משרד עוה"ד מינצר, ניסים, ברזידה ושות', פועל בתחום ההתחדשות העירונית מראשית ימיו של הענף, עוד מהתקופה שבה התחדשות עירונית התמקדה בעיקר בחיזוק ותוספות על בניינים קיימים. לאורך השנים ליווה המשרד מאות פרויקטים ברחבי הארץ, בהם פרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה), פינוי-בינוי ומתחמי התחדשות נוספים, כאשר עשרות רבות מהם כבר הגיעו לקו הסיום.
אבל הסיפור של המשרד אינו מסתכם רק במספרים. בשנת 2011 התקבלה במשרד החלטה עקרונית: להפסיק לייצג יזמים ולייצג אך ורק בעלי דירות. מבחינת עו"ד גיל ברזידה, שותף במשרד, זו לא הייתה רק החלטה עסקית, אלא החלטה ערכית. "בחרנו צד", הוא אומר. "בתחילת הדרך ראינו מקרוב את המורכבות שבייצוג יזמים ובעלי דירות במקביל, ואת האזורים האפורים שעלולים להיווצר במצבים כאלה. לכן קיבלנו החלטה עקרונית לבחור את צד הדיירים. מאז ועד היום זה מה שאנחנו עושים, זה מה שאנחנו אוהבים לעשות, וזה גם אחד המאפיינים המרכזיים שמגדירים את הייחודיות של המשרד".
לדבריו, בתחום שבו פרויקט יכול להימשך שנים ארוכות, לעיתים גם עשור ויותר, לבעלי הדירות יש צורך בגורם מקצועי שאפשר לסמוך עליו לאורך כל הדרך. "בסוף זו לא עסקת מכר שמסתיימת בתוך כמה חודשים", הוא מסביר. "זה תהליך ארוך, מורכב, רגשי וכלכלי. הדייר צריך לדעת שמי שמייצג אותו נמצא רק בצד שלו לאורך כל חיי הפרויקט, בלי חשש שיתחיל בשלב מסוים גם לייצג את אותו יזם, מהלך שגורם לניגוד עניינים מובהק".
מה מייחד אותנו
הגישה של המשרד מבוססת על מה שעו"ד ברזידה מכנה "שלושת השי"נים": שיתוף, שוויון ושקיפות. מבחינתו, זוהי לא סיסמה, אלא תנאי בסיס להצלחת פרויקט התחדשות עירונית. "בלי שיתוף אמיתי של בעלי הדירות, בלי שוויון בין הדיירים ובלי שקיפות מלאה לאורך כל הדרך, אי אפשר להביא פרויקט לקו הסיום בצורה בריאה", הוא אומר.
העיקרון הזה בא לידי ביטוי גם ביכולת של המשרד להגיע להסכמות רחבות מאוד בקרב בעלי הדירות. ברזידה מדגיש כי המשרד משקיע בכך את המשאב היקר ביותר שלו: זמן. "אנחנו רואים חשיבות עצומה בהגעה ל-100% הסכמות בפרויקטים. כשפרויקט מנוהל נכון, בשקיפות ובשיתוף, זה מייצר אמון, מפחית התנגדויות ומאפשר ליזם לראות שמולו עומדת נציגות מגובשת ורצינית".
לדבריו, ייצוג בעלי דירות הוא התמחות בפני עצמה. "לייצג דיירים זה מקצוע", הוא אומר. "זה לא לקוח אחד, אלא עשרות ולעיתים מאות אנשים, משפחות, יורשים, צרכים שונים, חששות שונים וסיפורים אישיים שונים. צריך לדעת להקשיב, לתווך, להסביר, להרגיע וגם לעמוד על האינטרסים שלהם בנחישות".
רגע אחד שמסביר הכל
אחד הרגעים שממחישים את אופי המשרד התרחש דווקא אחרי שפרויקט כבר הסתיים. בפרויקט ברחוב בורודצקי ברמת אביב, שנחשב לאחד הפרויקטים החלוציים בשכונה ואוכלס לפני מספר שנים, נגרם נזק משמעותי בעקבות נפילת טיל במהלך המערכה מול איראן כ-15 מטר ממיקום הבניין. הפגיעה הייתה קשה עד כדי כך שהדיירים נאלצו להתפנות מהבניין.
הטלפון הראשון שלהם היה למשרד מינצר ניסים ברזידה ושות'. מבחינה פורמלית, המשרד יכול היה לומר שהפרויקט הסתיים, הרישום הושלם והייצוג נגמר. בפועל, זה לא קרה. "לא היה לנו ספק שאנחנו נכנסים מתחת לאלונקה", מספר ברזידה. "הרגשנו מחויבות כלפיהם. הבנו את גודל השעה ולא יכולנו להשאיר אותם לבד".
המשרד סייע לדיירים לאתר קבלן שיסכים לבצע את עבודות השיקום המורכבות, לאחר שהקבלן שבנה את הבניין סירב לבצע אותן. בנוסף, המשרד סייע להגיע להסכם לביצוע העבודות עם הקבלן, פרו-בונו. "כשנופל טיל על בניין, זה לא שיפוץ רגיל", הוא אומר. "אלה עבודות קונסטרוקציה מורכבות, עם נזקים שונים במקומות שונים. מבחינתנו, העובדה שהדיירים התקשרו קודם כל אלינו מלמדת על סוג הקשר שנבנה לאורך השנים".
הסיפור הזה, מבחינת ברזידה, מסביר את מהות המקצוע. "ייצוג דיירים לא נגמר ברגע שמקבלים מפתח. כשאתה מלווה אנשים במשך שנים בצורה מקצועית, נאמנה ואנושית, הם יודעים שגם ברגעים הקשים יש להם למי לפנות".
האדם שמאחורי החברה
עו"ד גיל ברזידה, בן 41, נשוי ואב לשלושה ילדים, הגיע לתחום ההתחדשות העירונית מתוך עניין עמוק בנדל"ן ומתוך הבנה מוקדמת שהענף הזה יהפוך לאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של שוק המגורים בישראל. "כבר בתחילת הדרך ראיתי את הפוטנציאל", הוא מספר. "מדינת ישראל היא מדינה עם עתודות קרקע מוגבלות, בעיקר באזורי הביקוש, והיה ברור שהתחדשות עירונית היא לא טרנד, אלא צורך לאומי".
בשנים האחרונות קיבל הצורך הזה משמעות נוספת. ברזידה הוא רב-סרן במילואים בחטיבת גולני, ובשלוש השנים האחרונות שירת מאות ימי מילואים, בין היתר בחטיבה מתמרנת בלבנון. החיבור בין השירות הצבאי לבין עבודתו האזרחית חידד עבורו את ההבנה שהתחדשות עירונית היא הרבה מעבר לעסקת נדל"ן.
"אני פוגש בשטח בעלי דירות שחיים בבניינים ישנים, רעועים, בלי ממ"דים ובלי מרחבים מוגנים", הוא אומר. "יש בניינים שכמעט לא צריך לחכות לצו מבנה מסוכן כדי להבין שהם מסוכנים. בסוף, התחדשות עירונית היא לא רק עסקה כלכלית. זו עסקה שיכולה להציל חיים".
לדבריו, המלחמה חיזקה את ההבנה שהממ"ד, חיזוק המבנים והיכולת לחדש שכונות ותיקות אינם מותרות, אלא חלק בלתי נפרד מהחוסן הלאומי. "אנחנו לא פה רק כדי לשפר זכויות או להוסיף מטרים. אנחנו פה כדי לאפשר לאנשים לחיות בבניינים בטוחים יותר, בשכונות טובות יותר, עם תחושת ביטחון אמיתית".
זו הסיבה שעו"ד ברזידה מדבר על התחום במונחים של שליחות. בין אם מדובר בדיירים מבוגרים שמתקשים להבין את התהליך, במשפחות שחוששות לחתום על הסכם ארוך טווח, או בבניין שנפגע מטיל אחרי שהפרויקט כבר הסתיים, מבחינתו נקודת המוצא נשארת זהה: טובת הדיירים עומדת תמיד לנגד עיני המשרד. "וזה אומר להיות שם בשביל הדיירים לאורך כל הדרך", הוא מסכם, "גם כשזה מורכב, גם כשזה ארוך וגם כשהאירוע כבר חורג הרבה מעבר למה שכתוב בהסכם. מבחינתי, זו המשמעות האמיתית של ייצוג בעלי דירות".
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו