בין האינטרס הציבורי לזכויות הפרט

עו"ד רם תורן ודניאל אינטרקט, בשיתוף משרד גדעון פישר ושות'

למערכת המשפט מגיעות תביעות מרובות בנושא תמ"א 38, כיוון שכל פרויקט של חיזוק מבנים כפי שמופיע בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008, גובל במקרים בהם קיימת סבירות לניגודי אינטרסים - הן אינטרסים ציבוריים והן אינטרסים שונים של תושבים.

מחד, יש דיירים שמעוניינים שיזם ישפץ את בניין המגורים, תוך שהוא מרחיב את כלל הדירות עם בניית ממ"ד, ולפעמים עם תוספת של מעלית לבניין. מאידך, יש דיירים שמסרבים לבצע כל שינוי בביתם. החקיקה ופסיקות בתי המשפט לאורך הזמן היתוו את הכללים ליצירת איזון עדין בין האינטרסים הציבוריים והאינטרסים של הפרט.

לאחרונה ניתן פסק דין שבמרכזו בניין מגורים בן 9 דירות. 8 מבעלי הדירות הסכימו וחתמו על הסכם תמ"א 38 מול יזם. מהצד שכנגד ניצב לו דייר שסירב לחתום, הביע התנגדות לתוכנית, הגיש ערעור לוועדת ערר, ואף ערער על פסק הדין של המפקחת על רישום המקרקעין, כך שסוגיה זו נידונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב.

בפסק הדין תיארה השופטת את הקווים המנחים בנושא. חשוב להדגיש שכללים אלה אינם ממצים את כל העקרונות בנושא פרויקטים של תמ"א 38, אך הם בהחלט מתווים את הדרך על פיה יש לבחון את מידת הפגיעה בזכויות הפרט במסגרת זו.

לקראת רעידת אדמה

קיים אינטרס מובהק לחזק את המבנים הישנים במדינה, לאור החשש האמיתי לרעידת אדמה חזקה באזור בשל הקירבה לשבר הסורי-אפריקאי. לשם השגת מטרה זו, המדינה מציעה תמריצים כלכליים-תכנוניים, שיאפשרו את חיזוק הבניינים, מבלי שיהא על בעלי זכויות במבנים לממן מכיסם את עלויות החיזוק. בכתבה זו, נתייחס רק לאפשרות אחת של פרויקט תמ"א 38, והיא של חיזוק המבנה ללא הריסתו.

התמריצים המוקנים בחיזוק מבנה מגוונים - החל מסגירת קומה מפולשת, תוספת של קומות לבניין הקיים, תוספת חצי קומת גג, הרחבת דירות קיימות עד 25 מ"ר עם בניית ממ"ד לדירה, אפשרות לבניית מעלית.

שיפור הדירות איננו המטרה, אלא רק האמצעי לחיזוק המבנים. לאור העובדה שמדובר באינטרס חשוב של דאגה בטיחותית, הרוב הנדרש לצורך אישור הליך תמ"א 38 נמוך יותר, לעומת מצבים בהם דיירי בניינים משותפים מובילים מהלך אחר של שינוי בבניין. בהקשר זה החוק מבחין בין מצבים בהם מבקשים הדיירים לערוך שינוי בדירתו של דייר, לבין שינוי במרחב הציבורי של הבניין.

יזמים רבים מציעים רכיבים אשר אינם קשורים לפרויקט הארצי של תמ"א 38, מעבר לשיקולי חיזוק המבנה. הדייר שסירב לחתום במקרה דנן התלונן בין השאר על הזזת גדר שהפרידה בין 2 בנייני מגורים. טענה זו התייחסה לפגיעה במרחב הציבורי, ולכן המפקחת לרישום המקרקעין קבעה, שכיוון שנתקבל אישור של 8 מתוך 9 מבעלי הדירות, והזזת הגדר הינה בגדר שימוש סביר ברכוש המשותף, הרי שהיא מאושרת. 

ערך השוויון

טיעון מרכזי נוסף של הדייר שסירב לחתום היה שערכן של דירות אחרות עלה באופן יחסי הרבה יותר משלו. בעניין זה קבע בית המשפט המחוזי מספר עקרונות. ראשית, מטרת הפרויקט הינה חיזוק המבנה, ולא עליית ערך  הדירות (גם אם זו בדרך כלל מתרחשת), ולכן יש לוודא שמתקיים שוויון טכני בין הדירות. כלומר, לוודא שבאופן יחסי כלל הדירות קיבלו הטבות דומות, גם אם מבחינה כלכלית אותן הטבות השפיעו בצורה שונה על ערכן של הדירות באותו בניין מגורים.

כל עוד הפרויקט קודם בתום לב, בהעדר ניגוד עניינים, תוך שמיעת הטיעונים של הדיירים השונים והוצגה תוכנית חלופית לפרויקט על מנת לבחון אותה, הרי שניתן לאשר אותה.

אולי לא נעים לומר זאת, אך כפי שכבר צוין לעיל, למרות שיש ערך משמעותי בהגנת הקניין של הדיירים, האינטרס הציבורי בחיזוק המבנים נותן מקום של כבוד לדאגה הציבורית. ערך החבות והאחריות אכן נוגס מעט בזכויות הקנייניות של הפרט, ולא נותן לו תמיד אפשרות להטיל וטו על שינויים בבניין מגורים.

חשוב לציין שכאשר מדובר בפגיעה ישירה בדירתו של אדם, לעומת פגיעה במרחב הציבורי, קיימת החמרה בשיקולים לטובת אותו דייר. הדייר טען כי דירתו שבקומה הראשונה נפגעה בעקבות יצירת מכפילי חניה מול מרפסת דירתו ובסמוך לה. חלק ממכפילי החניה פגעו ויזואלית ובטיחותית בדירה, והמפקחת דרשה להנמיך אותם. לעניין הרעש שעשוי להיגרם מחמת קרבה לפיר המעלית, המפקחת דרשה שלאחר התקנת המעלית תבוצע בדיקה אקוסטית, ובעקבותיה יותקן בידוד אקוסטי במקרה של חריגה מהנורמות המקובלות. כל זאת, מתוך שמירה על איזונים בין קניינו של הפרט לאינטרס הציבורי.

אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי, ויש לפנות לקבלת חוות דעת משפטית בכל סוגייה קונקרטית. בשיתוף משרד עורכי דין גדעון פישר ושות'. עו"ד רם תורן הוא שותף בכיר במשרד ומנהל המחלקה המסחרית.

עו"ד רם תורן ודניאל אינטרקט, בשיתוף משרד גדעון פישר ושות'