אפקט הדומינו הינו מושג שהוטבע בשנות ה-50 של המאה שעברה על ידי מזכיר המדינה האמריקאי ג'ון פוסטר דאלאס, בימי השיא של המלחמה הקרה בין ארצות הברית לברית המועצות. על פי דאלאס, אסור היה בשום פנים ואופן להניח לשום מדינה, תהיה קטנה ונידחת ככל שתהיה, ליפול לזרועות הסובייטים, אחרת חלילה יפלו בעקבותיה עוד שורה ארוכה של מדינות לזרועות הקומוניזם, בדיוק כפי שאבני דומינו נופלות בזו אחר זו.
נזכרתי באפקט הדומינו כשקראתי, כמו רבים אחרים, את סקירת מגזין היוקרה אקונומיסט, לפיו תל אביב הפכה לעיר היקרה ביותר בעולם, מתוך 173 ערים שנסקרו. מעבר לעובדה שבעקבות אותה סקירה נכתבו כבר תילי תילים של כתבות, מאמרים וניתוחים, לטעמי הזווית המעניינת ביותר איננה מחירי הנדל"ן בתל אביב והיותה עיר יקרה מאוד, עובדה שאינה מחדשת דבר וחצי דבר, אלא דווקא אפקט הדומינו של מחירי תל אביב על שוק הדיור בישראל.
על מנת לסבר את האוזן: מבדיקה שערכתי מסתבר כי מחירי הדיור בעיר לווין מרוחקת יחסית, דוגמת נתניה, זהים כיום פחות או יותר למחירי הדיור בתל אביב שהיו בשנת 2006, ערב הזינוק הנחשוני ברמות המחירים.
במילים אחרות: היה כאן במהלך 15 השנים האחרונות אפקט דומינו בעליית מחירי הדיור מתל אביב אל הערים שמחוצה לה, תחילה לערי המעגל הראשון דוגמת רמת גן, גבעתיים ורמת השרון, לאחר מכן למעגל השני המרוחק יותר - הרצליה, רעננה, כפר סבא והוד השרון, ולבסוף לערי המעגל השלישי, נתניה ובהמשך מן הסתם גם לערי מעגל רביעי דוגמת חדרה ואור עקיבא.
למה זה קורה?
לאפקט דומינו זו ישנם 3 גורמים עיקריים: האחד, פסיכולוגי. ברגע שמחירי הדיור בעיר העברית הראשונה שוברים שיא נוסף, רמות המחירים בערים השכנות מיישרים קו למעלה. תופעה זו מתפשטת מעגלים-מעגלים אל מחוץ למדינת תל אביב וגוש דן.
השני, רוכשי הדירות שאינם מסוגלים לעמוד בתקציב של רכישת דירה בתל אביב, מתפשרים על רמת גן וגבעתיים. לאחר מכן, כשאינם מסוגלים לעמוד גם בתקציב של ערים אלו, הם מתפשרים על פתח תקווה או הרצליה, וכן הלאה.
השלישי, התופעה של העדר היצע בשוק הדיור וההנחה שהמחירים ימשיכו לעלות, גורמת אף היא לרוכשים רבים להתפשר על עיר היעד. באופן פרדוקסלי הם משלמים על אותה פשרה, נניח יבנה או נתניה, מחיר שרק לפני שנתיים-שלוש היו משלמים על דירה בהרצליה או הוד השרון.
אז מה עושים?
אז מה בעצם אנחנו יכולים ללמוד מאותו אפקט דומינו? ובכן, העובדה שמחירי הדיור בכל מדינת ישראל עולים ביחס לתל אביב הינו לצערי נתון די אקסיומטי שכוחות השוק קובעים זה שנים רבות, ובמיוחד מאז 2006. העובדה שערים שעד לפני שנים ספורות נחשבו לפריפריה, דוגמת חדרה ואור עקיבא מצפון ואשקלון ואפילו נתיבות מדרום, מיישרות קו עם העיר העברית הראשונה, תמשיך לתת את הטון גם במהלך השנים שיבואו.
את האקסיומה הזו ניתן יהיה לשבור אך ורק על ידי שילוב חכם של התחדשות עירונית כוללת בכל ערי הלווין של תל אביב, כולל ערים מרוחקות יחסית, שכבר מתאפיינות בזינוק ברמות המחירים, יחד עם שיווק קרקע במסות גדולות.
חשוב לזכור שרבות מערי המעגל השלישי והרביעי, כגון רחובות, חדרה ואשקלון, מתאפיינות בעתודות קרקע משמעותיות, כך שעל מנת לעצור את אפקט הדומינו, יצטרכו מקבלי ההחלטות בממשלה לנהוג בהתאם.
קובץ תמונה: Eyal Bahari
כיתוב: כשמחירי הדיור בתל אביב שוברים שיאים, הערים האחרות מיישרות קו למעלה
צילום: Envato Elements