כאשר השקל מתחזק והדולר נחלש, נדמה שהמסקנה פשוטה: עלויות הייבוא של חומרי גלם, ציוד ומערכות לבנייה אמורות לרדת, ובהתאם לכך גם מחירי הדירות היו אמורים להתמתן. אלא שבפועל, המציאות מורכבת הרבה יותר.
נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו לאחרונה ממחישים את הפער הזה. מהנתונים עולה כי רק 9% מעסקי הבינוי דיווחו שנפגעו מהתחזקות השקל מול הדולר, לעומת 49% בענפי ההייטק והפיננסים, 28% בענפי התעשייה ו־18% בכלל המשק. במקביל, כ־56% מחברות הבינוי שנפגעו מעריכות כי השינוי בשער החליפין ישפיע על מחירי המכירה בשלושת החודשים הקרובים.
בבית ההשקעות IBI סבורים כי הנתונים מעידים כי ההשפעה של התנודות בשערי המטבע משפיעים על שוק הנדל"ן בצורה עקיפה, דרך שורה של גורמים פיננסיים. מיקי טבת, מנכ"ל משותף CFX בבית ההשקעות IBI, מסביר כי "שער החליפין הוא רק אחד המשתנים שמשפיעים על העסקה. יזם יכול ליהנות מירידה בעלויות הייבוא של חומרי גלם או מערכות, אבל במקביל להתמודד עם ריבית גבוהה, עלויות מימון, מחירי קרקע ועלויות ביצוע שממשיכות לעלות. לכן אין קשר ישיר בין היחלשות הדולר לבין מחיר הדירה הסופי".
לדבריו, גם העובדה שרק חלק קטן מחברות הבינוי דיווחו על פגיעה אינה מלמדת שהמטבע אינו משמעותי לענף. "החשיפה של חברות הנדל"ן למט"ח אינה תמיד ישירה. היא באה לידי ביטוי ברכש ציוד, בהתקשרויות עם ספקים מחו"ל, במשקיעים זרים ולעיתים גם בחוזים שנחתמו חודשים מראש בשערי חליפין שונים. השאלה אינה רק אם הדולר עולה או יורד, אלא אם החברה מנהלת נכון את החשיפה שלה".
המכלול השלם קובע
בענף מסבירים כי גם אם התחזקות השקל מוזילה חלק מעלויות הבנייה, מדובר רק באחד המרכיבים בעלות הכוללת של פרויקט. עו"ד איתי רם, שותף ומייסד משרד BGR, המלווה גופי מימון חוץ-בנקאיים ועסקאות נדל"ן, אומר כי "הדיון בשער החליפין חשוב, אך בעולם מימון הנדל"ן הוא מהווה רק חלק ממכלול השיקולים. עלות המימון, מחיר הקרקע, קצב המכירות, עלויות הביצוע והיכולת לעמוד בלוחות הזמנים הם עדיין הגורמים המרכזיים שקובעים את כדאיות הפרויקט. התחזקות השקל עשויה להפחית חלק מעלויות הייבוא, אך מדובר בדרך כלל במרכיב מוגבל יחסית, ולכן אין לצפות לירידה ישירה במחירי הדירות".
לדבריו, דווקא התנודתיות בשערי המטבע מחייבת יזמים וגופי מימון לנהל את החשיפה בצורה מושכלת, במיוחד בפרויקטים ארוכי טווח שבהם כל שינוי בעלויות עלול להשפיע על הרווחיות.
דילמת מטבע החוץ
ואם מחירי הדירות בישראל כמעט ואינם מגיבים לשינויים בשער החליפין, יש קהל אחד שמרגיש אותם כמעט באופן מיידי - רוכשי הדירות מחו"ל. כאשר השקל מתחזק, כוח הקנייה של משקיעים המחזיקים בדולרים או ביורו נשחק, והנכסים בישראל הופכים עבורם יקרים יותר.
נועם גרייף, מנכ"ל קבוצת עמרם אברהם, מסביר כי "עבור רוכש שמחזיק את הונו בדולרים, כל ירידה בשער החליפין מייקרת בפועל את מחיר הדירה בישראל ועלולה לדחות החלטות רכישה. יחד עם זאת, ישראל עדיין נתפסת כשוק יציב ובעל ביקוש ארוך טווח, בעיקר באזורי ביקוש ובפרויקטים איכותיים. לכן יזמים נדרשים להפגין גמישות, להציע פתרונות מימון ותנאי תשלום מותאמים, ובמקביל לנהל נכון את החשיפה למטבע".
גם טל תפוחי, מנכ"ל גמלא הראל, מזהה את ההשפעה בשטח. "בחודשים האחרונים אנחנו רואים האטה מסוימת בעסקאות מול תושבי חוץ בעקבות התחזקות השקל. כאשר הדולר והיורו נחלשים, הנכסים בישראל הופכים יקרים יותר עבורם. למרות זאת, בפרויקטים איכותיים בירושלים, בית שמש ונתניה עדיין קיימים ביקושים, אם כי בקצב מתון יותר".
לנהל את הסיכון
קייט קבילי, מנהלת מכירות בינלאומיות בקבוצת חג'ג', סבורה דווקא כי עבור רוכשי הדירות מעבר לים התחזקות השקל מול הדולר היא הזדמנות לכניסה לטווח ארוך: "מחירי הנדל"ן בתל אביב נמצאים כיום בנקודת כניסה אטרקטיבית, ורכישה במחירי השוק הנוכחיים עשויה להניב רווח ניכר בעתיד, הן מעליית ערך הנכס והן מהתחזקות אפשרית של הדולר".
עוד היא מציינת כי "כדי לצמצם את השפעת תנודות שערי החליפין, ישנם פתרונות לפריסות תשלומים גמישות או פתרונות גידור מטבע, המאפשרים לרוכשים לקבל החלטת השקעה המבוססת על הפוטנציאל ארוך הטווח של הנכס, ולא על תנודות זמניות בשוק המט"ח".
אחד הנתונים המסקרנים בדוח הלמ"ס הוא שרק 7% מהחברות שנפגעו מהשינויים בשער החליפין משתמשות בגידור מט"ח. ב־IBI סבורים כי מדובר בשיעור נמוך, במיוחד בענף שבו פרויקטים נמשכים שנים ומערבים עסקאות בהיקפים של מאות מיליוני שקלים.
"עסקת נדל"ן נבנית לטווח ארוך", מסביר טבת, "ולכן אין סיבה שהרווחיות שלה תהיה תלויה בשאלה אם הדולר יעמוד בעוד שנה על 2.9 או על 3.4 שקלים. באמצעות כלים כמו עסקאות פורוורד או אופציות מט"ח ניתן לקבע את שער ההמרה ולהפחית משמעותית את אי הוודאות".
לדבריו, פתרונות גידור אינם מיועדים רק לחברות גדולות. "גם משקיעים פרטיים שרוכשים נכס בחו"ל או מחזיקים בהתחייבויות במטבע זר חשופים לתנודות שעלולות למחוק חלק מהרווח. המטרה של גידור אינה לחזות לאן ילך הדולר, אלא לוודא שתנודות המטבע לא יהיו הגורם שיכריע אם העסקה הייתה מוצלחת".
בענף מסכימים כי התחזקות השקל עשויה לתרום בטווח הארוך גם לירידה בלחצי האינפלציה ולהמשך הפחתות ריבית, מה שעשוי להקל על עלויות המימון של יזמים ורוכשי דירות. אולם עד אז, נראה כי שער החליפין ימשיך להיות גורם משמעותי - לא משום שהוא קובע את מחיר הדירה, אלא משום שהוא משפיע על האופן שבו יזמים, משקיעים וגופי מימון מנהלים את הסיכונים לאורך חיי הפרויקט.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו