כשהם נכנסים לחדר – האווירה משתנה. בנימין ברק ומשה מנע, מייסדי ומנהלי חברת M&B – מנע, ברק ושות', שמאות מקרקעין וליווי פרויקטים, לא מסתפקים בגרפים, מספרים או דו"חות שמאות; הם מתייצבים לצד בעלי הדירות מול היזמים, יושבים בשורה הראשונה, ומוודאים שכל מילה וכל סעיף שמאי/כלכלי בחוזה נבדקים בזכוכית מגדלת. הם יודעים שלפני שהדיו מתייבש – צריך להילחם על מה שייכנס לנייר. מבחינתם, זה לא רק מקצוענות, אלא השקפה ודרך: פרויקט טוב נבנה לא רק בבטון, אלא גם בפרטים הקטנים שמופיעים בשחור על גבי לבן.
בכל פגישה עם דיירים, הם מקפידים להיות שם – פיזית. לא דרך מייל ולא בשיחת טלפון. הם מגיעים לשטח, שומעים את היזמים בזמן אמת, משווים בין ההצעות השונות, ומחדדים את כל הנקודות הקריטיות לפני החתימה. בעיניהם, השלב הזה הוא לא סתם שלב טכני – זה הרגע שבו נקבע אם הדיירים יקבלו את המקסימום שמגיע להם, או שייאלצו להסתפק בפחות. "כשאתה שם, רואה ושומע הכל, יושב איתם במרתף או בדירת 30-40 מ"ר, יורד לפרטים הכי קטנים, רק ככה אתה יכול להציל ערך של מאות אלפי שקלים לדיירים", מסביר בנימין.
האסימון שנפל
בנימין ברק הגיע לעולם השמאות מתוך סקרנות אמיתית – להבין איך נולדות עסקאות מקרקעין מורכבות ואיך יודעים אם הן באמת שוות את ההשקעה. הוא סיים את לימודיו בהצטיינות, התקדם לתפקיד ניהול מחלקת שמאות באחת החברות הגדולות, ושם פגש לראשונה את משה מנע, שותפו כיום. משה, שגם הוא סיים את לימודיו בהצטיינות, הינו שמאי מקרקעין ומשפטן, שהחל את דרכו באחד ממשרדי השמאות מהמובילים בישראל, שם צבר ניסיון עשיר ורכש את מרבית הכלים המקצועיים שמלווים אותו עד היום. במהלך השנים ליוו מנע וברק פרויקטים בכל קנה מידה – מפרויקטים נקודתיים של תריסר דירות ועד למגה-פרויקטים של מאות יחידות להריסה ובנייה מחדש. הניסיון הזה העניק להם הבנה מעמיקה של האתגרים שמלווים בעלי דירות בתהליכי התחדשות עירונית ומה נדרש כדי להבטיח שהם יקבלו את המקסימום שמגיע להם.
לצד ההערכה למודלים המסורתיים, הם זיהו גם מגבלה שחוזרת על עצמה בענף: ניהול מקביל של עשרות מתחמים על ידי אותו משרד, שמקשה לשמור על יחס אישי לכל דייר. במקרים כאלה, בעלי הדירות כמעט ולא פוגשים את בעלי המשרד עצמם, והחמצת הדקויות הקטנות עלולה לעלות ביוקר.
מתוך ההבנה הזו הקימו השניים משרד בוטיק וחדשני, שבו בעלי הדירות נמצאים במרכז. הם משקיעים לא רק בליווי שמאי וכלכלי מדויק למתחם כולו, אלא גם בליווי אישי וצמוד לכל דייר. לצד הטאץ' האנושי, הם משלבים טכנולוגיות מתקדמות וניתוחי נתונים בזמן אמת – מה שמאפשר להם לתרגם את הידע והניסיון שצברו לערך ממשי ומוחשי בשטח.
''הגדולה היא לא לאסוף כמה שיותר מתחמים בפרק זמן קצר, אלא להמשיך לשמור על היחס האישי והמקצועי לכל פרויקט ולכל דייר", אומר בנימין. "כמו שתוך 5 שנים הצלחנו להגיע לליווי של מעל 50 מתחמים, ככה אני צופה את הכפלת המתחמים הנמצאים בליווי משרדנו בשנים הקרובות, תוך שמירה על יחס אישי, מקצועיות ואמון כלפי בעלי הדירות'".
יותר מבדיקת מספרים
כפי שכבר ניתן להבין, הקו שמוביל את M&B ברור: ליווי אישי וצמוד מהשלב הראשון של מכרז היזמים ועד הרגע שבו ההסכם נחתם. "אנחנו לא פה כדי לסמן וי", אומר בנימין, "אנחנו פה כדי להילחם על כל סעיף שמאי כלכלי בחוזה". מבחינתו, תפקיד השמאי לא מסתיים בבדיקת מספרים; הוא כולל גם הבטחה שכל התמורות, ההתאמות לדיירים מיוחדים, הליווי למבוגרים וחלוקת העושר, יהיו כתובים שחור על גבי לבן כבר בתחילת הדרך.
"עד לפני כמה שנים, היזמים היו אלו שקובעים את התמורות ואת המדיניות, מובילים את הפרויקט בלא מעט מקרים מבלי לשתף את בעלי הדירות ושלא לדבר על מעורבות שמאי הבעלים בפרויקט", ממשיך בנימין, "ראינו את הפער בין מה שהשטח צריך לבין מה שקורה בפועל, וידענו שאנחנו יכולים לסגור אותו – עם הרבה מקצועיות, אבל גם עם אכפתיות ונוכחות אמיתית. הדיירים חייבים להבין שידם צריכה להיות על העליונה בכל הקשור לתמורה הראויה עבורם וכמובן לבחירת החברה היזמית המתאימה ביותר לפרויקט הספציפי''.
בעבר, הוא מסביר, היה מקובל ששמאי נכנס לתמונה רק בשלב מאוחר, לניקוד דירות וחישוב דמי השכירות, כשההסכם כבר חתום ואין הרבה מה לשנות. היום, גם בעלי הדירות מבינים שכדאי להכניס את השמאי עוד לפני בחירת היזם, יחד עם עורכי הדין, כדי לוודא שהסעיפים החשובים נכנסים כבר למכרז. "ככה אנחנו לא מגלים חורים מאוחר מדי", מדגיש בנימין, "ומשמרים את הזכויות והתמורות של הדיירים מהיום הראשון".
עוצרים הכל – כדי להתקדם
יש פרויקטים שמגיעים אליהם כמו ניתוח דחוף – ברגע האחרון, כשהמצב מורכב. אחד כזה התרחש ממש לאחרונה בפתח תקווה, במתחם רחב ידיים שבו הדיירים כבר התקדמו מול יזם ועורך דין, כמעט עד שלב החתימה. על הנייר הכול נראה מסודר, אבל כשמנע-ברק נכנסו, הם ראו מציאות אחרת: הסכם שמזכיר יותר את תחילת שנות ה-90 מאשר את 2025. סעיפים קריטיים פשוט לא היו שם – לא חלוקת עושר, לא הגנה על בעלי דירות גג, לא ליווי לקבוצות מיוחדות והדובדבן שבקצפת - מנגנון תמורה שפועל לרעת הדיירים, או כפי שמתאר משה – ''לא האמנו שיכול להיות פרויקט כזה בשנת 2025''.
במקום "לתקן" נקודתית, הם בחרו לעצור הכל. "זה היה רגע לא פשוט", מספר בנימין, "אבל עדיף לעצור עכשיו מאשר לחיות עם פשרה שתרדוף את הדיירים עשרות שנים". הם כינסו את כלל הדיירים, פתחו מחדש את המכרז, ובנו הסכם חדש מאפס. התוצאה – תמורות גבוהות יותר, הגנות משפטיות וכלכליות, ובעיקר – תחושת שליטה וביטחון בקרב הדיירים.
משה מסכם: "זה לא עוד סיפור 'הצלה' טיפוסי – זו דוגמה למה קורה כשנותנים לדיירים את כל המידע והכוח בידיים, הדיירים הם אלו שצריכים להוביל ולא הפוך, הדיירים הם אלו שצריכים לבחור, הדיירים צריכים לצאת מהפרויקט כשדירתם מושבחת בצורה הכלכלית המקסימלית ביותר".
"כאילו זה שלנו"
"אנחנו לא מסתפקים בללוות את הפרויקט, אנחנו שומרים עליו כאילו היינו בעלי הדירות בעצמנו" – בשביל בנימין ברק ומשה מנע, זו לא קלישאה שיווקית, אלא שיטת עבודה קבועה וסדורה שנקבעה עוד בשלבים הראשונים של הקמת המשרד. הם שם בכל נקודת הכרעה, בודקים כל סעיף בהסכם, ונמצאים לצד הדיירים גם בדברים שנראים קטנים, כי הם יודעים שבסוף הם אלה שעושים את ההבדל.
כל דייר מקבל יחס כאילו היה בן משפחה: צלילה לעומק המסמכים, נוכחות פיזית בכל פגישה עם היזם, והשוואת הצעות בזמן אמת כדי למצוא את הטוב ביותר. ואם משהו חסר? הם עוצרים, מתקנים וממשיכים – גם אם זה אומר לשנות תוכניות מקצה לקצה, כפי שראינו בפרויקט בפתח תקווה. "המטרה שלנו היא לשמור על יחס אישי לא רק למתחם, אלא לכל דייר ודייר. זו האמירה שלנו לשוק", הם מסכמים. השאיפה שלהם לשנים הקרובות היא להמשיך לשמור על המשרד כמשרד בוטיק ומקצועי, תוך שמירה על יחס אישי, מקצועי ואמין כלפי בעלי הדירות.
משרד מנע-ברק כיום מהווה בין המשרדים הבודדים שמצליחים לשמור על זהותם כמשרד בוטיק, מקצועי ואמין כלפי בעלי הדירות, לצד ליווי עשרות פרויקטים מורכבים בהצלחה רבה, כאשר הדיירים הממליצים הם הכרטיס הביקור של משרדם. ''אין הנחתום מעיד על עיסתו, ולכן נשאיר את המילה האחרונה לדיירים שלנו. בלמעלה מ-50 מתחמים ברחבי הארץ, בכל אחד מהם תמצאו דיירים שממליצים מכל הלב – וזה הסיפוק האמיתי שלנו''.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו