שדרות על מפת המשקיעים

הממשלה הזו חוזרת על חטאי העבר - מיגור המשקיעים מהשוק. השרה איילת שקד נאבקת בימים אלה בנסיונות לעלות את מס הרכישה ל-8% בחזרה.

השר כחלון כזכור הוא זה שהעלה את המס ב-2015 למשקיעי הנדל"ן מ־5% ל־8%, כדי להבריח את המשקיעים משוק הדירות להשקעה ובכך להקטין את ביקוש הדיור למגורים לטובת הצעירים, גם אם זה יביא למעבר כספים לחו"ל להשקעות מעבר ים.

השר ישראל כץ ביולי האחרון היה זה שהחזיר את המס לרמת 5% וספג ביקורת רבה על כך, אם כי לטעמי שלא בצדק. המשקיעים היו ועודם הבטן הרכה של עולם הנדל״ן. הכי קל ופופולרי לפגוע בהם, אבל התוצאות הן יותר נזק מתועלת.

המשקיעים מובילים

על פי דו"ח הכלכלנית הראשית באוצר המשקיעים מוסיפים להוביל את הגידול במספר העסקאות. בחודש יולי רכשו המשקיעים 2.6 אלף דירות, גבוה פי 3 בהשוואה לרמה הנמוכה שנרשמה ביולי אשתקד, וגבוה ב-80% בהשוואה ליולי 2019. בהשוואה לרמה הגבוהה במיוחד שנרשמה בחודש הקודם ירדו רכישות המשקיעים ב-10%. שיעור המשקיעים מסך העסקאות עמד על 20%, כפול ממשקלם ביולי אשתקד ונמוך ב-1 נקודת אחוז בהשוואה לחודש הקודם.

בניתוח הערים המובילות ברכישות המשקיעים בחודש יולי האחרון בולטות אילת, אשקלון, חריש ושדרות בדירוג גבוה ביחס לגודלן של ערים אלו. תל אביב, ירושלים וחיפה מובילות את רכישות המשקיעים. עוד נמצא כי במספר לא מבוטל של ערים נרשמה העדפה בקרב המשקיעים לרכישת דירות זולות יותר מאשר בעבר.

מכירות המשקיעים בחודש יולי עמדו על 2.6 אלף דירות, בדומה לרכישות. בהשוואה ליולי אשתקד זהו גידול של 36% וגידול של 27% בהשוואה ליולי 2019. בהשוואה לחודש הקודם ירדו מכירות המשקיעים ב-5%.

מלאי הדירות בידי משקיעים נותר ללא שינוי משמעותי, לאחר ירידה משמעותית במלאי זה מאז אפריל 2016 ועד הפחתת מס הרכישה בסוף יולי אשתקד.

שיאים חדשים

ומה קורה מצד הקבלנים? מכירות הקבלנים בשוק החופשי הסתכמו ביולי ב- 3.3 אלף דירות, גידול של 70% בהשוואה ליולי אשתקד וגידול של 58% בהשוואה ליולי 2019. בהשוואה לחודש הקודם זוהי ירידה של 7% במכירות הקבלנים בשוק החופשי.

רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי בחודש יולי הסתכמו ב-4.5 אלף דירות, גידול של 28% בהשוואה ליולי אשתקד וירידה של 3% בהשוואה לחודש הקודם. רכישות משפרי הדיור היו מעט נמוכות יותר ועמדו על 4.4 אלפי דירות, גידול של 25% בהשוואה ליולי אשתקד וירידה של 11% בהשוואה לחודש הקודם. אגב, נתונים ראשוניים לחודש אוגוסט מצביעים על עלייה חדה במספר העסקאות.

אז מי שמדבר על מיתון, אנחנו ממש לא שם. הביקושים והמחירים ממשיכים לפרוח לשיאים חדשים חודש אחר חודש. מה יפתור זאת? נכון, ההיצע.

מתעסוקה למגורים

בשורת השבוע: אלפי יחידות דיור באיזורי ביקוש ישתחררו. ועדת הפנים והגנת הסביבה אישרה את הצעת החוק להסבת שטחי תעסוקה למגורים.

ניתן יהיה להסב שטח תעסוקה למגורים בבניינים שטרם נבנו בשיעור של עד 30% מהשטח הכולל של זכויות הבנייה שאושרו במגרש, בהליך של היתר ללא צורך בתוכנית, ועד 10% שישמשו לשטחי ציבור.

הבעיה? ההתנגדות של ראשי הערים. תוקם ועדה ארצית מיוחדת, בה יהיו חברים גם נציגי השלטון המקומי, שתוסמך לאשר תכנית לשינוי ייעוד מתעסוקה למגורים ללא כל הגבלה בשטח או בהיקף.

עוד בשורה: ועדת הפנים אישרה לקריאה שנייה ושלישית את פרק השכירות המוסדית. הממשלה הסכימה לדרישת הוועדה, והרחיבה את סמכות הוועדות המקומיות הלא עצמאיות להקנות זכויות בנייה מוגדלות עד 50% במתחמי דיור להשכרה. הסמכות הזו הורחבה לכל סוגי הקרקעות. ועדות מקומיות עצמאיות יוכלו להרחיב את אחוזי הבנייה עד 200%, אם אין להן תוכנית כוללנית. אם יש תוכנית כוללנית, אפשר יהיה להרחיב את אחוזי הבנייה עד 60%, ועד 120% באישור הוועדה המחוזית.

מדובר בשילוב דיור להשכרה באזורי תעסוקה, תוך עירוב שימושים. היזמים שיבנו לשכירות ארוכת טווח יקבלו תוספת זכויות בנייה. כיום שוק השכירות מהווה 30% מסך שוק הדיור, כשהדיור המוסדי הוא פחות מאחוז.

אנשים מעדיפים לרכוש דירה, כי שוק השכירות אינו אטרקטיבי, למרות שלאחוז ניכר אין את ההון העצמי שמאפשר רכישה ליד אזורי ביקוש. מטרת החוק להציע שכירות טובה ויציבה, שתאפשר מוביליות, תעודד מעבר לאזורי תעסוקה ותגדיל את ההיצע. לדרישת ח"כ איתן גינזבורג, אחד הקריטריונים לקביעת זכאות לשכירות מוזלת יהיה מבחן הכנסה.

אז תוכניות יש, אבל זו רק תחילתה של הדרך. לפחות ניסיונות מאומצים יש ויש.