השר אלקין: 85 אלף שיווקים ב-2021 ו-2022

לכאורה נראה שהקבלנים מרוויחים מהשתוללות המחירים. בפועל, חברות הנדל"ן חוששות מהמשך עליית מחירי הדיור. כך הבהירו כ-ולם - כל בעלי ומנכ״לי החברות, במפגש השלישי של "מועדון המאה" מבית "נדל"ן היום", המרכז תחת קורת גג אחת כ-100 מחברות הנדל"ן המובילות במשק.

בימים בהם מכרזי רשות מקרקעי ישראל נסגרים ברמות שיא, כאשר קרקע ליחידת דיור בלוד נמכרת במיליון שקל, ומכרז ברמת השרון לדיור בהשכרה נסגר לפי 2.3 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור – גם חברות הנדל"ן מתחילות לדאוג, ובצדק.

במפגש בין ראשי חברות הבנייה הגדולות במשק נשמעה קריאה לממשלה לרסן את השוק ולשנות את שיטת הזכייה במכרזי רשות מקרקעי ישראל. נציגי הממשלה, מצידם, העבירו את האחריות לחברות הנדל"ן וקראו בחזרה: "רסנו את עצמכם".

השר אלקין יצא בהצהרה חריגה וקרא לחברות: "אל תגשו למכרזי רמ"י ברמות מחיר כאלו. צריך לחשוב פעמיים לפני שניגשים למכרזים, בעיקר מכרזי מחיר מטרה".

השר הדגיש עוד: "שיא השיווקים ב-2021 יגיע ל-85 אלף יחידות דיור, והתוכניות למספר דומה ב-2022, כמו גם תחילת פרויקט מחיר מטרה, יובילו לכך שלא כל מחיר לקרקע הוא כדאי ורלוונטי. אני מבקש מהקבלנים לחשוב פעמיים לפני שהם כותבים מספר במכרזי הקרקע".

דברים דומים אמר גם מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל ינקי קוינט, כשנשאל לעניין עליית המחירים. "מי שצריך לישון טוב בלילה אלה הקבלנים, שכן אחרת הם לא יקבלו מימון. בדקנו את עצמנו בנושא", המשיך ואמר, "ומצאנו שאין בכך ערך, זה לא ישפיע על המחירים. בסופו של דבר מדובר במשאב ציבורי. רמ"י לא מקבלת אחוז מזה. הכסף המתקבל מהמכרזים משמש לתשתיות נוספות והולך לכיסוי גירעון, יעד חשוב של ישראל".

המפגש המיוחד התקיים בבית ציוני אמריקה בתל אביב, ולצד אלקין וקוינט נכח בו גם מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון אביעד פרידמן. זה היה המפגש השלישי בסדרה, שמתקיים כשיח פתוח בין הגורמים השונים בענף.

אירוע דומה התקיים לפני כחודשיים בהשתתפות שרת הפנים אילת שקד ולצידה מנכ״לית מינהל התיכנון דלית זילבר ויו״ר מטה התכנון הלאומי שלומי הייזלר. השרה שקד אמרה אז כי המטרה המרכזית של הממשלה היא להגדיל את היצע הדיור. בהתייחס למכרזי "כל המרבה במחיר" שמוציאה רמ"י ומכרז שדה דב בפרט, אמרה: "למה שווקו רק 1,200 דירות ולא כל הדירות, בהתייחס לכך שהמתחם מתוכנן לכ-60,000 דירות? במקום לשווק הכל יחד כל פעם מטפטפים בשיטת הסלאמי, וכך המחירים קופצים".

עלייה מטאורית בלוד

בין הדוברות בפאנל הייתה שמאית המקרקעין דניאלה פז ארז, בעלים ומנכ"ל של פז כלכלה והנדסה, שציינה כי קיים ניתוק מוחלט בין הערכות השמאי הממשלתי לנעשה בשטח. בסופו של דבר, ציינה פז-ארז, עליות מחירי הקרקעות יגולמו במחירי הדירות. "המשמעות היא כי דירה בלוד תימכר ב-2.4 מיליון שקל, כשהיום דירה בלוד נמכרת ב-1.6 מיליון. אנו צופים עלייה מטאורית בלוד. גם ברמת השרון תוצאות המכרז ישפיעו על מחיר השכירות. כשדירה באזור השרון מגיעה לכ-4 מיליון שקל, אנחנו בבעיה".

"מחירי הדירות יעלו בצורה ברורה", המשיך מנכ"ל קרן יסודות, יעקב סיסו. "כאשר יזם לוקח פרויקט בראשון לציון, שבו עלות הקרקע היא 650 אלף שקל, כדי לקבל ליווי בנקאי הוא צריך למכור דירות ב-23,000 שקל למ"ר. כאשר מחיר הקרקע עולה למיליון, אז המחיר יעלה ל-28 אלף שקל למ"ר. מחירי הדירות יעלו בשנתיים הקרובות בשיעור של 20 עד 30 אחוז בגלל שיטת המכרזים, ולא משנה מה המדינה תעשה".

גם מנכ"ל חברת שיכון ובינוי, תמיר כהן, התייחס לעליות המחירים: "כל מי שקנה דירה באזור ביקוש בעשור או שני העשורים האחרונים, נחשב מיליונר בדולרים. המדינה משאירה כסף על השולחן, וחבל. במקום זאת, אפשר לתת הלוואות מסובסדות לצעירים וכך לכוון את הכסף לאן שרוצים. במצב הנוכחי, פרויקטים כמו מחיר למשתכן פתוחים גם לילדי עשירים ונוצר עיוות. צריך לשנות את שיטת הזכייה, כך שהזוכה במכרזי רמ"י לא יהיה מגיש ההצעה הגבוהה ביותר, אלא מגיש ההצעה הממוצעת. הממשלה נוגעת בכל הליך שרשרת הבנייה, ולכן אם היא רוצה לעצור את השוק, זה ביכולתה".

דפנה הרלב מנכ"ל קבוצת אביב אמרה כי בשל עליית מחירי הקרקעות, הקבוצה לא תיזום פרויקטים להשכרה בפריפריה. "מדובר בעליית מחיר מטורפת, ולכן גם מחירי השכירות יצטרכו לעלות. הקולגות שלי שיושבים פה לא מאמינים בירידות מחירים, וגם הבנקים שמממנים אותם יוצאים מנקודת הנחה שהמחירים רק יעלו. תיווצר קבוצה חזקה מאוד של עשירים שתגור באזורי ביקוש. אנשים מכניסים את עצמם לסיכונים, ונראה שהממשלה לא מגינה על האזרחים שלה".

נושא נוסף אליו התייחסה הרלב נוגע לעניין רשויות התכנון. "כדי להוציא היתרי בנייה אנחנו מוציאים את הנשמה", התבטאה. "למה אנחנו צריכים לקבל על זה עוד אחוז במס? אתם מענישים אותנו על בירוקרטיה".

מנכ"ל צמח המרמן חיים פייגלין אמר ש"רכבת המטרו נוסעת יותר מהר מהתכנון והרישוי בישראל. מדינת ישראל היא הצפופה ביותר מכל מדינות ה-OECD. כאשר 5% מאוכלוסיית המדינה חיה על 50% מהשטח, אין מנוס מלהגיע למסקנה שיש להביא משפחות לערי מטרופולין בנגב".

רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ויו"ר קבוצת מזרחי, קרא לממשלה לא לאפשר לחברה לזכות ביותר ממכרז אחד. "לא יכול להיות שחברה אחת תזכה ב-80% מהמכרזים. בדרך כלל אלו חברות פיננסים שקשורות לשוק ההון ולא לנדל"ן. אנחנו, הקבלנים שבונים את הארץ, צריכים את הקרקע, זה חומר הגלם שלנו".

הוא קרא לממשלה להפחית את הבירוקרטיה שגורמת לעליות המחירים. "ככל שהמחירים עולים אני מפחד, כי הגענו לתקרה גבוהה, ואם זה לא ייעצר, אנו עשויים להתרסק".

יוסי אברהמי מקבוצת "יוסי אברהמי" הדגיש בדבריו את הבירוקרטיה הקשה בשורות רמ"י. "אני בונה בכל רחבי הארץ ותמיד יש בירוקרטיה, אבל הבירוקרטיה הקשה ביותר היא זו של המינהל. בסוף על מי זה נופל? על הדיירים. בסופו של דבר לוקח לי 4-5 שנים להוציא היתר ועוד 3 שנים לבנות".

כמה דירות משווקות?

אחד הנושאים שעלו בפאנל התייחס להיקפי השיווקים של רמ"י, בעקבות פרסומים לא מדוייקים לפיהם שווקו בשנה האחרונה כ-80,000 דירות. "בואו נגיד את האמת", קרא נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, "הנתונים לתקשורת חשובים, אבל מה הנתונים בפועל - מכרזים שיצאו עם חוברות מכרז? היעד צריך להיות 70 עד 80 אלף דירות בשנה, כש-50 אלף מתוכן באדמות פרטיות ומדינה והיתר בהתחדשות עירונית. בפועל אנחנו לא שם".

"ברגע שמסתיים תכנון אנחנו מוציאים הודעה", הסביר מנכ"ל רמ"י את שלבי הפרסום. "נכון להיום אנחנו עומדים על 85,000 מודעות. נכון שמודעות הן לא עסקאות, אבל זה שלב בדרך שמסמן את הבאות. 2017 הייתה שנת שיא בשיווקי קרקעות, ובמהלכה שווקו 45,000 דירות. השנה אנחנו עומדים על כ-50,000 דירות, כך שאנחנו בעלייה של כ-12%, והצפי הוא שעד סוף השנה נגיע ל-25% יותר. כשנכנסתי לתפקיד המצב היה גרוע מאוד. הצבנו יעד, אנחנו עומדים בו ומוציאים כל דבר אפשרי, אפילו מקב"טים. אנחנו הולכים בכל הכוח גם מול הרשויות המקומיות, שלא תמיד האינטרס הלאומי עומד בקו ישר עם היעדים שלהן".

עבודת מחקר של קרן יסודות הציגה תמונה מעודדת, לפיה מאוקטובר השנה ועד היום זכו כ-3,000 חברות במכרזי רמ"י. המכרזים הללו יידונו עד סוף השנה בוועדות המכרזים. אם הם יאושרו, אנו צפויים להוסיף למלאי עוד כ-22,000 דירות. כך יישבר שיא, כשבשנת 2021 נגיע לכ-55,000 יחידות דיור משווקות. זו בהחלט בשורה טובה לענף.