עו"ד ירון טיקוצקי, שותף מייסד במשרד דורון, טיקוצקי ושות'

כשעו"ד ירון טיקוצקי ושותפו עו"ד אלי דורון הקימו את משרד דורון, טיקוצקי ושות' בשנת 1997, שלושה תחומים עמדו בבסיס הפעילות: נדל"ן, מיסוי וליטיגציה אזרחית. זמן קצר לאחר מכן הגיעו למשרד בעלי קרקעות שהחזיקו בחטיבות מקרקעין משמעותיות במערב ראשון לציון – והכניסו אותו עמוק אל תוך אחת מזירות הנדל"ן המתפתחות בישראל.

בין היתר ליווה המשרד בעלי זכויות במתחם ה-1000 בראשון לציון, וכן קרקעות בשכונות נווה ים ונווה דקלים. טיקוצקי היה שותף לאורך השנים גם להליכי תכנון והשבחה של קרקעות חקלאיות ומתחמים ברחובות, בהוד השרון, בקריות ובאזורים נוספים.

"אתה מתחיל ללוות מקום שאין בו שום דבר חוץ מחולות, ואחרי שנים רואה שכונות ופרויקטים צומחים שם, בצד מתחמים כמו הסינמה סיטי ומתחמים מסחריים משמעותיים", הוא מספר. "זו חוויה מדהימה. אתה ממש רואה את העבודה המשפטית והתכנונית מקבלת צורה במציאות".

כשההתחדשות העירונית החלה לתפוס תאוצה בישראל בתחילת שנות ה-2000, המעבר היה מבחינתו טבעי. "בסופו של דבר, גם בהתחדשות עירונית אנחנו מייצגים בעלי קרקע. רק שבמקום פרדס או מגרש ריק, יש על הקרקע בניינים ישנים שצריך להרוס לפני שבונים מחדש".

כיום מייצג המשרד בעלי דירות ונכסים בלבד בתחום ההתחדשות העירונית, ביותר מ-200 מתחמים ובהיקף של כ-15 אלף משפחות. הפעילות נפרשת על פני כל ערי גוש דן: תל-אביב, רמת-גן, גבעתיים, חולון, בת ים וראשון-לציון; בערי השרון: חדרה, נתניה, הרצליה, רעננה וכפר-סבא; ומשתרעת גם בצפון ודרום המדינה: מחצור הגלילית, נהריה וכרמיאל, דרך הקריות, חיפה ונוף הגליל, ועד לקריית גת, ובאר שבע בדרום; לרבות מתחמים רבים בירושלים, בלוד וברמלה.

מה מייחד אותנו

טיקוצקי מונה ארבעה מרכיבים מרכזיים שמלווים את עבודת המשרד: ניסיון, תכנון ובנייה, מיסוי וליטיגציה.

הראשון הוא הוותק והניסיון העשיר. כמעט שלושה עשורים של פעילות אפשרו למשרד ללוות פרויקטים משלב מוקדם מאוד ועד להריסה, בנייה ואכלוס. לצד פרויקטים רבים של תמ"א 38 שהושלמו, ליווה המשרד גם מספר פרויקטי פינוי-בינוי משמעותיים שכבר הגיעו לאכלוס (הן בחיפה והן במרכז), ועשרות מתחמים נוספים נמצאים בשלבים מתקדמים. 

המרכיב השני מגיע מהעבודה ההיסטורית עם בעלי קרקעות ומהליווי של הליכי שינוי ייעוד והשבחה תכנונית. "כשאני מגיע לוועדת תכנון ומדבר בשם בעלי הדירות, אני לא מדבר על עוד רווח ליזם", אומר טיקוצקי. "אני מדבר על הצרכים של האנשים ועל הבניינים שבהם הם חיים. במקומות מסוימים זו לא שאלה של השבחה בלבד, אלא של בניינים במצב פיזי קשה מאוד, ושל אוכלוסיות שחיות בתנאי מצוקה ממש ואשר עבורם התחדשות עירונית היא אירוע משנה חיים".

אל הידע התכנוני מצטרפת מומחיות עמוקה במיסוי. טיקוצקי, שהוא גם רואה חשבון, ושותפו הגיעו למשרד לאחר שעבדו בפרקליטות במחלקה שייצגה את רשות המסים. התחום הרביעי הוא הליטיגציה: כאשר נוצר צורך בהליך משפטי במסגרת פרויקט, הטיפול אינו מועבר למשרד חיצוני. "אם צריך לנהל הליך מול יזם בשל הפרה של ההסכם, אנחנו לא אומרים לבעלי הדירות ללכת לחפש עורך דין אחר. מבחינתנו זה חלק מהייצוג ומהאחריות שלנו לאורך הדרך".

רגע אחד שמסביר הכול

אחד המקרים שטיקוצקי זוכר במיוחד התרחש בקריית ים, שם מלווה המשרד מאות בעלי דירות במספר מתחמי התחדשות עירונית.

במהלך העבודה התברר שאחת מבעלות הדירות אינה חותמת על ההסכם. טיקוצקי הגיע לביתה לשיחה אישית, שבה התברר כי מאחורי העיכוב עומד סכסוך משפחתי מורכב שנמשך שנים ונגע לזכויות בנכס. "הסכסוך המשפחתי הזה כלל לא היה משהו שהיינו אמורים לטפל בו", הוא מספר. "היו עורכי דין אחרים שייצגו את בני המשפחה והיו אמורים להסדיר את העניין, אבל במשך שנים זה לא התקדם. בשלב מסוים אמרתי לה: בואי ננסה".

הניסיון הזה הוביל אותו לפגישות עם בני משפחתה בכמה מקומות שונים בארץ, עד שלבסוף נמצא פתרון שאפשר לכל הצדדים לחתום על המסמכים הדרושים – ולבעלת הדירה להצטרף לפרויקט. המשמעות מבחינתה הייתה גדולה בהרבה מעוד חתימה. הבניין שבו היא מתגוררת צפוי להתפנות לקראת הריסה, בדרך לדירה חדשה במסגרת הפרויקט.

"לא בטוח שפתרנו את כל הסכסוך המשפחתי", הוא אומר בחיוך, "אבל לפחות פתרנו את הבעיה שאפשרה לה להתקדם. זה חלק מהעבודה בהתחדשות עירונית: לפעמים אתה מגלה שהחסם האמיתי בכלל לא נמצא בחוזה".

גם בקצה השני של התהליך היו השנה רגעים שסגרו מעגל. אחד מהם היה אכלוס פרויקט פינוי-בינוי ברחוב קפלן באזור. "לקבל טלפונים מבעלי דירות אחרי שנים של ליווי, כשהם כבר מחזיקים את המפתח לדירה החדשה ומתקשרים להגיד תודה – קשה לחשוב על סיפוק מקצועי גדול מזה".

במקביל, נסגר עבורו מעגל נוסף במתחם ה-1000 בראשון לציון: אחרי שנים של טיפול בתכנון, בפרצלציה ובהשבחת הקרקע עבור לקוחות שליוו את המשרד מראשית דרכו, החל השנה ביצועו של פרויקט בנייה חדשה בהיקף של כ-300 דירות ושטחי מסחר.

האדם שמאחורי המשרד  

למרות השנים הארוכות והעבודה האינטנסיבית, טיקוצקי אומר שהחיבור שלו להתחדשות עירונית לא נובע רק מהמורכבות המשפטית. "מה שמושך אותי בתחום הוא השילוב בין האתגר השכלי לבין העבודה עם אנשים", הוא אומר. "מי שלא אוהב לדבר עם אנשים, להקשיב להם, להכיל אותם ולהבין אנשים שמגיעים מרקעים שונים מאוד יתקשה מאוד לייצג בעלי דירות בהתחדשות עירונית. צריך הרבה סבלנות".

את הגישה הזו הוא מביא איתו לבתים, לכנסי דיירים ולפגישות בכל רחבי הארץ. דווקא הפרויקטים מחוץ לאזורי הביקוש מספקים לו, לדבריו, כמה מהרגעים המשמעותיים ביותר בעבודה. "כשאתה עומד בטקס הריסה בלוד או בקריית ים ורואה אנשים שחיכו שנים לרגע הזה, אתה מבין עד כמה הפרויקט יכול לשנות חיים. הם עוברים מבניין ישן, לעיתים בלי מעלית, בלי חניה ובלי ממ"ד, לדירה חדשה ובטוחה. שם אתה מבין בשביל מה אתה עושה את זה".

מחוץ לעבודה, המשפחה נשארת לדבריו בראש סדר העדיפויות. הוא נשוי כבר קרוב ל-35 שנה, אב לשלושה, ואת הזמן הפנוי הוא אוהב להעביר עם המשפחה ובריצה – תחביב שהוא חולק עם אשתו. "למרות שאנשים בטוחים שאני נשוי לעבודה, המשפחה תמיד הייתה ותמיד תישאר הטופ פריוריטי שלי", הוא מסכם בחיוך.