בשיתוף אייל בהרי, מנכ"ל קבוצת צים בהרי נדל"ן
מאז התמוטטות הבניינים בחולון וברעננה, נזעקו - ובצדק - כל הגורמים: הממשלה, הרשויות המקומיות, היזמים וכמובן הדיירים החרדים לשלומם. העובדה שאנחנו עומדים בפני תרחישים נוספים של התמוטטות מחייבת את כולנו לא רק לזעוק, אלא גם לחשוב היטב על מהלך לאומי ממלכתי משולב, שבו מעורבים כל הגורמים, על מנת שיגשים את חלום ההתחדשות העירונית בכל רחבי מדינת ישראל.
בד בבד להתמוטטות הבניינים, פורסם לאחרונה פסק דין תקדימי בבית המשפט המחוזי בתל אביב של השופטת ירדנה סרוסי, שבו נקבע כי בהחלט מותר יהיה לרשויות המקומיות לגבות היטל השבחה עבור פרויקטים של התחדשות עירונית דוגמת פינוי בינוי. פסק דין זה אומנם עורר תגובות שליליות ראשוניות בקהילת הנדל”ן, אולם בהמשך לאסונות חולון ורעננה, הוא עשוי בהחלט להוות ברמה התודעתית זרז ותמריץ משמעותי לרשויות המקומיות להתחיל סוף סוף לקדם התחדשות עירונית במאסות גדולות.
אייל בהרי, מנכ”ל קבוצת צים בהרי, איזה מהלך ממשלת ישראל צריכה לבצע?
“ממשלת ישראל צריכה לנתק את הקשר הגורדי בין כמות הדירות החדשות המאושרות בפרויקטים של התחדשות עירונית לבין עלות חידוש הבניינים הישנים. במצב עניינים זה, עיריות בכל רחבי גוש דן ממתינות לעליות מחירים נוספות כדי לאשר כמה שפחות יחידות דיור חדשות. זו, בעצם, נבואה שמגשימה את עצמה ומותירה את הבניינים הישנים להתפורר”.
האם מהלך שכזה יהיה אפשרי מבחינת בירוקרטיה ומימון?
“חד משמעית כן. ניתוק הקשר בין עלות החידוש למספר היחידות החדשות יאפשר גביית היטל השבחה משמעותי על היחידות העודפות. היטל ההשבחה יעודד את הרשויות לקדם את הפרויקטים ולהפחית מכשולים בירוקרטיים, שבהם אנו, כיזמים, נתקלים, כאשר לרשויות יש תמריץ שלילי לאשר פרויקטים למגורים בשטחיהן. מבחינת המימון, בנקים מאוד אוהבים פרויקטים למגורים, ובצדק. כאשר העסקה מחולקת לרווחיות מינימלית לחלק של ההתחדשות ורווחיות שוק ביחידות החדשות, שהן במנותק מן ההתחדשות, העסקאות תוכלנה לקבל ליווי בנקאים מכל המוסדות הגדולים”.
מה יהיה חלקן של הרשויות המקומיות במהלך שכזה?
“הרשויות המקומיות הן צוואר הבקבוק, שבו רוב הפרויקטים נתקעים. מהלך כזה יאפשר להן לקבל היטל השבחה וקופה שממנה יוכלו לממן מטלות ציבוריות, ויעודד אותן לקדם את הרוב המוחלט של הפרויקטים התקועים כיום”.
האם תינתן לכל רשות האופציה להתנגד למדיניות הממשלה ולקבוע מדיניות משלה בנושא ההתחדשות העירונית?
“לרשות תמיד נתונה הרשות לעצב את החלל הציבורי שבו אנו חיים. פרמטרים כגון גובה הבניינים, מרחק בין בניין לבניין, הגבלת כמות היחידות לפי אזורי מחייה ועוד ועוד - פרמטרים שאותם אנו פוגשים בתוכניות המתאר של הרשויות המקומיות יישמרו תמיד”.
איך אתה, כיזם מוביל, רואה את תפקיד היזמים במהלך זה?
“היזמים הם הסוכנים של המדינה בשטח. הם אלה שדוחפים את בעלי הדירות להיכנס למהלך של התחדשות עירונית, הם אלו שלוקחים את הסיכון ההתחלתי בכך שהם מממנים את התהליך עד להבשלת הפרויקט לפני שנכנסים גורמים מממנים מוסדיים המחויבים לביטחונות כנגד העמדת המימון. למעשה, את הכסף שנמצא בסיכון הגדול ביותר וללא ביטחונות כלשהם, וזאת בשלבים ההתחלתיים של הפרויקטים, מעמידים היזמים בלבד”.
מנקודת המבט של הדיירים, מה היה עד כה הגורם המרכזי לכישלון ההתחדשות העירונית - בירוקרטיה? דיירים סרבנים? גורמים נוספים?
“במרבית הפרויקטים, בעלי הדירות שותפים אמיתיים ונאמנים, השמים את מבטחם ביזם, ממנים אותו לפעול עבורם ומתפללים יום יום שהפרויקט ייצא אל הפועל. כולם מבינים את ההזדמנות הגדולה שנפלה בחיקם. אולם, ולעתים קרובות, פרק הזמן הארוך שלוקח לאשר (אם בכלל) את הפרויקטים ברשויות מרפה את ידיהם של חלק מבעלי הדירות, שמאבדים את האמונה בתהליך. ההיחלשות הזו מובילה לאי אמון ביזם ומזמינה סכסוכים קשים שמוסיפים על הקושי הרב בהוצאת הפרויקט אל הפועל. ועל כן, במקום לפעול כדבוקה אחת ובשיתוף פעולה הדרוש כל כך על מנת להוציא את הפרויקט אל הפועל, נכנסים אינטרסנטים שונים ומושכים את הפרויקטים למחוזות של הפרות חוזים, סכסוכים משפטיים ועוד כהנה וכהנה. זוהי, לטעמי, אחת מנקודות הכשל הגדולות ביותר. או כמו שאומרים לילדים - ‘סבלנות לא קונים בכל חנות’”.
איך לדעתך ניתן ליצור מהפך בקרב דיירים חשדניים ולגייס אותם לטובת זירוז תהליך ההתחדשות העירונית?
“לרשות המקומית וברשות להתחדשות עירונית, הפועלת היום ברוב הרשויות, יש תפקיד מכריע ביכולת לעזור ולהחזיק את סבלנות בעלי הדירות לאורך כל אותן שנים ארוכות של המתנה. ליזם, שנתפס לעתים כגורם לכישלון בהתקדמות הפרויקט, לא תמיד יש את הכלים לדבר עם בעלי הדירות המאוכזבים. רשות, גורם של המדינה, יכולה ביתר שאת להסביר ולהבהיר לבעלי הדירות את המצב לאשורו ולעזור למנוע את התפרקות ההסכמים, דבר שמחזיר את הפרויקט לעתים שנים אחורה”.
אילו הטבות היית מעניק לדיירים, הן כתמריץ להנעה לפעולה והן כהנעה תודעתית קולקטיבית?
“התמריץ המשמעותי לאור התמשכות ההליכים הוא עזרה בתחזוקת הבניין. הבניינים שאנחנו פוגשים בחתימת החוזה נמצאים גם כך במצב רעוע. ככל שחולפות השנים עד לאישור הפרויקט, הבניינים מתבלים ומתפוררים עוד יותר. עזרה בתחזוקת הבניין באמצעות בעלי המקטע של החברה יכולה לתת מזור לבעלי הדירות בתקופה הארוכה עד לאישור הפרויקט, ויכולה גם לתת תחושה לבעלי הדירות שהם לא לבד”.
אין זה סוד שבפריפריה, דוגמת באר שבע, ההתחדשות העירונית תקועה, בעיקר בשל חוסר כדאיות כלכלית. מה היית עושה על מנת לשנות מצב זה?
“אכן, פרויקטים להתחדשות עירונית בפריפריה כמעט ואינם יוצאים לפועל, שכן דרושה כמות יחידות חדשות גדולה מאוד על מנת להצדיק כלכלית את החידוש של הבניינים הישנים. לכן, דרושה חשיבה אחרת. כאן המדינה צריכה להכניס את היד לכיס ולממן את חידוש הבניינים, ללא קשר להוספת דירות חדשות. את הפטנט שהמציאו באזורי הביקוש - לחדש בניינים ותשתיות ללא הוצאה ממשלתית, אי אפשר להעתיק לפריפריה. היום זה כבר ברור שזה לא עובד. כאן המדינה צריכה להיכנס”.
לסיום, אייל בהרי, האם כיום, דווקא לאחר מה שקרה בחולון וברעננה ולאחר פסק הדין התקדימי של השופטת ירדנה סרוסי, אתה אופטימי יותר לגבי התנעת התחדשות עירונית כוללת?
“לצערי הרב לא. אני פסימי מתמיד. לאחרונה נפגשנו עם שמאי של עירייה גדולה באזור המרכז. נדמה שבעיריות לא קוראים עיתונים; לא יודעים ששוק הדיור בוער ומשווע לעשרות אלפי דירות חדשות היום; הם גם לא יודעים שהבניינים הישנים בלב הערים שלנו מתפוררים. דבר לא השתנה, המנטרות הקבועות ממשיכות לחזור על עצמן. הם חיים לצערי ביקום מקביל”.
בשיתוף אייל בהרי, מנכ"ל קבוצת צים בהרי נדל"ן