מוכרים דירה? אל תסתירו את הפגמים

עיקרון "תום הלב" מופיע בהקשרים שונים במערכת המשפט, אך אחד המקורות המרכזיים לעיקרון זה מעוגן בדברי המחוקק במסגרת דיני החוזים. סעיף 12 לחוק החוזים קובע: "במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב".

על מנת להכיר מעט את דרישת תום הלב, נביא את פסיקת בית משפט השלום בפתח תקווה אודות תביעתו של רוכש דירה.

נזקי רטיבות ידועים?

לפני מספר שנים מכרה אישה לתובע דירה במרכז הארץ, כשהיא מושכרת לצד שלישי. כחודש ימים לאחר הרכישה, התובע קיבל מכתב התראה מהשכנים בקומה שמתחת לדירה אותה רכש.

במכתב זה התלוננו השכנים על נזקי רטיבות קשים בדירתם, שנגרמו כתוצאה משיפוץ שעשתה המוכרת בדירתה, וכן כתוצאה מאיטום לקוי במרפסת (המרפסת בדירה שנרכשה הינה התקרה של דירת השכנים). 

לטענת השכנים, נזקי הרטיבות לא טופלו כמו שצריך, והדבר פוגע בשגרת חייהם. כיוון שנכנס בעל בית חדש לדירה, הם הטילו עליו את חובת האחריות לתיקון הליקויים והרטיבויות.

התובע טען שבמסגרת המו"מ לקראת החתימה על ההסכם, הנתבעת הצהירה שאין בדירה בעיות של סדקים, רטיבות, נזילות או איטום. בדיעבד התברר לתובע שכחודש ימים לפני החתימה על הסכם הרכישה, השכנים שלחו מכתב התראה לנתבעת בנוגע לבעיות הרטיבות.

הסתבר לתובע שבמשך השנים היו פניות רבות של השכנים אל הנתבעת בנוגע לבעיות הרטיבות, שלא טופלו כיאות. למעשה, טענת התובע הינה שהנתבעת הסתירה את המידע אודות בעיות הרטיבות, מכתבי ההתראה והפניות השונות לאורך השנים, ובכך נהגה שלא בתום לב במהלך המשא ומתן.

לאחר שהתובע קיבל את מכתב ההתראה, בא כוחו הוציא מכתב התראה לנתבעת, בו קבל על כך שהנתבעת הסתירה באופן מכוון את הליקויים בדירה, ושהם סותרים את ההצהרות שנמסרו בהסכם.

מספר ימים לאחר שהתובע שלח את מכתב ההתראה לנתבעת, בא-כוחה של הנתבעת ענה בתגובה שהנתבעת קיבלה על עצמה את מלוא האחריות לטיפול בכל דרישה של הדיירים. בפועל, הליקויים לא טופלו.

לאחר מכתבי התראה נוספים מטעם התובע, התובע הודיע לנתבעת שיתקן את הליקויים על חשבונו וידרוש החזר עבור ההוצאות שלו, וזאת בנוסף לנזקים העקיפים שנגרמו לו, בין השאר בעקבות אי-הארכת חוזה השכירות עם שוכרי הדירה.

טענות הנתבעת

הנתבעת טענה שמדובר בבניין בן קרוב ל-50 שנה, והתובע ידע על כך. מטבעם של דברים, בבניינים ישנים קיימות בעיות רטיבות. בשנים שקדמו למכירת הדירה אומנם היו לשכנים בעיות רטיבות, שנגרמו מנזילות ממרפסת הדירה של הנתבעת, אך הן טופלו.

לעצם השאלה, האם הוסתרו בעיות רטיבות מהתובע במהלך המו"מ ובהצהרות בהסכם עצמו? הנתבעת טענה שלא הוסתר מהתובע כל מידע בנוגע לבעיות רטיבות ונזילות "פעילות". לכל היותר, היה במהלך תקופת המו"מ צורך בתיקוני צבע וטיח כתוצאה מנזקים ישנים, והדבר טופל ותוקן.

בנה של הנתבעת, שטיפל בענייני הדירה, טען שלא קרא את המכתב שהתקבל מהשכנים מספר שבועות לפני מכירת הדירה. לאור כל זאת, לא הייתה כל מניעה מצד הנתבעת להצהיר כי בדירה אין רטיבות ונזילות.

הנתבעת טענה שבסוף חודש מאי (עונת האביב), המועד בו שלחו השכנים את המכתב לתובע, מייד לאחר החתימה על ההסכם, לא היו עדיין בעיות רטיבות פעילות. התובע לא טרח להביא מומחה לבצע בדיקה ולקבל חוות דעת בקשר לממצאים, אז על מה הוא קובל?

הכרעת בית המשפט

בית המשפט ציטט את החובה בה פתחנו לעיל, לנהוג בתום לב במהלך ניהול משא ומתן. על כך הוסיף בית המשפט התייחסות לפסיקה המפרשת ש"התנהגות בתום לב בעת משא ומתן לצורך כריתת חוזה, משמעה התנהגות ביושר ובהגינות, דהיינו חובה שלא להטעות את הצד האחר על ידי אי גילוי מידע חשוב לשיקוליו. מהו מידע חשוב אינו ניתן להגדרה כוללנית וקביעתו במקרה המסויים תיעשה לפי נסיבותיו המיוחדות של אותו מקרה".

במקרה הנוכחי בית המשפט ציין שאם הליקויים היו מטופלים כמו שצריך, הרי שהתביעה לא הייתה באה לעולם. קיומם של ליקויי רטיבות ונזילות במבנה הוא נתון חשוב, שנלקח בחשבון על ידי מי שמעוניין ברכישת אותו מבנה ואמור להיות משוקלל גם במחיר.

מדובר במידע מהותי, שיש לגלותו במהלך משא ומתן. בעל הדירה, בתור מי שיודע את ההיסטוריה של הדירה - מחוייב לגלות באופן פעיל ולחשוף את הפגמים שקיימים בדירה, ואף את אלה שהיו קיימים וטופלו בעבר.

מבחני תום לב

מעבר לכך שהצדדים שמנהלים את המו"מ מחוייבים לפעול בתום לב, החובה הורחבה גם על כל מי שלוקח חלק במשא ומתן, ובין השאר גם על המתווך, בתור מי שפועל כשלוחם של המוכרים.

בית המשפט בדק במקרה זה ראשית האם המידע החשוב שנוגע לעסקת רכישת דירה, אכן היה ידוע לנתבעת. בית המשפט התרשם שאכן הנתבעת, ובעיקר בנה, שטיפל באופן שוטף בדירה, ידעו זמן רב כי קיימת בעיית רטיבות בדירת השכנים, שנובעת מליקוי בדירת הנתבעת.

שנית, בית המשפט בחן האם המידע נמסר במהלך המו"מ. לטענת בנה של הנתבעת, הוא מסר את המידע למתווך, שהעביר את המידע לידי התובע עוד לפני מועד החתימה על ההסכם. המתווך עצמו שזומן להעיד על ידי הנתבעת, הכחיש את הטענה שסופר לו אודות בעיות הרטיבות וכן הכחיש את הטענה שידע אודות מכתב ההתראה של השכנים.

בית המשפט הדגיש שאף אם המידע נמסר על ידי הנתבעת או על ידי בנה לידי המתווך, עדיין הנתבעת לא הוכיחה שהמתווך קיים את אותה "שליחות" ומסר את המידע לתובע. כאשר מדובר בשליחות רבת חשיבות בעניין כה משמעותי, היה על הנתבעת לוודא שהקונים מודעים לבעיה.

ברמת העובדות, הנתבעת לא הוכיחה שקיומה של בעיית הרטיבות נמסר כראוי לתובע במהלך המו"מ. בית המשפט פסק שהנתבעת הפרה את חובת תום הלב, ואף מסרה הצהרת שווא כשהצהירה בהסכם כי "למיטב ידיעתה אין בדירה בעיות סדקים ו/או נזילות ו/או רטיבות ו/או איטום".

פיצוי מוסכם

התובע דרש מהנתבעת את הסכומים הנקובים בהסכם כפיצוי מוסכם, וכן החזר בגין כל ההוצאות שלו על תיקון הדירה ואובדן חודשי שכירות מפאת קושי לאתר שוכרים חדשים. בית המשפט הזכיר את האמור בסעיף 15(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), שלא ניתן לדרוש גם את סכום הפיצוי המוסכם הנקוב בהסכם וגם פיצוי בגין הנזקים שנגרמו, אלא רק את אחד מהם.

"ההסכמה בדבר "פיצוי מוסכם" נובעת מתוך רצון לחסוך ממי שנפגע מהפרת הסכם את הצורך להוכיח נזקיו". כיוון שהתובע לא הביא ראיות לסכומים אותם דרש, בין השאר בכך שלא הציג בפני בית המשפט קבלות בגין עלויות השיפוץ, בית המשפט חייב את הנתבעת בסכום הפיצוי המוסכם.

אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי, ויש לפנות לקבלת חוות דעת משפטית בכל סוגייה קונקרטית. בשיתוף משרד עורכי דין גדעון פישר ושות'. עו"ד רם תורן הוא שותף בכיר במשרד ומנהל המחלקה המסחרית.