עודד צידון, בשיתוף החטיבה המסחרית, לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית
בתחום הנדל"ן העסקי-מסחרי לגורם המיקום יש השפעה מכרעת בקבלת החלטות של מנכ"לים ודירקטורים בקביעת מיקומים לחנויות, משרדים, לוגסטיקה וכל לוקיישן מסחרי.
כולנו מכירים את האימרה לגבי חנויות מסחר, שהדבר החשוב ביותר הוא לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן. אבל מה לגבי תחום המשרדים וחללי העבודה בעידן שאנחנו חווים של פקקים אינסופיים, בעיות תחבורה ועבודות בכבישים?
אם לפני זמן לא רב חברות חיפשו מיקומי משרדים להשכרה שיוזילו עלויות, ולקחו בחשבון מחירי שכירות וארנונה נמוכים יותר מחוץ לתל אביב, היום המגמה התהפכה. רוב החברות שגייסו כסף רב רוצים את תל אביב ומסתערים עליה, וגורמים לעליית מחירים. השיא הגיע בחודש שעבר, 170 שקל למ"ר במגדלי הארבעה בתל אביב.
רק לפני 4 עד 6 חודשים כולם דיברו על עבודה היברידית, תוך ציפייה שבנייני המשרדים יתרוקנו. בעלי נכסים היו בהיסטריה והסכימו להשכיר במחירי קורונה נמוכים, רק שיבוא דייר וישלם את דמי הניהול והארנונה, שמגיעים בממוצע לכ-50 שקל למ"ר בתל אביב. והנה היום המגמה התהפכה, והם מחוזרים על ידי חברות ההייטק והטכנולוגיה.
גורם נוסף שמשפיע על עליית המחירים ומחסור בשטחי משרדים בתל אביב: בתקופת הקורונה הראשונה הייתה ירידה של כ-50% בהתחלות בנייה וייזום מגדלי משרדים.
אז מה קורה נכון לעכשיו? שוק מטורף, שדומה לשוק המגורים. הסתערות ומאבקים על כל משרד שמתפנה. במגדלים החדשים בתל אביב לא ניתן להשיג שטחי משרד גדולים, ומתחילים לראות זליגה להשכרת משרדיים בבנינים הישנים יותר קלאס B.
ומה עם מתחם חסן עראפה החדש, יצחק שדה פינת המסגר, שיהיה מוכן בסוף השנה והיה אמור להיות מפלט? גם הוא התמלא ונשארו שטחים קטנים ובודדים בלבד.
אין מה להציע
אני משמש כיו"ר חטיבת הנדל"ן המסחרי בלשכת המתווכים הארצית, שמאגדת את משרדי התיווך המסחרי בישראל, וב-20 שנים האחרונות של פעילותי לא היה מצב כזה.
תמיד שאלתי את עצמי מה יותר מתסכל, שיש לך יותר לקוחות מנכסים, כמו בתחום המגורים, או להפך, אם יש לך יותר נכסים מלקוחות, כמו בתחום העסקי והמסחרי שאני עוסק בו.
אין ספק שאנחנו היום במחסור של נכסים, והתסכול הרבה יותר גדול. כשאני מתקשר לקולגות שלי ואומר להם בשמחה שפנה אליי לקוח שמחפש משרדים בין 4,000 ל-5,000 מ"ר, הם משיבים: "אין לנו מה להציע. אם יהיו לך נכסים תתקשר אתה אלינו".
נשאלת השאלה מה גרם לשינוי במגמה והביא לפריחה וביקושים. כמובן שהתשובה היא חברות ההייטק והטכנולוגיה, שבלעדיהן מגדלי המשרדים היו ריקים בחלקם הגדול.
ראשית, המרדף אחר העובדים. ההון האנושי בהייטק הוא הדבר החשוב ביותר. כולנו מרגישים בתקופה האחרונה את הפקקים האינסופיים ובעיות התחבורה וההגעה אל הבתים ומקומות העבודה.
אם לפני תקופה לא ארוכה חברות חיפשו הצעות להשכרת משרדים שמשתלמות יותר מבחינת הוצאות והיו מוכנות לעבור מתל אביב לאזור גוש דן ואף רחוק מכך, אנו חווים בתקופה האחרונה, מאז שהמשק חזר לשגרה לפני כ-4 חודשים, תחרות עזה בהשכרת המשרדים. העובדים החדשים שמתראיינים בחברות רוצים לגור ולעבוד בתל אביב. רצונם להגיע למשרד ברגל עם הכלב או על קורקינט חשמלי, ולכן הם נותנים עדיפות גבוהה למיקום המשרדים בתל אביב.
ההתרחבות של חברות ההייטק בעקבות הפריחה בתחום גורמת להתרחבות והוספת שטחים במגדלים, ולבעלי המגדלים יש רשימות המתנה.
אין אף תחום חוץ מהייטק שבו חברה שמאכלסת 200 מ"ר משרדים יכולה בתקופה קצרה אחרי שגייסה כמה עשרות מיליוני דולרים ממשקיעים, לעבור למשרדים בגודל של 1,500 עד 2,000 מ"ר.
לא עוזבים את העיר
להלן מספר דוגמאות לעסקאות שנעשו בתל אביב, תוך התעקשות על ההישארות בעיר למרות מחירי השכירות והארנונה הגבוהים. בנק הפועלים בדק מספר אופציות מחוץ לתל אביב, אבל בסופו של דבר רכש בחודש יוני מגדל משרדים במתחם לה גארדיה. מדובר במגדל של 40 קומות, הכולל 60 אלף מ"ר משרדים, ועוד בניין בן 5 קומות צמוד, ותוספת של כ-1,200 מקומות חניה, בעלות של כמעט מיליארד שקל.
חברת ריסקיפיד שכרה את כל בית אירופה המיושן בשדרות שאול המלך בתל אביב, כ-7,200 מ"ר, למשך 10 שנים, בעלות של כ-120 מיליון שקל שכר דירה לכל התקופה.
ומה עם חברת טבע? היא עברה מביתה ההיסטורי בפתח תקווה חזרה לתל אביב, ושכרה מגדל בן 17 קומות, שכולל 20 אלף מ"ר ו-700 מקומות חניה, בעבור שכר דירה שנתי של 27 מיליון שקל.
לסיכום, אין בתל אביב למצוא היום במגדלי המשרדים שטחי משרד של 1,000 מטר ומעלה. נשאלת השאלה איך ייראה העתיד ולאן החברות יפנו ויתפתחו מבחינת המיקומים העתידיים. אי אפשר לסיים בלי קצת הומור: אם במקרה שמעתם על משרדים גדולים שמתפנים בתל אביב, נשמח אם תתקשרו ותעדכנו.
הכותב הוא מנכ"ל ובעלים של קבוצת פורום נדל"ן, יו"ר ארגון מנהלי ומתווכי הנדל"ן המסחרי בישראל ומנכ"ל החטיבה העסקית-מסחרית קלר וילאמס ישראל
עודד צידון, בשיתוף החטיבה המסחרית, לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית