עו"ד רם תורן ודניאל אינטרקט, בשיתוף משרד גדעון פישר ושות'
הזכות לתבוע פירוק שיתוף בנכס מקרקעין מוסדרת בסעיף 37 לחוק המקרקעין, ולכן כל שותף זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף. גם בתנאים מסוימים שבהם מותר לעכב את הפירוק, רשאי בית המשפט כעבור 3 שנים לצוות על פירוק השיתוף, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין.
בפני בית המשפט לענייני משפחה הגיע תיק של זוג שעמד בפני הליך גירושין. כל נושא חלוקת הרכוש הוסדר, למעט הטיפול במשק שהיה בבעלות בני הזוג. הזכויות במשק לא נרשמו על שמם של בני הזוג, אלא נותרו על שם הבעלים הקודמים, מהם רכשו בני הזוג את הזכויות בשנת 2004 בעסקת חליפין.
על המשק רבץ חוב גבוה למיסוי מקרקעין, בגין אי תשלום מס שבח על ידי הבעלים הקודמים, וזאת דווקא בגלל מכירת הזכויות לבני הזוג. כיוון שהנכס לא היה רשום על שם בני הזוג, הרי שבמינוח המקצועי יש לבני הזוג זכות אובליגטורית – זכות שמופיעה בחוזה מול הבעלים הקודמים, אך טרם נרשמה במרשם המקרקעין.
כחלק מהסדרת רכוש בני הזוג בשנת 2018, ניתן צו פירוק שיתוף ומונה כונס נכסים לשם מימוש צו פירוק זה. מלכתחילה הוצע לבצע הליך של התמחרות פנימית בין בני הזוג, כיוון שכל אחד מהם הביע רצון לרכוש את מלוא הזכויות במשק, אך הליך זה לא צלח. בית המשפט הורה על קיום הליך של התמחרות בו יוכלו אף צדדים שלישיים ליטול בו חלק.
קניין מול השבחה
בעקבות הכרעת בית המשפט לענייני משפחה, הוגשה בקשת רשות ערעור. בת הזוג, שבפועל מתגוררת במשק יחד עם הילדים הקטינים ועם הוריה, ומפעילה במקום את העסק שלה, הביעה התנגדות לקיום הליך התמחרות. בבקשה לעיכוב פירוק השיתוף היא טענה ששוויו של המשק יעלה לאחר הסדרת הרישום.
בית המשפט הסכים שאכן קיימת סבירות גבוהה כי ערכו של הנכס יעלה לאחר הסדרת הרישום. המציאות כיום לא רק משמרת ערך נכס נמוך, אלא אף מבריחה רוכשים פוטנציאליים שאינם מעוניינים לרכוש נכס במציאות משפטית לא מוסדרת. לטענת בת הזוג, הכדאיות הכלכלית מעודדת עיכוב של פירוק השיתוף.
בית המשפט המחוזי הכריע כי חוק המקרקעין קובע עקרון-על, לפיו כל שותף במקרקעין משותפים רשאי להביא לפירוק השיתוף. למרות זאת, כשמדובר בפירוק שיתוף בין בני זוג, שיקולים מתחום דיני המשפחה עשויים לגרור עיכוב בפירוק, במטרה להביא להסדר רכושי כולל.
במקרה הנוכחי קבע בית המשפט שיש אמת בטענת המבקשים כי שוויו של נכס זה נמוך משוויה של זכות קניין רשומה. עם זאת, הדבר לא מצדיק עיכוב בפירוק השיתוף בנכס, כפי שהתקיים בידי הצדדים.
האפשרות שבעתיד יושבח נכס משותף לא מצדיקה עיכוב בפירוק השיתוף עד לאחר ההשבחה, כאשר אחד הצדדים דורש את זכותו החוקית לפירוק מיידי. העיכוב פוגע בצורה קשה בזכות הקניין של השותף המבקש לממש את זכויותיו בנכס. הדברים נכונים ביתר שאת במקרה הזה, בו בן הזוג אינו יכול להשתמש בנכס, בשעה שבת הזוג, המבקשת את העיכוב, משתמשת בנכס ומפיקה ממנו טובות הנאה (מגורים ועסקים).
עיכוב חריג בפירוק
כפי שציינו לעיל, ייתכנו מקרים בהם יש לעכב את פירוק השיתוף, הן משיקולים חוזיים, והן במקרים המגיעים לפתחו של בית המשפט לענייני משפחה. במקרה זה, לאור רגישות התיק, בית המשפט לא הזדרז להוציא צו פירוק שיתוף באופן מיידי, אלא רק לאחר תקופה של 16 חודשים מפתיחת ההליך הכריע בעניין והוציא את הצו.
נסיים בטענה הנוגעת להגינות הליך ההתמחרות. בת הזוג טענה כי צדדים שלישיים שירכשו את המשק נדרשים לשלם מס גבוה, בעוד שבמידה ובן הזוג ירכוש את המשק, יחול עליו פטור ממס זה, מכוח העברה בין בני זוג, ובכך אין באמת לצד שלישי יכולת אמיתית להתחרות בו.
בית המשפט קבע כי אכן חבות המס המוטלת על בן הזוג בעת רכישת הנכס פחותה מחבות המס של גורם חיצוני, אבל אין בה לכשלעצמה כדי למנוע את הליך ההתמחרות. מדובר ביתרון שקיים על פי רוב לבן זוג על פני צדדים שלישיים. אגב, זכות זו היתה עומדת במידה שווה אף לזכותה של בת הזוג, אלא שהיא בחרה לא ליטול חלק בהליך ההתמחרות.
לגבי רוכש חיצוני, חבות המס היא חלק מתנאי השוק החלים על הנכס ומשפיעים על מחירו. לאור זאת, גם אם בן הזוג משלם בסופו של דבר סכום מופחת עבור הנכס, וזאת בהשוואה לגורם חיצוני, הרי שיתרון זה אינו שולל את הלגיטימיות של הליך ההתמחרות.
אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי, ויש לפנות לקבלת חוות דעת משפטית בכל סוגיה קונקרטית. בשיתוף משרד עורכי דין גדעון פישר ושות'. עו"ד רם תורן הוא שותף בכיר במשרד ומנהל המחלקה המסחרית.
עו"ד רם תורן ודניאל אינטרקט, בשיתוף משרד גדעון פישר ושות'
