מה בא קודם: תב"ע או תמ"א?

תמ"א 38 – תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, מציעה שני מסלולים לטיפול במבנים שהוקמו לפני שנת 1980, כדי שיעמדו בתקן לרעידות אדמה. האחד הוא חיזוק המבנה הקיים ללא הריסתו, באמצעות אלמנטים הנדסיים כמו עיבוי והוספת ממ"דים (תמ"א חיזוק או תמ"א עיבוי). המסלול השני מבוצע באמצעות הריסת המבנה הקיים והקמת מבנה חדש תחתיו, בהתאם לתקן הנדרש (תמ"א הריסה). שני המסלולים מעניקים תמריצים כלכליים ליזמים ולבעלי המקרקעין, ובכלל זה פטור מהיטל השבחה ביחס לזכויות הבנייה שממומשות במסגרת התוכנית.   

בפרויקטים במתווה הריסה מבקשים יזמים רבים לנצל את זכויות הבנייה הקיימות בתב"ע החלה על המקרקעין – בנוסף לזכויות המוקנות מכוח תמ"א 38.

נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב, אשר נדרש להכריע בשאלה, האם ועדה מקומית רשאית לחייב מבקש היתר בנייה לנצל תחילה את הזכויות המוקנות לו מכוח תוכניות החלות על המקרקעין, בטרם יממש הזכויות המגיעות לו מכוח תמ"א 38? חשיבות השאלה עלתה לצורך חישוב החיוב בהיטל השבחה.

מה התכלית?

נסיבות המקרה: חברה יזמית הגישה בקשה למתן היתר בנייה במקרקעין המצויים בגבעתיים, במסגרתה ביקשה להרוס את הבניין הקיים ולהקים תחתיו בניין מגורים חדש. מאחר שזכויות הבנייה במקרקעין ניתנות למימוש באמצעות שני מקורות – זכויות מכוח תוכנית המתאר (תב"ע) החלה על המקרקעין וזכויות מכוח תמ"א 38 – אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה את הבקשה, באופן בו ינוצלו תחילה זכויות הבנייה מכוח התב"ע. יתרת השטחים שהחברה מבקשת לממש ייבנו מכוח זכויות התמ"א. מאחר שהחברה לא ביקשה לנצל את כלל הזכויות שניתנות מכוח התמ"א והתב"ע גם יחד, החלטת הוועדה קבעה למעשה כי החברה תיאלץ לשלם היטל השבחה בשיעור גבוה מזה שהיה מוטל עליה לו היו מנוצלות תחילה הזכויות המוקנות לה מכוח התמ"א.

על החלטה זו עררה החברה וטענה כי היא זכאית לניצול זכות התמ"א תחילה וליהנות מפטור מהיטל השבחה על השטחים שייבנו מכוחה. משקיבלה ועדת הערר המחוזית את טענות החברה, עתרה הוועדה המקומית לבית המשפט המחוזי (בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים).

בעתירתה טענה הוועדה המקומית כי בבנייה מכוח תמ"א הריסה לא ניתן לראות את זכויות הבנייה שניתנו מכוח התוכנית התקפה ככאלו שניתנו מכוח תמ"א. לטענתה, הוראות תמ"א 38 יוצרות הבחנה בין תמ"א חיזוק לבין תמ"א הריסה באופן שמחייב ניצול של זכויות התב"ע טרם מימוש זכויות תמ"א.

מנגד, טענה החברה כי עמדת הוועדה המקומית שומטת את הקרקע תחת התכלית שבעידוד פרויקטים במסגרת תמ"א 38, תוך מתן פרשנות מאולצת במטרה לגבות היטל השבחה במקום בו יש לפטור מתשלום זה.

עיוות אבסורדי

בראשית החלטתו ציין בית משפט כי התכלית העיקרית העומדת בבסיסה של תמ"א 38 הינה חיזוק מבנים קיימים והתאמתם לתקן הישראל לעמידה ברעידות אדמה. לדברי בית המשפט, תמ"א 38 נועדה להגשים את החובה שחלה על המדינה לשמור על חיי תושביה ורכושם, מפני בניינים ותיקים שלא נבנו באופן מיטבי לרעש אדמה. בהקשר זה צוין כי השאלה אינה האם תתרחש רעידת אדמה שתביא להרס מבנים ולפגיעה בחיי אדם, אלא מתי, ועל כן ראוי לקדם טיפול במבנים באמצעות שני המסלולים הקבועים בתוכנית.

בשל הקשיים הגלומים במימושה, כמו עומס על תשתיות עירוניות בשכונות ותיקות ופגיעה אפשרית במרקם העירוני, קבע המחוקק כי סל הזכויות שמעניקה תמ"א 38, ניתן להגבלה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בהתאם לשיקולים מקצועיים.

עם זאת נקבע כי שיקול הדעת של הוועדה המקומית תחום לשיקולים תכנוניים ואדריכליים, להבדיל משיקולים כלכליים.

עוד נקבע כי קבלת עמדת הוועדה המקומית תיצור הבחנה מלאכותית, במסגרתה יינתנו תמריצים לקידום פרויקטים לחיזוק ועיבוי בניינים קיימים, ומנגד יוטל נטל כלכלי כבד על פרויקטים במסלול הריסה. פרשנות הוועדה המקומית תביא לעיוות אבסורדי, לפיו יבחרו יזמים ובעלי דירות לזנוח את מסלול ההריסה והבנייה מחדש, שעל פי רוב מאפשר שימוש בכלים תכנוניים ובאלמנטים הנדסיים עדיפים, על פני אלה שבאים לידי ביטוי בתמ"א חיזוק.

לאור זאת, דחה בית המשפט את טענות הוועדה המקומית וקבע כי אין כל סיבה לשלול מהיזם את תמריצי התמ"א בנסיבות הפוטרות אותו מתשלום היטל השבחה.

בשיתוף משרד עורכי הדין גינדי כספי ושות'