אבי ברוקס | בעלים מינהלת 38 ויו"ר לשכת המארגנים בהתחדשות עירונית

מינהלת 38 פועלת מזה כעשור בתחום הארגון והליווי של בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, ומייצגת כיום יותר מ-5,000 בעלי דירות בלמעלה מ-50 פרויקטים ברחבי הארץ - ממצפה רמון בדרום ועד קריית אתא בצפון, ובערים רבות באזור המרכז.

החברה מייצגת בעלי דירות בלבד ונכנסת לפרויקט כבר בשלב ההתארגנות הראשוני. הליווי מתחיל באיגוד בעלי הדירות ובבחירת הנציגות, ממשיך בניהול מכרזים לבחירת אנשי המקצוע מטעמם - עורכי דין, מפקחים ושמאים - ובהמשך בהכנת תוכנית עסקית ובניהול מכרז יזמים.

"אנחנו מנהלים את התהליך, אבל בעלי הדירות הם אלה שמקבלים את ההחלטות", אומר ברוקס. "הנציגות ובעלי הדירות בוחרים את אנשי המקצוע ואת היזם, והתפקיד שלנו הוא לוודא שהתהליך שקוף, מקצועי ומבוסס על מידע מלא".

לאחר בחירת היזם ממשיכה החברה ללוות את בעלי הדירות לאורך המשא ומתן וחתימת ההסכם, בתיאומים מול היועצים והיזם ובשלבי הביצוע. הליווי כולל גם טיפול בסוגיות כמו קרן התחזוקה, צווי מבנה מסוכן, מסמכי הליווי הבנקאי, פינוי הדירות, החזרה לדירות החדשות, תקופת הבדק והרישום.

"מבחינתנו, אף אחד לא אמור ליפול בין הכיסאות", אומר ברוקס. "אנחנו מלווים את בעלי הדירות מהשנייה הראשונה ועד סוף הפרויקט, וגם לאחריו. במובן הזה אנחנו האבא והאמא שלהם לאורך הדרך".

מאחורי החברה כבר 2 פרויקטים שהושלמו, ובימים אלה היא מלווה את פינוי בעלי הדירות בפרויקט נוסף לקראת שלב הביצוע.

צפו בפודקאסט "אנשי המפתח 2026" עם אבי ברוקס, בעלים מינהלת 38 ויו"ר לשכת המארגנים בהתחדשות עירונית

מה מייחד אותנו

לדברי ברוקס, אחד העקרונות המרכזיים של מינהלת 38 הוא שהחברה אינה מחליפה את בעלי הדירות בקבלת ההחלטות, אלא בונה עבורם את המסגרת שמאפשרת לקבל אותן באופן מקצועי. "אנחנו לא בוחרים במקומם. אנחנו דואגים שתהיה תחרות, שיהיו נתונים, שתהיה שקיפות ושכל האפשרויות יהיו מונחות על השולחן. בסופו של דבר, הנכס הוא שלהם וההחלטה היא שלהם".

החברה פועלת על בסיס הצלחה ומייצגת את בעלי הדירות בלבד. לדברי ברוקס, השילוב הזה מכתיב גם את תרבות העבודה. "כל מי שעובד אצלנו יודע שקודם כול צריך להיות אדם טוב, אחר כך מקצועי ורק אחר כך אפשר לדבר על פרנסה. כשאתה מלווה אנשים בעסקה הגדולה בחייהם, אי אפשר להסתכל על זה רק כעל עבודה".

מבחינתו, תפקיד המארגן הוא לחבר בין כל השחקנים בפרויקט, לתרגם מידע מקצועי לבעלי הדירות ולדאוג שהאינטרסים שלהם נשמרים לאורך תהליך שיכול להימשך שנים. "בלי בעלי הדירות אין פרויקט. לכן חייב להיות מישהו שמייצג אותם, דואג שהם מבינים מה קורה ושומר עליהם גם ברגעים שבהם התהליך הופך מורכב".

רגע אחד שמסביר הכול

אחד הפרויקטים המשמעותיים ביותר שמלווה מינהלת 38 הוא ברחוב דניאל בבת ים, שם נפגעו בניינים מפגיעת טיל איראני שבה נהרגו 10 בני אדם ונגרם הרס כבד. עבור ברוקס, האירוע המחיש עד כמה תפקידו של מארגן בהתחדשות עירונית יכול להשתנות ברגע אחד.

"אתה מקבל באמצע הלילה שיחת טלפון, ובצד השני אנשים מבוהלים שמחפשים מישהו שיעמוד לצדם. אנחנו השיחה הראשונה שלהם", הוא מספר. "באותו רגע אתה כבר לא רק מארגן של פרויקט התחדשות עירונית. אתה הופך להיות הכתובת שלהם לכל דבר".

לדבריו, אנשי החברה החלו מיד לטפל בצרכים הדחופים של בעלי הדירות – מאיטום הנכסים כדי למנוע ביזה של הרכוש שנותר, דרך סיוע בפינוי המשפחות לבתי מלון, ועד לתיאום מול העירייה, מס רכוש וגורמי המדינה. "אתה מטפל בדברים שמעולם לא חשבת שיהיו חלק מהתפקיד שלך. אלה אנשים שאיבדו ברגע אחד את הבית שלהם, חלקם גם את תחושת הביטחון הבסיסית ביותר", מספר ברוקס.

כיום ממשיכה החברה ללוות את בעלי הדירות במסגרת חוק השיקום ובתהליך שנועד לאפשר להם לקבל מחדש פתרון מגורים. "בסוף, כל מה שאתה רוצה זה שיהיה להם שוב בית לחזור אליו".

לדברי ברוקס, לאורך השנים הוא למד שכל פרויקט מביא איתו סיפור אחר. "כל בעל דירה הוא עולם ומלואו. לצערנו, לא מעט פעמים אנחנו פוגשים אנשים ברגעים קשים מאוד, ואז אתה מבין שהעבודה הזאת דורשת הרבה מעבר לידע מקצועי".

האדם שמאחורי החברה

ברוקס נכנס לתחום לפני כעשור, לאחר שזיהה לדבריו פער בין הרצון של המדינה לקדם התחדשות עירונית לבין מה שקורה בפועל בבניינים ובקרב בעלי הדירות. "בדיוק נחקק חוק המארגנים, והבנתי שיש צורך במישהו שיידע לקחת פרויקט נדל"ן מורכב ולהסביר אותו לאנשים שרובם אינם מגיעים מעולם הנדל"ן".

עם השנים התחזקה אצלו ההבנה כי תפקיד המארגן אינו רק טכני. "אם רוצים שפרויקט יצליח, חייב להיות מי שייצג במקצועיות את בעלי הדירות. בלעדיהם אין פרויקט".

אחד הרגעים שנחרטו בזיכרונו התרחש דווקא לאחר סיומו של פרויקט. בעל דירה התקשר אליו זמן קצר לאחר שנשמעה אזעקה והוא נכנס עם משפחתו לראשונה לממ"ד בדירתו החדשה. "הדבר הראשון שהוא עשה היה להתקשר ולהגיד לי תודה. הוא אמר לי: עכשיו אני ומשפחתי מרגישים מוגנים בזכות מה שעשיתם עבורנו. בשביל רגע כזה אתה עובד שנים".

לצד פעילותו העסקית משמש ברוקס כיו"ר לשכת המארגנים בהתחדשות עירונית. במסגרת התפקיד הוא פועל מול ועדת הפנים של הכנסת והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לקידום הסדרת המקצוע.

לדבריו, אחד היעדים המרכזיים כיום הוא להפוך את מקצוע המארגן למקצוע סטטוטורי המחייב רישיון, בדומה למקצועות אחרים בענף. הלשכה מפעילה כללי אתיקה, ועדת ביקורת, תנאי סף לחברות ומקיימת ימי עיון ופעילות מקצועית לחבריה.

"פעלנו גם להטמעת שכר הטרחה של המארגנים בתוך תקן 21, אבל בעיניי הדבר החשוב ביותר שעדיין חסר הוא ההכרה בכך שמארגן הוא גורם הכרחי בפרויקט. בעלי הדירות צריכים שיהיה מי שדואג לאינטרסים שלהם מהרגע הראשון ועד הסוף".

לדבריו, לצד המקצועיות אסור לאנשי התחום לשכוח את מטרת העבודה. "כולנו מתפרנסים מעולם ההתחדשות העירונית, אבל עם כל הכבוד לטייטלים, באנו קודם כול לעשות טוב. בעלי הדירות נותנים בנו אמון במשך שנים, והחובה שלנו היא להחזיר להם את האמון הזה בעשייה".

מוטו: "שקיפות יוצרת אמון, התמדה יוצרת תוצאה".