אין כפל פטורים

היטל השבחה הינו תשלום חובה שמוטל בעקבות אישור תוכנית של ועדה מקומית, או לחילופין בעקבות מתן הקלה או התרת שימוש חורג. המכנה המשותף של כולם: הם מעלים את שווי המקרקעין.

את היטל ההשבחה מטילה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה על בעלים של מקרקעין, כאשר שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה. חובת התשלום תחול במועד העברת בעלות על הנכס, או במועד בו בעל המקרקעין מגיש תוכניות בנייה ומקבל היתר בנייה בנכס.

מתי ניתן פטור מהיטל השבחה? למרות חובת התשלום הכללית של היטל השבחה, סעיף 19(ג) בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה קובע שבמקרה של בנייה או הרחבה של דירת מגורים, כשהשטח הכולל של דירת המגורים לאחר הרחבתה לא יעלה על 140 מ"ר – לא יוטל היטל השבחה.

בשנת 2014 גברת ממרכז הארץ ערכה שיפוץ בביתה והרחיבה את דירתה. במקביל לקבלת היתר הבנייה על פי חוק, היה עליה לשלם לוועדה המקומית היטל השבחה. בשלב זה ביקשה הגברת לממש את הפטור מהיטל השבחה, עבור הרחבת הדירה שבוצעה במגבלות 140 מ"ר. ואכן, הוועדה המקומית אישרה לה את הפטור, מחמת הוראת החוק בתוספת השלישית שציינו לעיל.

לימים, במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה באותה עיר, הוקצו לאותה אישה 3.2 יחידות דיור במקרקעין אחרים במקום אחר בעיר. בשנת 2018 העבירה את הזכויות במרבית המקרקעין הללו לשלושת ילדיה. לטענת המערערת, רכישת המקרקעין בוצעה על ידה מראש עבור ילדיה ומטרתה הייתה למסור לילדיה את החזקה במקרקעין. למרות זאת, הוועדה המקומית לתכנון ובניה חייבה אותה בתשלום היטל השבחה.

היא שילמה כחוק את הסכום הנדרש, אך הגישה לוועדת הערר בקשה להכרה נוספת בפטור בעקבות סעיף 19(ג)(2), שקובע שהעברת בעלות לקרובי משפחה לא נחשבת מימוש של היטל ההשבחה, והיא מבקשת שיינתן לה פטור אף במקרה זה.

מה תכלית הפטור

בוועדת הערר הוחלט שלא להעניק פטור בעקבות העברת הבעלות על יחידות הדיור לילדיה, כיוון שהאישה מימשה כבר פעם אחת את הפטור, ולא ניתן לממש את הפטור הקבוע בסעיף 19(ג) פעמיים.

המערערת טענה שהפטור ניתן למימוש עבור כל נכס מקרקעין שיש לאדם, ואילו הוועדה המקומית חזרה וטענה שאומנם לשון החוק אכן יכולה להתפרש לפי הפירוש של המערערת, אך עם זאת, יכולה להתפרש גם באופן שהוועדה פירשה.

במצב שכזה, טענה ועדת הערר, יש לבחון מה הייתה תכלית הפטור בעיני המחוקק. תכלית הפטור ביסודה הינה תכלית סוציאלית שנועדה לאפשר לאדם שמחזיק בקרקע או קרובו - מגורים בדירה של עד שטח של 140 מ"ר מבלי לשאת בעלויות השבחה. ועדת הערר טענה שאם יינתן הפטור פעמיים, תיפגע היכולת לייצר מערכת מס שוויונית. לאור זאת, ועדת הערר דחתה את הבקשה לקבלת פטור מהיטל ההשבחה.

בעקבות הכרעת ועדת הערר בסוגייה זו, האישה ערערה בשנית, הפעם לבית המשפט המחוזי בלוד, בשבתו כבית המשפט לעניינים מנהליים, וביקשה להכריע לטובתה ולהעניק לה פטור מהיטל ההשבחה שהוטל עליה בעקבות העברת הבעלות לילדיה.

בית המשפט ציין את כללי ההכרעה בנוגע למצבים בהם קיים ספק בפרשנות. לצורך פרשנות הסעיף, נדרש בית המשפט לבדוק אם אכן שתי הפרשנויות אפשריות מבחינה לשונית. ברגע ששתיהן מתקבלות מבחינה לשונית, הכלל הוא שיש לבחור את הפרשנות המגשימה את תכלית הוראות החוק. נקודת המוצא בהתאם לכללי הפרשנות בתחום המס, שהיא שכאשר הניתוח הלשוני והתכליתי "אינו מאפשר גיבוש מסקנה פרשנית לעניין התכלית, מתפרש חוק המס באופן המקל עם מי שאמור לשאת במס".  

פגיעה בהסתמכות 

המערערת טענה כי הפרשנות של ועדת הערר פוגעת בהסתמכות של נישומים שמימשו את הפטור באופן חלקי במקרקעין מסוימים, בלי לדעת שיהיה בכך כדי למנוע מהם מימוש הפטור במקרקעין אחרים. מעבר לכך, טענה המערערת, המשמעות של החלטת ועדת הערר היא כי לנישום מגיע פטור אחד בימי חייו.

בית המשפט הרחיב בעניין רציונל הפטור מהיטל ההשבחה, והבהיר שהוא נועד לאפשר לבעלי דירות קטנות לשפר את תנאי מגוריהם מבלי להקשות עליהם בתשלום היטל השבחה וכן לתרום לשיקום אזורי מצוקה ולהקל על מצוקת הדיור.

מצד שני, מטרת החיוב בהיטל היא שיתוף חברי קהילתו של הפרט ושאר תושבי מדינת ישראל בכלל ההטבה שהתקבלה מהרשות. כפל הטבות יאפשר הגדלת עושרם של תושבים מסוימים, שלא בצדק, על חשבון בני קהילתם. תוצאה שכזו אינה מתיישבת עם תכלית החוק. לאור זאת, הפטור מוענק למשפחה אחת ורק בגין נכס אחד.

לאור שיקולים אלה קבע בית המשפט שבצדק הכריעה ועדת הערר בשאלה הפרשנית לפי תכלית הפטור. בהתאם לפסיקה העדכנית, הרי שניתנת לדיני המס פרשנות מהותית, שבוחנת את ההיגיון שעומד מאחורי דבר המחוקק, ולא נצמד לפרשנות דווקנית מילולית. זאת על מנת לחתור לצדק ושוויון בהטלת המס. המגבלה שמופיעה בפסיקה נועדה לצמצם את היקף הפטור, תוך איזון עם החשיבות בגביית היטל השבחה.

בית המשפט הוסיף שאין מקום לפרש את סעיף הפטור באופן מרחיב, כאשר יש בכך משום הטבה למי שהם בעלים של מספר דירות, כאשר פרשנות שכזו איננה תואמת את המטרה של הפטור - לסייע לאדם להרחיב את דירת מגוריו.

הפרשנות התואמת את המטרה הסוציאלית של הפטור היא זו המגבילה את האפשרות של בעל זכויות שכבר ביקש וקיבל פטור, ליהנות במקביל מפטור נוסף במקרקעין אחרים.

סוף דבר, בית המשפט הותיר את הכרעת ועדת הערר כפי שהיא, ולא העניק למערערת את הפטור הנוסף מהיטל ההשבחה.

אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי, ויש לפנות לקבלת חוות דעת משפטית בכל סוגייה קונקרטית. בשיתוף משרד עורכי דין גדעון פישר ושות'. עו"ד רם תורן הוא שותף בכיר במשרד ומנהל המחלקה המסחרית.