עו"ד ציפי רוזנברג | שותפה ומנהלת מחלקת ההתחדשות העירונית במשרד כספי ושות'

משרד כספי ושות' הוא ממשרדי עורכי הדין הוותיקים בישראל, ומלווה זה עשרות שנים עסקאות ותהליכים משפטיים מורכבים בתחומי הנדל"ן, המשפט המסחרי והליטיגציה. במסגרת פעילותו פועלת מחלקת ההתחדשות העירונית, המתמחה בייצוג בעלי דירות לאורך כל שלבי הפרויקט - מההתארגנות הראשונית וגיבוש הנציגות, דרך בחירת היזם וניהול המשא ומתן ועד לביצוע ולהשלמת הפרויקט.

לדברי עו"ד ציפי רוזנברג, התחדשות עירונית היא הרבה מעבר לעסקת נדל"ן. "זהו תהליך שנמשך שנים ומשלב משפט, תכנון, כלכלה ובעיקר עבודה עם אנשים". בכל פרויקט מעורבים עשרות ולעיתים מאות בעלי דירות, לצד יזמים, רשויות, יועצים וגופים מממנים, ותפקיד עורך הדין הוא להוביל את המערכת המורכבת הזאת תוך שמירה על האינטרסים של הלקוחות.

לדבריה, עורך הדין אינו מסתפק בניסוח הסכמים. "צריך לראות את התמונה הרחבה, לזהות מראש חסמים ולבנות עסקה שתוכל לעמוד גם בשינויים כלכליים ותכנוניים שיתרחשו לאורך הדרך".

הניסיון הרב של משרד כספי ושות' בתחומי המשפט השונים מאפשר למחלקה להעניק לבעלי הדירות ראייה רחבה ומעטפת מקצועית. "מאחורי כל בניין עומדות משפחות וקהילה שלמה. לכן כל פרויקט הוא קודם כול תהליך אנושי, ורק אחר כך תהליך משפטי".

צפו בפודקאסט "אנשי המפתח 2026" עו"ד ציפי רוזנברג, שותפה ומנהלת מחלקת ההתחדשות העירונית במשרד כספי ושות'

מה מייחד אותנו

לדברי רוזנברג, ידע משפטי הוא תנאי בסיסי, אך אינו מספיק כדי להוביל פרויקט להתחדשות עירונית. "הסכם מצוין לבדו לא יוצר פרויקט. צריך לדעת להקשיב, לגשר בין עמדות, להתמודד עם התנגדויות ולבנות אמון לאורך שנים".

כל מתחם, היא מסבירה, מחייב חשיבה שונה. העבודה מתחילה בהבנת בעלי הדירות והצרכים שלהם, ובהמשך כוללת בחינת היזם, התמורות, הביטחונות וההיתכנות הכלכלית והתכנונית של הפרויקט. "התפקיד שלנו הוא לא לומר לבעלי הדירות מה הם רוצים לשמוע, אלא לעזור להם לקבל את ההחלטות הנכונות", היא אומרת. "לפעמים הצעה שנשמעת מצוינת אינה ניתנת למימוש, ואם לא אומרים את זה בזמן - כולם ישלמו את המחיר בהמשך".

רוזנברג מייחסת חשיבות רבה גם לזמינות ולהנגשת המידע. לדבריה, רוב בעלי הדירות אינם אנשי נדל"ן או משפט, ולכן על עורך הדין לוודא שהם מבינים את משמעות כל החלטה. "כשבעלי הדירות מרגישים שהם שותפים אמיתיים לתהליך, מתקבלות החלטות טובות יותר. בסופו של דבר, המטרה שלנו אינה רק להגן משפטית על בעלי הדירות, אלא לעזור להם לקבל את ההחלטות הנכונות לכל אורך הדרך. אנחנו לא רק מלווים את הפרויקט מבחינה משפטית, אלא מסייעים לעצב את הצלחתו".

רגע אחד שמסביר הכול

אחד הפרויקטים שליוותה המחלקה בשנה האחרונה המחיש עבורה את תפקידו האמיתי של עורך הדין בהתחדשות עירונית. לאחר עבודה ממושכת התברר כי במתכונתו המקורית הפרויקט אינו עומד בהיתכנות הכלכלית הנדרשת, והיה חשש שלא ניתן יהיה לממשו.

במקום לעצור את התהליך, בחנו אנשי הצוות יחד עם היזם ויועצי התכנון אפשרות לצרף מתחם סמוך. המהלך חייב תכנון מחדש, בניית הסכמות חדשות ותיאום בין גורמים רבים, אך אפשר להפוך את הפרויקט לבר ביצוע.

"היה צורך לחבר בין שתי קבוצות של בעלי דירות, לבחון מחדש את התכנון, את התמורות ואת חלוקת הזכויות", היא מספרת. "זה לא היה שינוי טכני, אלא מהלך שחייב חשיבה משפטית, מסחרית ותכנונית". בסופו של התהליך הצליחו הצדדים לגבש הסכמות ולהחזיר את הפרויקט למסלול.

"קל לומר שפרויקט אינו כלכלי ולסגור את התיק", היא אומרת. "העבודה האמיתית היא למצוא פתרון. עורך הדין לא מחליף את המתכנן או הכלכלן, אבל הוא צריך לראות את התמונה המלאה ולחבר בין כל הגורמים כדי שהפרויקט יוכל לצאת לפועל".

האדם שמאחורי החברה

החיבור של רוזנברג לעבודה עם אנשים החל הרבה לפני הקריירה המשפטית. בילדותה נהרג אביה בתאונה, והיא גדלה עם אמה במסגרת משפחתית קטנה. לאורך השנים, היא מספרת, אימצה לחייה אנשים שפגשה בדרך, שהפכו לחלק בלתי נפרד ממשפחתה. "אהבת האדם הפכה אצלי לטבע שני. למדתי שמשפחה אינה נקבעת רק לפי קשר דם, אלא גם לפי היכולת לראות אדם אחר ולהיות לצדו".

אחד המקרים שנחרטו בזיכרונה היה של בעל דירה קשיש, שחי לבדו במשך עשרות שנים בדירה שבה גדל והתקשה להשלים עם רעיון הפינוי. במשך חודשים ארוכים הוא סירב לחתום על ההסכם, אך במקום להפעיל עליו לחץ, בחרה רוזנברג להמשיך להגיע, להקשיב ולבנות עמו קשר אישי. בהדרגה נוצר ביניהם אמון, ובסופו של דבר הוא השתכנע להצטרף לפרויקט וחתם על ההסכם. אלא שלצערה, הוא הלך לעולמו במהלך קידום הפרויקט. גם לאחר מכן המשיכה ללוות את בני משפחתו ואת יורשיו, כדי להבטיח שהזכויות שלו ימומשו כפי שביקש. "המקרה הזה הזכיר לי שוב שאנחנו לא מלווים רק עסקאות. אנחנו מלווים אנשים, ואת האחריות הזאת לא מסיימים ברגע שהעט יורד מהדף".

הבחירה לייצג בעלי דירות בהתחדשות עירונית נבעה מהרצון לשלב מצוינות משפטית עם השפעה אמיתית על חייהם של אנשים. "בסופו של כל פרויקט עומדות משפחות שמקבלות בית בטוח יותר, איכות חיים טובה יותר ולעיתים גם שינוי משמעותי בעתידן הכלכלי".

לדבריה, מקצועיות ורגישות אינן סותרות זו את זו, אלא משלימות זו את זו. גם מול יזמים היא מקפידה להציב גבולות ברורים ואינה מאמינה בהבטחות שלא ניתן לקיים. "אמון לא נבנה מההבטחה הגדולה ביותר, אלא מהיכולת לעמוד במה שהובטח. לפעמים התפקיד שלנו הוא גם להסביר מדוע הצעה מסוימת אינה מציאותית, גם אם היא נשמעת אטרקטיבית".

גם לאחר שנים בתחום, היא עדיין רואה בכל פרויקט אחריות אישית. "ההצלחה אינה נמדדת רק במספר העסקאות, אלא בשאלה האם בעלי הדירות הרגישו שיש מי שעומד לצדם לאורך כל הדרך".

מוטו: "התחדשות עירונית אינה רק בנייה של פרויקט נדל"ן, אלא בנייה של אמון, קהילה ועתיד".