', ועל כך הגישה בקשה לפסק דין הצהרתי לפיו היא בעלת זכויות הבעלות במקרקעין.
בית המשפט המחוזי דחה את תביעתה וקבע כי מדובר בעסקאות נוגדות במקרקעין, וכי חל החריג לפיו אם הקונה הראשון נמנע מלרשום הערת אזהרה, למרות שלא הייתה לו כל מניעה לעשות כן, עשויה לגבור זכותו של הקונה השני בזמן (אף שלא השלים את העסקה ברישום).
רוכשת א' גרמה לתאונה המשפטית בשל מחדלה המתמשך, כאשר נמנעה מהשלמת הרישום על שמה במשך כ-29 שנים. היא לא רשמה לטובתה בכל אותה התקופה הערת אזהרה, ללא כל הסבר מניח את הדעת, לא יידעה את יורשי המנוח בדבר קיום העסקה הראשונה ורוכש ב' רכש את המקרקעין בתום לב ובתמורה.
נציין כי על החלטה זו של בית המשפט המחוזי הגישה רוכשת א' ערעור לבית המשפט העליון, אשר טרם הוכרע דינו. עם זאת, נראה כי סיכויי הערעור של רוכשת א' אינם גבוהים. בשלב זה קבע בית המשפט העליון כי יש לשמור על המצב הקיים ולמנוע היווצרות של תאונות משפטיות נוספות, עד להכרעה בערעור.
רישום הערת אזהרה היה עשוי בהחלט למנוע תאונה משפטית זו. אנו ממליצים בכל עסקה שעניינה מקרקעין להתייעץ עם עורך דין בקיא בתחום ולנקוט את כל הפעולות הנדרשות על מנת להבטיח שזכויותיכם על המקרקעין תישמרנה.
בשיתוף משרד עורכי דין גדעון פישר ושות'. עו"ד רם תורן הוא שותף בכיר במשרד ומנהל המחלקה המסחרית.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו
