משרד שמאות המקרקעין RGG - רוזנצוויג, גולדקלנג, גוטמן ושות' פועל קרוב ל-30 שנה ומעניק שירותי שמאות, משפט, כלכלה, הנדסה וייעוץ בתחום המקרקעין. במסגרת פעילותו מלווה המשרד גם פרויקטים של התחדשות עירונית, תוך ייצוג בעלי דירות, רשויות וגורמים נוספים לאורך שלבי התכנון והקידום של הפרויקט.
את חטיבת ההתחדשות העירונית מוביל עו"ד אורי רוזנצוויג, שמאי מקרקעין ושותף במשרד. צוות החטיבה, הכולל שמאים, מהנדסים, משפטנים וכלכלנים, מלווה עשרות פרויקטים ברחבי הארץ ומעניק לבעלי הדירות מעטפת מקצועית המשלבת היבטים שמאיים, כלכליים, הנדסיים ומשפטיים.
כשהוא משלב בין ניסיון כשמאי מקרקעין, עורך דין ואיש ציבור לשעבר, עו"ד אורי רוזנצוויג מאמין שהצלחתו של פרויקט התחדשות עירונית נקבעת הרבה לפני בחירת היזם. כראש חטיבת ההתחדשות העירונית במשרד RGG, אני מוביל גישה המבוססת על בדיקות כלכליות ושמאיות מוקדמות, במטרה להעניק לבעלי הדירות ודאות כבר בתחילת הדרך ולצמצם את הפער שבין הבטחות למציאות.
לדברי רוזנצוויג, אחד האתגרים המרכזיים בהתחדשות עירונית הוא יצירת ודאות עבור בעלי הדירות כבר בתחילת הדרך. "מדובר בתהליך שנמשך שנים ומשלב שיקולים כלכליים, תכנוניים ומשפטיים כבדי משקל. התפקיד שלנו כשמאי דיירים הוא לבחון את העסקה לעומק כבר בתחילתה, כדי שבעלי הדירות יקבלו החלטות על בסיס נתונים ולא רק על בסיס הבטחות באוויר אלא חייב שיהיה להם ביסוס כלכלי רציונלי".
מה מייחד אותנו
לדברי רוזנצוויג, אחד המאפיינים המרכזיים של המשרד הוא המעורבות כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט, עוד לפני פרסום מכרז היזמים. בשלב זה מבצע הצוות בדיקות כלכליות ושמאיות, מעריך את היקף זכויות הבנייה, בוחן את התמורות האפשריות ומגדיר את העקרונות שעל בסיסם יתנהל ההליך מול היזמים.
"המטרה היא שבעלי הדירות יידעו מהו הפוטנציאל של הפרויקט עוד לפני שמתחילים לקבל הצעות", אומר רוזנצוויג. "כך אפשר לנהל את המשא ומתן ממקום מקצועי ומבוסס יותר ושם חוזר הכח לדיירים שיכולים לבחון באופן אמיתי הצעות".
יתרון נוסף, לדבריו, הוא השילוב בין ידע משפטי לבין ניסיון שמאי והיכרות עם עבודת הרשויות. העובדה שהוא משלב בין שני התחומים מאפשרת לבחון כל עסקה הן מההיבט המשפטי והן מההיבט הכלכלי והתכנוני, ולזהות כבר בתחילת הדרך חסמים שעלולים לעכב את קידום הפרויקט.
רגע אחד שמסביר הכול
אחד הפרויקטים שממחישים את אופי עבודת המשרד הוא מתחם פינוי-בינוי רחב היקף בנתניה, הכולל כ-60 דירות קיימות, שבמקומן מתוכננות להיבנות כ-180 יחידות דיור.
לדברי רוזנצוויג, האתגר המרכזי לא היה רק בגיבוש התמורות לבעלי הדירות, אלא ביצירת איזון בין צורכי הדיירים, דרישות הוועדה המקומית וההיתכנות הכלכלית של הפרויקט. "הניסיון שצברתי במערכת הציבורית סייע להבין כבר בתחילת הדרך כיצד נכון לנהל את ההליך מול הרשויות", הוא אומר. "במקרים כאלה, ההצלחה אינה נמדדת רק בבחירת יזם, אלא ביכולת לבנות מתווה שיוכל להתקדם גם בשלבים הבאים".
לאחר השלמת הבדיקות וגיבוש מתווה העבודה, התקדם הפרויקט להליך בחירת יזם ולחתימות בעלי הדירות.
האדם שמאחורי החברה
עולם התכנון והבנייה לא היה עבור עו"ד אורי רוזנצוויג תחום שנגלה לו בשלב מאוחר בקריירה. הוא גדל בבית שבו שרטוטים, תוכניות בניין ושיחות על תכנון עירוני היו חלק בלתי נפרד מהשגרה. אביו, אדריכל פעיל עד היום, חשף אותו כבר מגיל צעיר לעולמות התכנון והפיתוח העירוני, והניח את היסודות למסלול מקצועי המשלב בין משפט, שמאות מקרקעין ותכנון.
את דרכו המקצועית החל רוזנצוויג במגזר הציבורי, במשרד השמאי הממשלתי הראשי, ובהמשך כיהן כשמאי ראשי באחת הערים הגדולות בישראל. השנים במערכת הציבורית העניקו לו היכרות מעמיקה עם מנגנוני התכנון, עבודת הרשויות ותהליכי קבלת ההחלטות, ניסיון המלווה אותו כיום בייצוג בעלי דירות ובהובלת פרויקטים מורכבים של התחדשות עירונית.
לדבריו, היכולת להבין במקביל את השפה התכנונית, הכלכלית והמשפטית היא המפתח לקידום פרויקטים מוצלחים. "התחדשות עירונית היא הרבה מעבר למספרים או לסעיפים משפטיים. צריך להבין כיצד החלטה תכנונית משפיעה על הכלכלה של הפרויקט, וכיצד שיקולים כלכליים משפיעים על היכולת להוציא אותו לפועל. רק כאשר מסתכלים על כל התמונה ניתן לייצר ודאות אמיתית עבור בעלי הדירות."
מוטו: "התחדשות עירונית מצליחה מתחילה בהחלטות מקצועיות שמתקבלות כבר בתחילת הדרך"
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו