זכות הקניין של אדם הינה זכות בסיסית עם הגנה משפטית משמעותית. כפי שיש דרכים שונות לרכישת זכויות שימוש במקרקעין, כך דיני המקרקעין מגינים על זכויות קיימות של בעלי מקרקעין.
בית משפט השלום בעכו דן במקרה של זוג (התובעים) שרכש זכויות במקרקעין בשנת 2013. השכנים הגובלים רכשו את זכויותיהם בשנת 1990. בשנת 2017 ביקשו התובעים להרוס את ביתם ולבנות על המגרש בית חדש. מסגרת ההכנות לבניית הבית החדש, המודד והמהנדסים שהגיעו למגרש קבעו שהשכנים בנו "בנייה פולשת", עד היקף פלישה של כ-35 מ"ר. התובעים הגישו לבית המשפט תביעה לסילוק יד ובקשה למתן צו עשה להרוס את הבנייה הפולשת.
הוסכם בין הצדדים שאכן ישנה בנייה פולשת בהיקף של 35 מ"ר, ושהיא הייתה קיימת עוד בטרם רכשו התובעים את הבית בשנת 2013.
הנתבעת טענה כי אם הבנייה הפולשת תיהרס, לא תהיה לה גישה לבית, ואין דרך מעשית להעביר שביל גישה ממקום אחר. נוסף על כך, בהיות הנתבעת בשנות ה-70 לחייה, ביקשה התחשבות בקושי שיהיה לה בכל הליך ההריסה.
הנתבעת הציעה שהשביל שלה ישמש גם את התובעים, אך הם סירבו להצעה זו. מבחינה משפטית, הנתבעת טענה שהיא בעלת רישיון במקרקעין מחמת שתיקתם של התובעים עצמם, והן שתיקתם של הבעלים הקודמים, ולכן היא הינה בת-רשות, ואין לבטל רשות זו. בנוסף דרשה הכרה בזיקת הנאה שיש לה בקרקע בעקבות השנים הרבות בהן היא החזיקה בקרקע.
דורשים סילוק
לצורך הבנת פסק הדין נציג את השיקולים המשפטיים שעמדו לנגד עיני בית המשפט. סעיף 16 לחוק המקרקעין קובע את מה שאנחנו מבינים כברור ומובן מאליו, שבעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין. סעיף זה מקנה עדיפות לבעל הזכות להחזיק על פני מסיג הגבול, ומקנה לו זכות תביעה בערכאות לסילוק ידו של הפולש.
סעיף 21 לחוק המקרקעין דן בבנייה שעושה אדם במקרקעי זולתו שלא כדין, והוא מקנה לבעל המקרקעין את הברירה לקיים את המבנים או לדרוש את סילוקם. בעניין זה נעיר, כי זכות הבעלות במקרקעין נהנית מהגנה משפטית רחבה.
אגב, זכות הקניין עצמה מוגנת על פי חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. וכאן אנו מגיעים לסייגים כנגד זכויות הקניין. ההגנה על זכות הקניין כפופה להתחשבות בעקרונות הצדק, הגינות ועיקרון תום הלב, שהוא עיקרון כללי בכל מערכת המשפט.
במקרה נשוא מאמר זה, חלק מחלקת התובעים תפוס על ידי בנייה פולשת ולכן זכות התובעים לממש את זכותם על פי סעיף 16 לחוק המקרקעין לפנות את הנתבעת מהשטח. לזכות זו מצטרפת טענת הסגת גבול, מכוח סעיף 29 לפקודת הנזיקין.
אם הפלישה והסגת הגבול מוסכמים בשלב זה, אזי נטל הראיה מוטל על הנתבעת, להוכיח שלמרות הפלישה - היא זכאית להגנות השונות שיאפשרו לה, במידה כזו או אחרת, להותיר את הבניה הפולשת.
ידעו על הפלישה
הנתבעת טענה שהרוכשים ידעו על קיומה של הפלישה למגרש עוד בטרם רכשו אותו, לכן אינם יכולים לבוא בטענות ולדרוש את הריסת הבנייה.
בית המשפט הבהיר בעניין זה שעצם הידיעה של התובעים אודות הפלישה והסכמה לרכוש את הבית עם הבנייה הפולשת, איננה מעידה על מתן לגיטימציה למציאות הקיימת, ואין בכך ביטוי לחוסר תום לב מצד התובעים.
התובעים הציגו טענה בסיסית: הם רכשו שטח קרקע, ומבקשים לעשות שימוש בשטח זה. נוסף על כך, לא מדובר בהסגת גבול מזערית, אלא ב-35 מ"ר. לטענתם, הנתבעת לא טרחה כלל להביא ראיות לנזק שעשוי להיגרם מחמת הריסת הבנייה הפולשת.
הנתבעת הינה זו שביצעה בעצמה את הפלישה למקרקעי הזולת בעצמה. בעניין תום הלב, הדגיש בית המשפט את רצונה של הנתבעת לבוא לקראת התובעים ולמצוא פתרון ליצירת שביל גישה אלטרנטיבי לביתה, ואפילו תוך השתתפות בעליות הכרוכות.
זיקת הנאה בקרקע
סעיף 94 לחוק המקרקעין קובע כי "מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של 30 שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש רישומה". הנתבעת טענה ששביל הגישה היה קיים יותר מ-30 שנה. בנוסף טענה שהבעלים הקודמים לא התנגדו להסגת הגבול, ולכן היא זכתה לרישיון במקרקעין מכוח "השתק שביושר", והיא רשאית להמשיך ולהחזיק במקרקעין.
לעניין זה ציין בית המשפט כמה נקודות: הובא בפני בית המשפט היתר בנייה שניתן בשנת 1990 שלא מתייחס לשביל גישה זה, ולכן מובן שהוא הוסף רק לאחר מכן. התביעה הנוכחית הוגשה לבית המשפט בשנת 2018, תוך פחות מ-30 שנה.
הרישיון להשתמש במקרקעין נלמד מהתנהלות פאסיבית של אנשים, מכך שהם לא מחו כנגד פגיעה בזכויות במקרקעין שלהם. הרישיון מקנה רק הגנה כנגד טענת הסגת גבול בעבר, אבל לעניין העתיד - הרישיון ניתן לביטול בכל רגע נתון.
הבעלים הקודמים פנו כבר בשנת 1992 לנתבעת בדרישה לפנות את הבנייה הפולשת, ואף הגישו תביעה וזכו בפסק דין לטובתם. משיקולים כלכליים הם לא אכפו את הפסיקה בהוצאה לפועל.
בסמוך לרכישת הבית בשנת 2013 פנה התובע לבנה של הנתבעת בדבר הפלישה וציין שבכוונתם לבנות במגרש. בשנת 2017, לקראת הבנייה, פנו שוב אל הנתבעת בדרישה לפנות את הבנייה הפולשת.
כאן המקום לציין, שגם אם הבעלים הקודמים שתקו והעניקו באופן פסיבי רישיון שימוש לנתבעת, הרי שרישיון זה לא תקף לרוכשים החדשים. על מסיג הגבול לבחון מה עמדתם של הרוכשים החדשים. מהסיבות האמורות, אף זיקת הנאה לא נוצרה ביחס לבנייה הפולשת.
כיוון שהנתבעת לא הוכיחה כי היא זכאית להגנה מאחד מהשיקולים לעיל, בית המשפט פסק שיש להרוס את הבנייה הפולשת ולאפשר לבעלים של המקרקעין לבנות כרצונם. בית המשפט הוסיף שלאור העובדה שהנתבעת מתגוררת במבנה שעומד להריסה, אזי בית המשפט אפשר תקופה של 120 יום להסדיר את נושא מגוריה עד לביצוע ההריסה.
אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי, ויש לפנות לקבלת חוות דעת משפטית בכל סוגייה קונקרטית. עו"ד רם תורן הוא שותף בכיר ומנהל המחלקה המסחרית במשרד עורכי הדין גדעון פישר ושות'.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו