קצר ולבניין: לתכנן, לאשר ולבנות ביעילות

גליה לוי, בשיתוף החטיבה המסחרית, לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית

ממשלת ישראל שמה לה כמטרה לקדם ולהאיץ את תהליכי ההתחדשות עירונית, אשר לה תועלות רבות בהיבטים כלכליים, חברתיים ואורבניים. התוכנית הינה הכרחית ולא בגדר מותרות.

בתוכנית האסטרטגית לדיור לשנים 2017-2040, שהוכנה בידי המועצה הלאומית לכלכלה ואומצה בידי ממשלת ישראל, נקבע כי כדי לענות על הביקוש הצפוי לנוכח גידול האוכלוסייה נדרש בינוי של 1.5 מיליון יח"ד. בהנחה שהבינוי בהתחדשות עירונית ימשיך בקצב הקיים כיום, צפוי מחסור של 42 מיליון יח"ד. עד שנת 2040 ,לפי התוכנית, כבר לא ייוותרו שטחים פתוחים לבנייה.

בדו"ח מבקר המדינה נכתב: "על פי חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (חוק התכנון והבנייה), ביצוע עבודות בנייה טעון, ככלל, קבלת היתר בנייה. רישוי הבנייה נועד להבטיח כי הבנייה תהיה בהתאם להוראות תוכניות המתאר ולהוראות דין נוספות הנוגעות למאפייני הבנייה ולבטיחותם של המבנים. להליכי הרישוי יש השפעה ישירה על פעילות ענף הבנייה, שתרומתו למשק רבה מהבחינה הכלכלית. מכאן החשיבות של ייעול ההליכים ושל איכות הבקרה עליהם".

בשנת 2014 התקבל בכנסת תיקון מקיף של חוק התכנון והבנייה (תיקון 101), אשר כלל הוראות לייעול ולשיפור של הליכי הרישוי. ב-6 ועדות שנבדקו תיקון 101 לא הביא לקיצור ממשי של הליכי הרישוי, ועדיין יש בעיות רבות. 

לאור החשיבות של קיצור וייעול תהליכי התכנון והבנייה, כפי שהוזכרו בקצרה בדו"ח מבקר המדינה, והבנת המשמעות שנושא זה מחייב שיפור במטרה לצמצם את הפערים בין הביקוש להיצע, בחרתי לראיין מספר מומחים בתחום ולהציג אפשרויות ונקודות חשובות להתייחסות מהמציאות העולה בשטח, להאיר נושאים מהותיים אשר עשויים לשפר את המצב הקיים ולהאיץ את תהליכי התכנון והבנייה.

ראיון ראשון בנושא קיימתי עם האדריכלית ליאת בן אבו, מהנדסת העיר אור יהודה, על מנת לקבל פרספקטיבה והמלצות מהשטח.

האם יש בעיה של היצע?

האדריכלית ליאת בן אבו אומרת ש"אין בעיה של היצע". לדבריה, יש המון יח"ד באוויר בתוכניות מאושרות בכל הארץ. הבעיה הגדולה היא בין "האוויר" לבין המימוש. זה התהליך הבירוקרטי שמייצר תחושה של חוסר, מה שגורם למחירי הדירות לעלות.

עובדתית, על הנייר יש היצע רב, אבל כל התהליך לוקח זמן ממושך מאוד, ואז המחירים עולים. יש נטייה לומר שההליך של היתר בנייה הוא ארוך, אבל הבעיה מתחילה הרבה לפני כן, מההליך של הכנת התוכנית. לוקח המון זמן להכין תוכנית בין אם זה בוותמ"ל, שזה קרוב לשנתיים, ובין אם זה בוועדה מחוזית. בגלל הלו"ז הארוך של הכנת התוכנית, לא תמיד התוכנית המאושרת עדיין רלוונטית בשלב שהיא מקבלת תוקף.

ברגע שמסיימים להכין תוכנית היא מורכבת מאוד ומכילה הרבה דרישות אשר מעכבות את ההיתר. ככל שיש ודאות תכנונית ברורה יותר, ליזם יותר קל להוציא היתר בנייה. על התב"ע להיות מינימלית בדרישות, אבל אם יש נושא מהותי או קריטי ראוי שיוסיפו אותו לדרישות כחלק מהתב"ע.

מה עושים טנקים ליד הבית?

בפרויקט בית בפארק, הממוקם על כביש 461 מצפון לאור יהודה, שנבנה על חלק מהשטחים אשר היו שייכים לבסיס תל השומר, היה בעבר מסלול טנקים שהיה בהליך פינוי. בתוכנית כתבו שאם יש בניינים קרובים למסלול הטנקים, צריך חוות דעת של יועץ אקוסטי.

היה נכון יותר להגדיר בתב"ע: "לא ישווקו הבניינים עד שמסלול הטנקים יפונה". לחילופין, אם ברור שמסלול הטנקים יפונה, מיותר להציב את הדרישה הזו, אשר גוררת עלויות גבוהות מאוד. בפועל, כשהתחילו לבנות, מסלול הטנקים כבר לא היה קיים.

בכל תב"ע יש כל מיני משפטים המייצרים אי ודאות תכנונית. ככל שזה קורה התהליך הופך להיות ממושך, המחירים עולים ומושתים על הקונה.

יזם שנכנס להליך של תב"ע יש לו יותר אורך רוח, אבל אחרי שהוא מגיע לשלב ההיתר רוחו מתקצרת והוא אינו מייחס חשיבות לכל פרט ופרט. לכן חשוב מאוד שנושאים מהותיים יידרשו כחלק מהתב"ע.

דבר נוסף חשוב מאוד – גמישות. דברים משתנים עם הזמן, כגון חומרי בנייה או הוראות בנייה. התב"ע צריכה להיות גמישה, לקבוע מה חובה ולא ניתן לפרשנות ומה גמיש.

למה התכנון כל כך ממושך?

מינהל התכנון משקיע בקיצור הליכי הרישוי, כאשר עליו להשקיע יותר בקיצור הליכי התוכניות. כמות הנספחים שהמהנדס צריך לחתום עליהם מוגזמת, למשל נספח צל. זה מידע שצריך להיכלל בזמן הכנת התב"ע ולא כנספח.

בתב"ע של פינוי-בינוי מספר היחידות צריך להיות קדוש, ולא לאפשר יחידות נוספות, אפילו לא יחידה אחת יותר או פחות.

דוגמה נוספת היא הדרישה לשימוש בחומרי בנייה ספציפיים עבור חוות דעת אקוסטית. למשל, שימוש בבלוק איטונג. הרי תחום הבנייה הוא חדשני ומתפתח כל הזמן, ולכן יותר נכון לדרוש עמידה בדרישת LDN תמ"א 4/2. צריך לתת הגדרה פתוחה ולא מצומצמת.

באף תב"ע חדשה לא כתוב שהבניין חייב לעמוד בתקן רעידות אדמה – מכיוון שדרישה זו כתובה בחוק. חשוב שיהיו הגדרות ודרישות ברורות.

דוגמה נוספת בפרויקט השכונות הדרומיות: קיימת הגבלת גובה בשל הקירבה לנתב"ג. האם ההגבלה כוללת גובה קומות פלוס גובה מנוף? ומה יקרה אם יתגלה שיש מנוף נצמד לבניין שלא תופס גובה, במטרה לא להפסיד יח"ד על חשבון גובה המנוף?

אפשר לקבל היתר בבקשה?

בשלב הבקשה להיתר התחילו לפעול מכוני בקרה, שזו יוזמה מבורכת וחשוב להמשיך ולפתח אותה. לוועדות אין יכולת לקרוא ולהבין חישובים סטטיים, ולכן יותר חשוב שהמהנדס האחראי יצהיר ויהיה אחראי.

נושא נוסף המצריך התייחסות הוא עורכי בקשות, ביניהם אדריכלים, מהנדסים, הנדסאים. יש ביניהם יותר מקצועיים וישנם כאלה שלא.

תיקון 101 קבע שכדי לתכנן צריך שיהיה תיק מידע תכנוני לפני בקשה להיתר. תיק המידע צריך להיות כמה שיותר מפורט, כדי שיתאפשר לתכנן לפיו. מצער הדבר שרוב האדריכלים קודם מתכננים ורק אחר כך מסתכלים בתיק המידע. יש חשיבות מאוד גדולה לתיק המידע. גם הוועדה צריכה לדעת לתת תיק מידע כמו שצריך ולרדת לרזולוציה עמוקה.

בנוסף, יש חשיבות גדולה לנושא התשתיות, שאמורות לתמוך בכל הדירות הנדרשות, ולמימון לרשויות, כדי ליישם את התשתיות הנדרשות.

נושא חשוב נוסף שראוי וחובה להתייחס אליו הוא חוק התכנון והבנייה 1965. איך חוק משנת 65' עדיין רלבנטי? מאז נעשו תיקונים על תיקונים על תיקונים, והגיע הזמן לעשות סדר ולכתוב אותו מחדש. כמו כן, עולם ההקלות במהותו מייצר אי ודאות. אם כבר הושקעה מחשבה והמון עבודה ומאמץ בהכנת התוכנית, מדוע צריך לאפשר הקלה?

בנוסף, כדאי לעבור לתב"עות נפחיות – תב"ע עם מינימום שטחים מופרדים. מה שמעניין זה הנפח ופחות החלוקה הפנימית לפרטי פרטים, כמו גודל חדר מינימלי או תקרה בגובה כזה או אחר.

מי יוזם את התכנון?

הוועדה המקומית אור יהודה עברה מהפך גדול בשנים האחרונות, מוועדה תגובתית לוועדה יוזמת. כיום, אנחנו לא מסכימים לקדם כל תוכנית. אנחנו מתחילים בקיום פגישות עבודה ורק לאחר שאנחנו מסכימים על התכנון מתקדמים לאישור תב"ע.

הוועדה לא מקדמת כל תב"ע שמגישים לה. אנחנו לא רוצים שהעיר תהיה תלויה ביזמים אלא תיזום תכנון שהוא הכי טוב לתושבים. כעיר שלא קידמה פרויקטים בעצמה, הוועדה המקומית אור יהודה יזמה שינוי. התחלנו בכך במפגשים עם סטודנטים לתכנון ערים בטכניון, במטרה להיפתח לרעיונות חדשים ולשנות דפוסי חשיבה. בעקבות הליך זה הוועדה המקומית מכינה מסמכי מדיניות לכל האזורים בעיר, תוך הסתכלות 20 שנים קדימה. כיום תוכניות העבודה נגזרות מהתוכנית העתידית של אור יהודה 2040. בוועדה יודעים איך הם רוצים שהעיר תיראה. הפתיחות המחשבתית והתמיכה של ראש העיר עו"ד ליאת שוחט תורמת ליישום תוכניות רבות.

מהראיונות שערכתי, אשר יפורסמו בגליונות הבאים, עולה מסקנה ברורה: ניתן לקצר את הליכי התכנון והבנייה באופן משמעותי. התייחסות להמלצות של אנשי מקצוע הן בצד נותני הרישוי והן בצד היזמי והקבלני עשויה לעזור להאיץ את הליכי התכנון והבנייה. חלק מההמלצות ניתן ליישם במהירות, וחלקן דורשות עבודה היקפית, אך ככל שהנושאים לא יטופלו ככה הבעיה עשויה לגדול.

הכותבת היא מנהלת החטיבה המסחרית של לשכת המתווכים הארצית

גליה לוי, בשיתוף החטיבה המסחרית, לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית