עו"ד אברהם בבג'נוב | מייסד ובעלים של משרד אברהם בבג'נוב ושות'

משרד אברהם בבג'נוב ושות' הוא משרד בוטיק המתמחה בהתחדשות עירונית, השבחת מקרקעין, תכנון ובנייה ועסקאות נדל"ן מורכבות. בראשו עומד עו"ד אברהם בבג'נוב, שפועל בתחום קרוב ל-20 שנה ונמנה עם עורכי הדין שנכנסו לעולם ההתחדשות העירונית כבר בשנותיו הראשונות.

לפי נתוני המשרד, בבג'נוב ליווה 1,785 בעלי יחידות דיור בפרויקטים שכבר הושלמו ואוכלסו, וכיום מלווה כ-20 אלף בעלי זכויות בפרויקטים המצויים בשלבי תכנון, רישוי וביצוע. לצדו פועל צוות עורכי דין בעל ניסיון משפטי, תכנוני ומסחרי, שמלווה בעיקר בעלי דירות ונציגויות, לצד ייצוג יזמים, בעלי קרקע, משקיעים, קבוצות רכישה ורוכשים בעסקאות נפרדות ברחבי הארץ.

בתחום ההתחדשות העירונית מתחיל הליווי כבר בשלב ההתארגנות: גיבוש הנציגות, בחירת היזם וניהול המשא ומתן, עריכת הסכם הפינוי-בינוי והבטוחות, קידום ההליכים מול מוסדות התכנון, הסדרת הזכויות בטאבו, הליווי הבנקאי ועד למסירת הדירות החדשות. במקביל עוסק המשרד בעסקאות קומבינציה, בהשבחת קרקעות ובהליכי תכנון ובנייה – מתוכניות בניין עיר והתנגדויות ועד עררים, עתירות מנהליות וסוגיות של היטלי השבחה.

לצד פעילות זו, המשרד מלווה עסקאות נדל"ן פרטיות ומסחריות, עסקאות קומבינציה ופרויקטים להשבחת מקרקעין, משלב בחינת הזכויות וההיתכנות התכנונית והכלכלית ועד להשלמת העסקה ורישום הזכויות. בתחום התכנון והבנייה הוא מייצג בעלי קרקע, יזמים וחברות קבלניות בקידום תוכניות בניין עיר, בהתנגדויות, בעררים, בעתירות מנהליות ובסוגיות של היטלי השבחה.

החיבור בין התחומים מאפשר למשרד לבחון כל פרויקט לא רק דרך החוזה, אלא גם דרך התכנון, ההיתכנות הכלכלית ומנגנוני המימוש. בפרויקטים שבהם מעורבים מאות בעלי זכויות, רשויות, יזמים ויועצים, הראייה הרחבה הזו היא לעיתים ההבדל בין הסכם שנחתם לבין פרויקט שמצליח לצאת לפועל.

צפו בפודקסט עו"ד אברהם בבג'נוב, מייסד ובעלים של משרד אברהם בבג'נוב ושות'

מה מייחד אותנו

במשרד בבג'נוב רואים בחתימה על הסכם הפינוי-בינוי נקודת מעבר, לא קו סיום. הליווי נמשך לאורך חיי הפרויקט, תוך מעקב אחר עבודת היזם וצוות התכנון ובחינה שוטפת של העמידה בלוחות הזמנים ובהתחייבויות שניתנו לבעלי הדירות. "מבחינתנו, התפקיד אינו מסתכם בניהול ההליך המשפטי", אומר בבג'נוב. "אנחנו צריכים להוביל את הפרויקט מתוך מחויבות, שקיפות והבנה של צורכי הדיירים, עד שהוא מגיע למימוש בפועל".

חלק מרכזי בעבודה הוא גם ניהול התהליך מול בעלי הדירות. בפרויקטים שבהם מעורבים אנשים רבים, בעלי צרכים ועמדות שונות, המשרד מסייע לנציגות ולדיירים להבין את החלופות, להתמודד עם מחלוקות ולגבש החלטות משותפות בנקודות המכריעות של הפרויקט. היכולת לייצר אמון, סדר ובהירות מאפשרת לקבוצה להתקדם ולקבל החלטות גם בתהליכים מורכבים וארוכי שנים. 

כדי לצמצם את חוסר הוודאות שמלווה פרויקטים הנמשכים שנים, המשרד מקים לכל מתחם קבוצת וואטסאפ ייעודית עם הנציגות וקבוצה נוספת לכלל הדיירים. לצד העדכונים השוטפים נעשה שימוש במערכת Get Status, המאפשרת לבעלי הזכויות לעקוב אחר התקדמות הפרויקט ולעיין במסמכים הרלוונטיים בכל עת.

השקיפות, מבחינת בבג'נוב, אינה תחליף לפיקוח אקטיבי. כאשר פרויקט אינו מתקדם בהתאם להתחייבויות, המשרד פונה ליזם, דורש תיקון של הליקויים או העיכובים ובמידת הצורך עומד על הפעלת מנגנוני פיצוי וסנקציות. השילוב בין קשר ישיר עם הדיירים, ירידה לפרטים ומעקב עקבי נועד להבטיח שבעלי הזכויות לא יישארו לבד בשום שלב במהלך השנים שבהן מתקבלות ההחלטות המשמעותיות ביותר עבורם.

רגע אחד שמסביר הכול

אחת הדוגמאות שממחישות את הגישה הזו היא תוכנית מתחם הנרקיס בשכונת גבעת שרת בבית שמש, מהתוכניות הגדולות שאושרו בתחום ההתחדשות העירונית. במסגרת התוכנית צפויות להיהרס 486 דירות ותיקות ובמקומן להיבנות כ-3,500 דירות חדשות, בבנייה מרקמית ובמגדלים שיגיעו עד 40 קומות. התוכנית משתרעת על כ-152 דונם וכוללת גם מוסדות ציבור, שטחים פתוחים ומערך דרכים חדש.

האתגר המרכזי לא היה רק היקף הבינוי, אלא יצירת מנגנון שיאפשר לפרויקט מורכב כל כך להתממש. הפתרון שנקבע הוא מודל של בינוי-פינוי-בינוי באמצעות "מגרש חלוץ" בבעלות רשות מקרקעי ישראל. הבניין הראשון יוקם על הקרקע הפנויה, כך שהדיירים הראשונים יוכלו לעבור ישירות מהדירה הישנה לדירה החדשה, בלי מעבר כפול ובלי תקופת מגורים ממושכת מחוץ למתחם.

בנוסף חולק הפרויקט לשבעה תתי-מתחמים עצמאיים. המשמעות היא שניתן להתחיל לממש כל תת-מתחם שבו הושגו מלוא החתימות, בלי להמתין להסכמה מלאה של כלל בעלי הדירות בפרויקט. "הייחוד אינו רק במספר הדירות", מסביר בבג'נוב. "הצלחנו לייצר תנאי מימוש שמתרגמים תוכנית גדולה ומורכבת לשלבים שאפשר לקדם בפועל".

מאחורי המנגנונים התכנוניים עומדת גם מציאות אנושית דחופה. אחד הבניינים במתחם כבר פונה בעקבות צו מבנה מסוכן, והיזם משלם לדייריו שכר דירה במשך יותר משלוש שנים. מבחינת בבג'נוב, המקרה הזה ממחיש מדוע בהתחדשות עירונית אין די בהסכם משפטי טוב: נדרשת היכרות עמוקה עם מערכת התכנון, יכולת לחבר בין האינטרסים השונים והתמדה עד שנוצר מסלול ממשי לביצוע.

האדם שמאחורי החברה

בבג'נוב הוא בעל תואר ראשון במשפטים ובמנהל עסקים מאוניברסיטת רייכמן. לפני הקמת משרדו היה שותף במשרד הרטבי-בורנשטיין-בסון ושות', מהמשרדים הוותיקים בתחום הנדל"ן, וליווה לאורך השנים יזמים, קבלנים, גופים ציבוריים ולקוחות פרטיים בעסקאות ובפרויקטים מורכבים.

לצד עבודתו במשרד הוא חבר בוועדה להתחדשות עירונית של לשכת עורכי הדין, מרצה בפני פורומים ומינהלות ומשתתף בדיוני שולחן עגול העוסקים בהסרת חסמים ובשינויים הנדרשים בחקיקה. לדבריו, הבחירה בתחום נולדה מהרצון לעסוק במשפט ובתכנון שמייצרים השפעה מוחשית על חיי אנשים.

"עם השנים הבנתי שמאחורי כל פרויקט עומדות משפחות, חלומות וגם לא מעט חששות", הוא אומר. "הידע המשפטי הוא הבסיס, אבל מה שעושה את ההבדל הוא היכולת להקשיב, להיות זמין, לבנות אמון ולמצוא פתרון גם כשאין תשובה מוכנה מראש. כל פרויקט שונה, ולכן צריך להבין את האנשים ולראות את התמונה הרחבה".

הרגעים שנשארים איתו אינם בהכרח החתימות או אישור התוכנית, אלא מסירת המפתחות. "אחרי דרך ארוכה, לראות משפחה נכנסת לדירה החדשה ולהבין שהיית חלק מהשינוי הזה, זו תחושת סיפוק שקשה לתאר", הוא אומר. 

את תפיסת העולם הזו הוא מסכם במשפט שמלווה אותו בעבודה: " פרויקט התחדשות עירונית מוצלח מתחיל באמון, ממשיך במקצועיות ומסתיים ביצירת ערך אמיתי עבור בעלי הדירות".