מי ישמור על הרוכשים?

הצלחתם להגשים חלום ולקנות דירה חדשה בפרויקט שטרם אוכלס. קודם כל הרשו לי לברך אתכם, מזל טוב! בקרוב, כשהנכס יירשם על שמכם, תהיו סוף סוף הבעלים של דירת מגורים בישראל. אך לפני שזה קורה, יש כמה דברים שחשוב שתדעו, כדי להגן טוב יותר על הזכויות שלכם במהלך העסקה ולאחריה.

חוקי המכר בישראל מגינים על רוכשי דירות חדשות לכל אורך הדרך, החל מהחתימה על חוזה המכר, דרך הפיקוח על שלבי התשלום ולאחר מכן על קבלת הדירה ועד לרישום הנכס על שמכם. אבל כדי שתדעו איך להיעזר בכך להגנתכם, אתם חייבים להכיר את הזכויות שלכם כרוכשי דירות ולהיות עם האצבע על הדופק לאורך התהליך.

בשונה מרכישת דירה מיד שנייה, שאותה אתם יכולים לראות ולמשש, כשאתם קונים דירה על הנייר או בפרויקט שטרם הושלמה בנייתו, אתם עדיין לא יודעים מה בדיוק תקבלו. לצורך כך, הנה כמה דברים חשובים שעליכם להכיר.

הגנה על הכסף

חוק המכר מגן על הכספים ששילמתם ליזם בשלבי העסקה השונים. הדרך הנפוצה ביותר לביצוע תשלומים בגין דירה חדשה היא באמצעות פנקס שוברים ייעודי לנושא זה, המספק לרוכשים, כלומר לכם, ערבות בנקאית בגין כל שקל ששילמתם עבור הדירה. אם מסיבה מסוימת היזם לא ישלים את הבנייה, הכסף שלכם לא יילך לטמיון והוא יהיה מובטח.

שימו לב שלאחר ביצוע התשלום האחרון וקבלת הדירה, היזם רושם על שמכם הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (הידועה גם בשם טאבו). רק לאחר רישום הערת האזהרה, יכול הבנק המלווה את הפרויקט לבטל את ערבויות חוק המכר אשר ניתנו לכם. בשלב זה הערת האזהרה תהפוך בעצמה לבטוחה שלכם.

השלמת הבנייה

חיכיתם המון זמן כדי להגיע אל הרגע הזה, מאז שישבתם במשרדי היזם וחתמתם על חוזה המכר. והנה, בשעה טובה, אתם מקבלים טלפון מהיזם שאומר לכם שהדירה מוכנה והוא רוצה למסור לכם אותה. הרצון הטבעי של כולנו הוא להזמין את המובילים מייד למחרת.

ובכל זאת, שימו לב, חוק המכר קובע כי על מנת לאלכס פרויקט בנייה בישראל, היזם נדרש להחזיק באישור מהנדס בדבר השלמת בנייתה של הדירה בהתאם למפרט שנחתם איתכם, הרוכשים. היזם קרא לכם לקבל את הדירה? מצוין. הדבר הראשון שעליכם לעשות זה לוודא שהוא מחזיק באישור מהנדס לאכלוס הדירה. רק לאחר שהיזם המציא לכם את האישור, אפשר להתקדם הלאה לקראת קבלת הדירה.

איחור במסירה

כאשר חתמתם על חוזה מול היזם, נקבע בחוזה גם תאריך המסירה של הדירה. התאריך מתקרב ואתם מחכים להודעה של היזם להיערך לקבלת הדירה. אבל במקרים רבים הפרויקט יתעכב והדירה תימסר אליכם באיחור.

אם כך קרה, אתם זכאים לפיצוי אשר נקבע בחוק המכר במיוחד לסיטואציה זו של איחור במסירת הדירה. לפי החוק, היזם יכול למסור את הדירה באיחור של עד 60 ימים מהמועד אשר נקבע בחוזה בין הצדדים. כל עוד כך קרה, לא תהיו זכאים לפיצוי בגין האיחור.

החל מהיום ה-61 לאיחור, אתם זכאים לפיצויים רטרואקטיביים מיום המסירה שנקבע בחוזה ביניכם לבין היזם. כלומר, גם על החודשיים הראשונים לאיחור, ועד המסירה בפועל.

הפיצוי בנוי כך: בשמונת החודשים הראשונים לאיחור, היזם נדרש לשלם לכם פיצוי של 150% משווי שכירות של דירה דומה לזו שקניתם, באזור בו נמצאת הדירה. לאחר מכן, הפיצוי קטן במעט. הפיצוי נדרש להיות משולם כל חודש בחודשו.

שימו לב שלא ניתן להתנות פיצוי זה בחוזה המכר. כלומר, לא ניתן לקבוע פיצוי מופחת או לשנות את הזמנים הקבועים בחוק, אלא אם הדבר נעשה לטובת הרוכש. לדוגמה, ניתן לקבוע פיצוי של 200%, שכן אז הפיצוי לרוכש גדול יותר מכפי שקובע החוק והדבר הינו לטובת הרוכש.

זה המקום לציין כי חוק המכר מאפשר ליזם שלא לשלם פיצוי בגין איחור במסירת הדירה, אם הוכיח כי האיחור קרה בשל אירועים אשר אינם בשליטתו. במקרה כזה, מומלץ להתייעץ עם עורך דין על מנת לוודא כי כך אכן הדבר. אני מפנה אתכם לקרוא את סעיף 5א לחוק המכר, סעיף שמוקדש בדיוק לעניין הזה.

התאמה למפרט

אחת מהחובות המוטלות על היזם היא להעמיד לרוכשים  דירה המתוארת במפרט עליו חתמו הצדדים. כפי שהוזכר בנושא הראשון עליו שוחחנו, בסיס מפרט הדירה קבוע בחוק המכר והוא חלק מחוזה המכר שעליו חותמים מול היזם.

המפרט מתאר את הבניין בו נרכשה הדירה, כמו גם איך הדירה תיראה ומה היא כוללת. לדוגמה, המפרט כולל התייחסות לגודל הדירה, תיאור הבניין, רשימת חדרים ורמת הגימורים בדירה, מתקני החשמל ועוד.

החוק קובע מפורשות כי המוכר מחויב לספק לכם בדיוק את המפרט עליו סוכם. לכן עליכם לבדוק, באמצעות אנשי מקצוע, כי היזם עומד בחוק בעניין זה.

חלק מהפגמים יכולים להיות נסתרים מהעין, אבל כדאי לבדוק היטב. למשל, חשוב לבצע מדידה של שטח הדירה ולהשוות לשטח המופיע במפרט. שימו לב שמותר ליזם לסטות עד 2% מהשטח אשר מופיע במפרט, אך לא מעבר. במקרים רבים מגלים רוכשים כי השטח של הדירה קטן יותר ממה שנקבע בחוזה. זהו ליקוי שמצדיק הענקת פיצוי.

יש לפעול בקשר לליקויים שהתגלו ברכוש המשותף. הדרך הכי טובה לעשות זאת היא באמצעות ועד הבית. חוק המכר קובע שעליכם לתת ליזם הזדמנות נאותה לתקן ליקויים ואי התאמות שהתגלו, ושימו לב שאם לא התרעתם בפני היזם על הליקויים, הדבר יכול לעמוד נגדכם.

בכל מקרה, מומלץ לקחת מהנדס אשר יבצע את הבדיקה עבורכם שכן נדרש ידע מקצועי על מנת לבדוק התאמות אלו.

כפי שראינו בהרצאות קודמות, העסקה מסתיימת רק לאחר רישום הנכס על שמכם בלשכת רישום המקרקעין, הטאבו. בהתאם לחוק המכר, היזם חייב לפעול על מנת לרשום את הזכויות שלכם כבעלים. שלא תגידו שהדברים לא נאמרו: התהליך הזה ייקח קצת זמן... כמה זמן? לפעמים אפילו כמה שנים. אנא שימו לב לעניין ובמידת הצורך, אם הרישום מתעכב באופן לא סביר, פעלו מול היזם להבטיח שהנכס עובר לבעלותכם בטאבו.

שנות בדק

כולם שמעו על המושג שנות בדק, אבל מה הוא בעצם אומר? חוק המכר קובע כי היזם אחראי כלפיכם, הרוכשים, על מגוון רחב של ליקויים שיכולים להתגלות בדירה וברכוש המשותף במהלך השנים.

לדוגמה, הוא אחראי במשך שנתיים לכל מקרה של ליקויים שיתגלו בריצוף, במשך 4 שנים לליקויים שיתגלו בצנרת וכך הלאה. מטרת החוק להעניק לכם הגנה מפני ליקויים שמתגלים רק לאחר זמן של שימוש בדירה, ואינם ניכרים לעין במבט ראשון. אני ממליץ לקרוא היטב את התוספת הקבועה בחוק המכר על מנת להכיר את זכויותיכם בעניין זה.

שימו לב, גם כאשר קניתם דירת יד שנייה, אבל היא עדיין בתקופת הבדק, אתם נהנים מההגנה שבחוק. לכן, אם גיליתם ליקוי בתוך תקופת הבדק, תמהרו ותדרשו במכתב רשמי לתקן זאת.

לקראת סיום, אני רוצה לחזור לנקודת ההתחלה שממנה יצאנו למסע הזה להכרת חוק המכר. קניית דירה חדשה היא לרוב תהליך ממושך, ולפעמים הציפייה כה גדולה עד שקשה לגבור על הפיתוי להיכנס אליה ולהתחיל פרק משמעותי וחדש בחיים. דווקא משום כך אתם מוכרחים לשמור על עירנות, להכיר את החוק ובמידת הצורך, להבטיח שההגנות שהוא מעניק לכם ינוצלו במלואן.

לצפייה בהרצאה של עמית גריידי:

https://www.youtube.com/watch?v=o2l5ODRj62E&list=PLZ4zCat0xK_An5LUAnvgjp7eNhj7a76KM&index=10