במהלך מחצית השנה הראשונה של 2021 חלה מגמה מפתיעה, שסתרה לחלוטין את התרחישים האפוקליפטיים של ראשית ימי מגפת הקורונה. כולנו זוכרים היטב את הכותרות באותיות קידוש לבנה המבשרות את תום עידן המשרדים והמעבר לעבודה מהבית. כותרות שחורות משחור אלו תיארו תיאורים פלסטיים מגדלי משרדים ריקים לחלוטין מאדם ותהו הכיצד ממשיכים לבנות מיליוני מ"ר משרדים באין דורש.
והנה, סיכום 2020 והמחצית הראשונה של 2021 מראה שקצב בניית המשרדים ממשיך כמימים ימימה. באותה תקופה היו כ-1.5 מיליון מ"ר בהתחלות בנייה של משרדים, נתון מרשים לכל הדעות. יתרה מכך – נתוני המחצית הראשונה של 2021, כולל נתונים מהשטח של יולי-ספטמבר, מצביעים על מגמה מובהקת של תיקון כלפי מעלה במחיר למ"ר משרדים, בשיעור ממוצע של 8-12 אחוזים, כולל תל אביב וערי לווין דוגמת רמת גן, בני ברק, פתח תקווה וראשון לציון.
זוהי ללא ספק מגמה מבורכת, שככל הנראה תתחזק גם ב-2022, ושהינה בראש וראשונה תוצאה של פריחת חברות ההייטק והסטארט-אפ הישראליות. יש להניח כי ברגע שגם הסקטור המסחרי יתאושש, וככל שתדעך מגפת הקורונה, יתחזקו ביקושים אלה עוד יותר ואיתם יימשכו התחלות הבנייה של משרדים בקצב מזורז. המחירים עשויים בהחלט לחזור אל רמות השיא שלהם בטרם עידן הקורונה.
מחסור בהיצע דירות
דווקא לאור התאוששות לכאורה בלתי צפויה זו, נשאלת השאלה האם לא כדאי לנצל את זכויות הבנייה, לעדכן את תוכניות הבנייה (כפי שדובר נכבדות בראשית ימי הקורונה) ולקדם באותם מגדלי משרדים כמה שיותר דירות מגורים?
אין זה סוד ששוק הדיור סובל ממחסור קריטי בהיצע דירות. ההתחדשות העירונית מקרטעת, קידום כל תוכנית לוקח שנים על גבי שנים. והנה, יש לנו כאן בנמצא תוכניות מאושרות למאות מגדלי משרדים, הכוללים מיליוני מטרים רבועים, כשרובם הגדול ממוקם בלב ליבו של איזור הביקוש המובהק.
לטעמי, יהיו לכך מספר יתרונות מובהקים: הגדלה מיידית של היצע הדיור, מה שבהחלט עשוי לתרום משמעותית לעצירת תדלוק רמות המחירים. ניצול מירבי ומיטבי של זכויות בנייה בלב איזור הביקוש. הזדמנות פז לקדם בניית כמות משמעותית של דירות קומפקטיות, קטנות ודירות מיקרו, שכידוע חסרות מאוד בשוק הדיור.
עירוב השימושים לכשעצמו ישפר את איכות החיים של דיירי הבניינים, שייהנו מנגישות מיידית לכל דבר. בד בבד יהיה לכך ערך כלכלי לאומי בכך שהיוממות (זמני הנסיעה לעבודה וחזרה) יתקצרו במקרים רבים, עובדה שתתרום לחיסכון בתקציב המשפחתי והלאומי.
נקודה חשובה במיוחד: ממילא קיים עודף של בניית מגדלי משרדים לעוד מיליוני מ"ר. למרות ההתאוששות העכשווית, לא בטוח כלל שלטווח הארוך יהיו ביקושים לכל אותם משרדים, אולם אז יהיה קשה הרבה יותר להסב אותם לדירות מגורים.
אדגיש כי איני רואה בקידום מגמה זו של שימושים מעורבים, משרדים ומגורים סתירה כלשהי למשימות חשובות אחרות, דוגמת התחדשות עירונית ומכרזי קרקע במחירים סבירים. חשוב עם זאת שמקבלי ההחלטות בממשלה ובשלטון המקומי לא יחמיצו את ההזדמנות ויעדכנו את תוכניות הבנייה של המגדלים באופן כזה שבמהלך השנים הקרובות תתווסף לנו עתודת דירות מגורים משמעותית נוספת.