איך הפכה ירוחם למניה החמה של היזמים בדרום?

בשנים האחרונות התרגלו הישראלים להביט דרומה בעיקר דרך עדשת הביטחון. מתקפת 7 באוקטובר ומלחמת חרבות ברזל שנפתחה בעקבותיה סימנו את נקודת הקיצון של מתח ביטחוני שהלך והצטבר לאורך שנים, והפכו את האזור כולו לחזית מתוחה שמנסה להתאושש מטלטלה עמוקה.

עם זאת, במקביל, מתחת לרדאר הביטחוני התרחש בדרום גם תהליך אחר - שקט יותר, אך משמעותי לא פחות. בעוד הכותרות התמקדו באיומים ובחזיתות, בשטח החלה להיבנות מציאות אחרת: יזמים הגיעו והביעו אמון באזור, מכרזי קרקע החלו למשוך עניין, ומשפחות צעירות החלו לבחון את הדרום לא רק דרך האתגרים - אלא גם ובעיקר דרך ההזדמנויות. וכיום מסתבר שיש לא מעט כאלה.

אחת הדוגמאות למגמה הזו היא ירוחם. העיר המדברית הקטנה, שרק לא מזמן התקשתה למשוך יזמים למכרזי הקרקע שלה, הפכה בתוך זמן קצר לנקודת עניין מרכזית בשוק הנדל"ן של הנגב, סיפור שמזכיר במובנים רבים סיפור סינדרלה.

כדי להבין עד כמה המהפך של ירוחם חריג, צריך לחזור רק שלוש שנים אחורה. בשנים 2022 ו-2023 מכרזים לשיווק מאות יחידות דיור נסגרו ללא מציעים, ולעיתים אף פורסמו מחדש בניסיון לעורר עניין - ללא הצלחה.

כך למשל, מכרז גדול לשיווק 482 יחידות דיור בשכונת האירוסים נסגר עם הצעה של חברה אחת בלבד לשני מתחמים, בעוד שחמישה מתחמים נוספים נותרו ללא מציעים כלל. מכרזים נוספים לשיווק מאות יחידות דיור באותה שכונה נסגרו אף הם ללא כל הצעה מצד יזמים.

המשמעות הייתה רחבה יותר ממכרז כזה או אחר. לנוכח הכישלונות בשטח, המדינה עצרה גם את קידומו של הסכם גג שתוכנן לעיר. באותה תקופה, נדמה היה כי ירוחם רחוקה מאוד ממפת הביקושים.

פתאום כולם רוצים להגיע

נקודת המפנה הגיעה דווקא ברגע שבו נדמה היה שהעיר נמצאת בנקודת שפל, בשיאה של מלחמת חרבות ברזל ובתקופה שבה מדינה שלמה קפאה. בתחילת 2024 נכנסה לתפקידה ראש העיר, עו"ד נילי אהרון, כאשר מאות יחידות דיור שלא הצליחו להימכר במכרזים הקודמים עדיין עמדו על המדף. בשלב הזה היחסים בין העיר לבין גורמי הממשלה כבר היו מתוחים. בעקבות כישלון המכרזים, המדינה החליטה שלא לחתום על הסכם הגג שתוכנן לעיר, מהלך שהיה אמור לכלול אלפי יחידות דיור והשקעות תשתית משמעותיות.

אבל אז הגיעה הבטחה יוצאת דופן. "כשנכנסתי לתפקיד אמרתי לאוצר ולרשות מקרקעי ישראל דבר פשוט", מספרת אהרון. "אני מתחייבת לשווק בתוך חודש את כל 800 יחידות הדיור שלא נמכרו. ואכן כך היה".  

לדבריה, השינוי לא הגיע מתקציבי שיווק גדולים אלא מגישה אחרת כלפי יזמים. בעירייה החלו לדבר על מדיניות של "שטיח אדום ורמזור ירוק" - ליווי צמוד של יזמים, קיצור תהליכים וניסיון לייצר ודאות בשוק שבו בעבר שררה בעיקר הססנות. מה שנראה בתחילה כהימור ניהולי הפך במהירות למציאות חדשה ומפתיעה.

התגובה של השוק לא איחרה להגיע. בתוך חודשים ספורים החלו המכרזים החדשים בירוחם להיסגר בתוצאות שהיו כמעט בלתי נתפסות רק שנה קודם לכן.

במכרז לשיווק 238 יחידות דיור בשכונת האופק, שנסגר בספטמבר 2024, נרשמה תחרות חריגה: על אחד המתחמים, שכלל 34 יחידות דיור בלבד, התמודדו לא פחות מ-15 יזמים שונים. גם במתחמים אחרים באותו מכרז נרשמה תחרות ערה, עם 9 עד 12 מציעים על כל מגרש.

מכרז נוסף, לשיווק 382 יחידות דיור בשכונת האירוסים, נסגר גם הוא בהצלחה מלאה כאשר כל המתחמים שווקו במכה אחת, עם שלושה עד ארבעה מציעים לכל מתחם. בהמשך השנה נרשמה מגמה דומה גם במכרזים נוספים בעיר. כך, העיר שבעבר התקשתה למצוא אפילו מציע אחד, החלה לפתע למשוך תחרות אמיתית מצד יזמים.

במקביל, ההתעוררות בירוחם אינה ניכרת רק במכרזי הקרקע. בשנים האחרונות נרשם שינוי חיובי גם בצד הביקוש למגורים בעיר. על פי נתוני מדד הביקושים של אתר יד2, ירוחם מדורגת כיום במקום הראשון בין ערי הדרום במדד "החום" של האתר, עם ציון של 71.1 - גבוה יותר מערים גדולות ומבוססות באזור כמו באר שבע, נתיבות ואופקים.

חלק גדול מהמתעניינים הם דווקא משפחות צעירות שמגיעות מחוץ לעיר, בעיקר מבאר שבע, דימונה וערד, ומחפשות שילוב של מחירי דיור נמוכים יחסית ואיכות חיים קהילתית. הנסיעה לבאר שבע אורכת כרבע שעה, מרחק שמאפשר להמשיך לעבוד במטרופולין  וליהנות מחיים בסביבה שקטה וקהילתית יותר.

תחושה של הזדמנות

ההצלחה בשיווק הקרקעות שינתה גם את היחס של המדינה לעיר. לאחר שבתחילת הדרך הוקפא הסכם הגג שתוכנן לירוחם, חזרו משרד האוצר ורשות מקרקעי ישראל לשולחן, הפעם עם תוכנית רחבה הרבה יותר.

בשנת 2025 נחתם הסכם הגג לעיר, הכולל תכנון של כ-7,000 יחידות דיור נוספות והשקעה משמעותית בתשתיות ובפיתוח עירוני. תקציב התשתיות לבדו הוגדל לכ-370 מיליון שקל, וההשקעה הכוללת בפיתוח נאמדת בכשני מיליארד שקל.

לצד הבנייה למגורים מתוכנן גם פיתוח רחב של שטחי תעסוקה, מסחר ותיירות: יותר מ-1.5 מיליון מ"ר של שטחי תעשייה ומסחר וכ-540 אלף מ"ר המיועדים לתיירות ופנאי סביב אגם ירוחם והמכתש. היעד הדמוגרפי שנקבע הוא כ-40 אלף תושבים עד שנת 2040. וזה ממש מעבר לפינה. עבור עיר שבמשך שנים נאבקה למשוך יזמים, מדובר במהפכה של ממש.

מאחורי ההתעוררות הנדל"נית של ירוחם עומדים גם תהליכים רחבים יותר. לצד הבנייה למגורים, העיר מבססת בימים אלו מנועי צמיחה בתחומי התיירות, התעשייה והטכנולוגיה. אגם ירוחם והשטחים הפתוחים סביבו מושכים כיום מאות אלפי מבקרים בשנה, ובמסגרת תוכניות הפיתוח מוקצים כ-540 אלף מ"ר לשטחי תיירות ופנאי. במקביל מקודמת הרחבה משמעותית של אזורי התעשייה והתעסוקה בעיר, עם יותר מ-1.5 מיליון מ"ר של שטחי הייטק, תעשייה ומסחר.

למגמות הללו מצטרפת גם יוזמה טכנולוגית: סביב ירוחם מוקם אקו-סיסטם חדש בתחום הכטב"מים הכולל שדה ניסויים לאומי ומרכז חדשנות הפועל בשיתוף גורמי ממשלה ותעשיות ביטחוניות. כך, לצד הבנייה למגורים, מתפתחת סביב העיר גם תשתית כלכלית מודרנית רחבה יותר.

ייתכן שהסיפור של ירוחם הוא במידה רבה גם סיפורו של הנגב כולו. אחרי שנים שבהן הדרום נתפס בעיקר דרך עדשת הביטחון, ולאחר הטלטלה שחוותה ישראל מאז מתקפת 7 באוקטובר ומלחמת חרבות ברזל, מתחילים להופיע גם סימנים של מציאות אחרת. עבור ערים רבות בפריפריה הגיאוגרפית של ישראל, ובהן ירוחם, מדובר ברגע שבו מתחדשת האמונה ביכולת לצמוח, למשוך אוכלוסייה חדשה ולבנות עתיד אחר לנגב, ולמדינת ישראל כולה.