השנה העברית הגיעה לסיומה, והייתה מלאה במה שהישראלים הכי טובים בו – דרמה. מצד אחד, מחירי הדירות ירדו, אבל לא מספיק. מצד שני, מחירי השכירויות מזנקים והתקווה לצעירים נשארת בתחתית סדר העדיפויות הלאומי.
תוכנית הסיוע האחרונה של שר השיכון גולדקנופף, שנועדה לסייע לרוכשי דירות עד שנייה במחירים של 300-600 אלף שקל באמצעות מתן מענק של 50 אלף שקל – תסייע אולי ל-4% מרוכשי הדירות, פחות מ-300 משקי בית בממוצע.
השכירויות שעלו בכ-10% בשנה האחרונה מציגות את שורש הבעיה: המדינה לא מסוגלת להעמיד אלטרנטיבה לדיור. נקודה. מדברים על שכירויות לטווח ארוך כפתרון כבר כמעט עשור, ובינתיים הפרויקטים שכן יצאו לדרך הניבו מספרים זעומים של אלפי דירות במקרה הטוב.
חברת דירה להשכיר הממשלתית, שקמה במטה לעודד את ההשכרה ארוכת השנים, הייתה אמורה לקחת את ההובלה. בפועל, מה שראינו בשנה האחרונה היא תופעה שבה “בעל הבית השתגע” – המשכירים מעלים את המחיר בשיעורים דו ספרתיים, או מסרבים להאריך חוזה, כדי למצוא דייר חדש ולהקפיץ לו את המחיר. ״חוק שכירות הוגנת״ שניסו להרים פה בדומה למדינות העולם כשל, וכיום אפשר לגור במלונות כלבים בתל אביב, לשלם עליה שכירות בשמים, והכל כשר על פי חוק.
מה יש לומר? תכלה שנה ואנחתה. לאור הנתונים הלא מעודדים – החלטנו לצאת ולנתח את השנה העברית החולפת בשוק הדיור הישראלי, בניסיון למצוא קצת דבש לשנה הבאה, בין כל המרור שעוד נשאר לנו מפסח. לך תבנה מדינה.
ראש ולא זנב: הפריפריה מנצחת
זו אולי הבשורה הכי משמחת שאפשר היה לתת בתחילת הכתבה. אנשים מבינים לבד שכדאי להתרחק כדי לשדרג משמעותית את איכות החיים. גם מגפת הקורונה תרמה לא מעט לאטרקטיביות של המרחבים.
הריבית והמחירים הגבוהים במרכז הסיטו רוכשים לצפון ולדרום. גם עם עליית הריבית, הירידה בהיקף העסקאות לרכישת דירה היה בולט הרבה יותר במרכז מאשר בפריפריה.
משקל הפריפריה מסך העסקאות בשוק החופשי הגיע כמעט למחצית (49%) - זוהי רמתו הרבעונית הגבוהה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים.
היום מנקודת מבט של יזם הנדל”ן, המושגים “פריפריה” ו-”מרכז” הינם נחלת העבר. פיתוח מואץ של מערכות התחבורה במדינתנו הקומפקטית ועליית מחירי הדיור במרכז הארץ, העלו את הביקוש בקרב הציבור לדיור זול יותר במרחבים.
באופן כללי, כאשר מנתחים את מכירות הקבלנים בשוק החופשי תוך פילוח בין אזורי הביקוש במרכז הארץ (אזורי גוש דן והשרון, תל אביב, ירושלים, נתניה ורחובות) לאזורי הפריפריה (באר שבע, חיפה, חדרה, נצרת וטבריה) בולטת ירידה מתונה של 2% במכירות אלו בפריפריה (בעיקר הודות לגידול החד והמפתיע במכירות באזור באר שבע), בעוד באזורי הביקוש במרכז הארץ הוסיפו מכירות אלו לרדת בשיעור חד של 30%.
״צריך לשנות סוויץ׳ בראשם של האנשים״, אומר ראש עיריית באר שבע, רוביק דנילוביץ׳, ״קח עכשיו אדם שגר בראשון לציון או רעננה, עומד כל בוקר בפקקים לרמת גן או תל אביב, משתגע מאחורי ההגה משעמום וזוחל במשך שעה וחצי, לעומת מי שעולה על הרכבת, עובד תוך כדי בלפטופ ומגיע רענן תוך פחות משעה לבאר שבע”
ישראל מתחדשת
בירת ההתחדשות העירונית
מצד אחד, העיריה מעמיסה מגדלים בלי סוף והתושבים חוששים שלא די ברכבת הקלה שהיא מקימה, בקצב יפה, כדי להוציא אותם מהפקקים. מצד שני, ירושלים כבירה הפכה גם למרכז ההתחדשות העירונית, תחת מדיניותו של ראש העיר הנמרץ, משה ליאון – המעניק רוח גבית לחברות היזמיות.
על פי הדו”ח השנתי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הבירה מובילה במתן היתרי בנייה בתכניות פינוי-בינוי. מדובר במתן היתרים הכוללים 2,780 יח”ד במיזמי פינוי בינוי בעיר בשנה החולפת. בנוסף, בירושלים גם נרשם גידול של 18% במספר התחלות בנייה של יחידות דיור במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית.
לדוגמה, ביום אחד לפני מספר שבועות החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה לקדם תוכניות התחדשות עירונית בירושלים, הכוללות יחד 2,530 יחידות דיור בשכונות רמות, ארמון הנציב ופסגת זאב. דוגמאות כאלה אפשר למצוא כמעט אחת לשבוע. 400 דירות בקטמונים וארנונה; 1,500 דירות בשכונות קרית יובל רסקו וגוננים; 840 דירות בשתי תוכנית פינוי בינוי בקרית מנחם; 575 דירות בשכונת שמואל הנביא, והרשימה עוד ארוכה.
ראש עיריית ירושלים, משה ליאון, מסביר: “מדיניות הבינוי בעיר דוגלת בציפוף ויצירת עירוב שימושים מלא, במטרה לנצל את משאב הקרקע המוגבל ולספק תוספת משמעותית של יחידות דיור, מבני ציבור, שירותים משלימים עבור האוכלוסייה ההולכת וגדלה, וכן חיזוק בקווי הרכבת הקלה”.
גיל גולדשטיין, מנכ”ל אבני דרך התחדשות עירונית, המתכנן 600 דירות ב-4 מגדלים ברחוב ברזיל בעיר, מצהיר כי “המהפך חל כעת. ירושלים בעשור האחרון כמעט ולא העמידה פתרונות דיור לזוגות צעירים או למשפרי דיור, ויתרה מזו – העיר אף סבלה מהגירה שלילית. כיום, הדבר הולך להשתנות בזכות ההתחדשות העירונית. העירייה מקדמת במרץ היתרי בנייה בתחום ההתחדשות העירונית, כולל במגדלים רבים בשכונות הוותיקות”.
הפריפריה מתחדשת
נקודת השין נשברת. היזמים שברחו מן הפריפריה חוזרים אליה ובגדול ומגלים שכאן טמון העתיד. לאחרונה פורסם דו”ח מבקר המדינה בעניין היערכות ערי קו השבר הסורי אפריקאי, כצפת, טבריה, קריית שמונה, חצור הגלילית ובית שאן למקרה של רעידת אדמה. הדו”ח קבע כי 93% מהמבנים שיש לחזק בערים אלה לא חוזקו. ככה שהמצב בכי רע.
מהי בכלל פריפריה במדינה כה קטנה? בשכונת אפקה שבקרית ביאליק (אם נקרא לה פריפריה) פרויקט משותף לחברות “אילה אגם” ו-”בסט יזום”, יכלול בנוסף למגורים גם בנייה בעירוב שימושים, שתאפשר פיתוח מסחר ותעסוקה ותיצור מתחם אורבני תוסס עבור תושבי העיר. במסגרת פרויקט פינוי ובינוי ענק בעיר הצפונית, יהרסו 422 דירות ב-35 בניינים ישנים – ויפנו מקום לבנייה של כ-2,070 דירות חדשות בבניינים מודרניים, לצד שדרוג תשתיות סביבתיות משמעותי.
העיר נוף הגליל פרצה דרך חדשה בתחום ההתחדשות העירונית בפריפריה, עם החלטתה של הוועדה המחוזית צפון מדצמבר 2021 להפקיד בתנאים את התוכנית במתחם הרחובות תירוש וחרוב. במסגרת הפרויקט יקימו החברות ׳בראל הנדסה׳ ו-׳תירוש׳ 778 יחידות דירות במקום 120 יחידות דיור קיימות שיפונו. לצד תוספת המגורים המשמעותית, יבנו גם מבנה משרדים בשטח של כ-3600 מ”ר, שטחי מסחר בהיקפים של כ-5,000 מ”ר, מבני ציבור, ושטחים ירוקים משמעותיים. ״נוף הגליל עושה היסטוריה בהיותה חלוצה ופורצת דרך להתחדשות עירונית בסדר גודל שהיה עד כה נחלתם של ערים גדולות במרכז”, אומר ראש העיר רונן פלוט.
ההתחדשות העירונית הגיע השנה גם לעיר טבריה; חברת ‘אאורה’ תקים ברחוב בר כוכבא בעיר 7 מגדלים יוקרתיים בני 15 קומות שיכילו 672 יחידות דיור בנות 3-5 חדרים. מדובר בהשקעה של מאות מיליונים בשכונה כולה, בה ייבנה גם מתחם מסחרי תומך מגורים, מבנה חינוך גדול ומבנה לטובת הציבור.
דוגמה נוספת לפרויקטים חדשים מחוץ לליבת ההתחדשות העירונית במרכז, בניה חדשה שתגלו לצד שיכונים סמוכים בתהליך התחדשות, אפשר למצוא בעיר נשר; פרויקט הדגל של חברת אלמוגים, בעמק הכרמל בנשר, כולל הקמת 21 בניינים וסך הכל כ-778 יחידות דיור. בנוסף לבנייה החדשה, מקדמת החברה התחדשות עירונית גם בשיכונים הסמוכים שבהמשך הרחוב. לדברי מיכל גור, מנכ״לית קבוצת אלמוגים: "המדינה חייבת לקדם התחדשות עירונית לשם הגדלת היצע הדירות, ולספק ׳קרקע משלימה׳ בעלת היתכנות אמיתית. יש לאפשר ליזמים בפרויקטים בהם המכפיל גבוה ומספר יחידות הדיור הוא גדול, להוציא לפועל את הפרויקט במספר שלבים מתוכננים מראש״.
מחדשים גם בדרום; פינוי בינוי ראשון באשקלון יצא השנה לדרך, ובעיר המטווחת זו בהחלט בשורה מרנינה. בעלי הדירות בחרו: קבוצת גבאי תיזום ותבצע את הפרויקט, בו תב"ע מאושרת, ותקים 1,050 דירות חדשות במקומן של 116 דירות קיימות שיהרסו. היקף ההשקעה בפרויקט מוערך בכ-1.2 מיליארד שקל. הפרויקט יוקם בשכונת גבעת ציון באשקלון, בבניינים ישנים בני 2-4 קומות שיהרסו. בנוסף, יהרסו: מרכז מסחרי, בית קולנוע אסתר המיתולוגי ותחנת דלק. אדריכל הפרויקט שנבחר ע"י החברה הוא גיל שנהב. לדבריו של אלי גבאי, מנכ״ל קבוצת גבאי: "נתחיל לפעול מיד לקידום מהיר של הפרויקט ולביצועו. החברה בונה כיום מאות יחידות דיור בעיר אשקלון ומאמינה בעתידה וכן רוצה להעמיק את הפעילות בה. לחברה ניסיון רב בהקמת פרויקטי התחדשות עירונית בכל הארץ".
ונחשו מה עוד קרה השנה?
גם התמ"א התחדשה, והפכה לתמ"א בניינית בכל רחבי הארץ. צביקה רובינשטיין, משנה למנכ"ל בית וגג, מסביר: "רוב הרשויות המקומיות מקדמות כיום תכניות, שמעבר לתכנית הכוללת של פינוי בינוי יאפשרו התחדשות עירונית גם ברמת הבניין הבודד, בעיקר באזורים שבהם לא ניתן לקדם חידוש מתחמים גדולים מסיבות שונות. לאחר שהתכניות הללו ייכנסו לתוקף, יעמוד בידי היזמים והתושבים סל כלים רחב, שיאפשר לתת פתרונות להתחדשות עירונית מסוגים שונים ולא רק פינוי או תמ"א 38".
מי אמר שלא מוכרים?
שפל של 20 שנה נרשם השנה במכירת דירות. עם זאת, באופן מפתיע בהחלט, דווקא בתקופה בה נראה כי שוק הדיור נמצא בקיפאון מוחלט לאור עליית הריבית, אפשר למצוא עסקאות שרוקמות עור וגידים – כשעל פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, נרשמה עליה של 31% במכירת דירות חדשות בחודש יוני האחרון לעומת חודש מאי. האם שוק הדיור חוזר לפעילות לקראת השנה העברית החדשה?
אז הנה מספר דוגמאות לשוק בוער דווקא בימים אלו, למי שחשב שהעצירה היא מוחלטת: השכונה החדשה שנבנית בימים אלו בקרית ביאליק שוברת את שיא הביקושים באזור עם קצב מכירות של 60 דירות בחודש אחד בלבד. נדגיש – קצב מכירות של 2 דירות ביום, בתקופה בה יזמים מדווחים על ירידה חדה בביקוש לדירות חדשות. בתוך שנתיים בלבד, למעלה מ-700 זוגות צעירים רכשו דירות חדשות ברובע פארק אפקה, פרויקט הדגל בשכונה החדשה המוקמת בימים אלו על ידי 3 חברות הנדל”ן: סלע בינוי, קבוצת בראל וצור ישראל. ״מה שיפה בשכונה,” אומר תומר אולמן, סמנכ”ל השיווק של חברת סלע בינוי, “זה שהיא עדיין בטווח מחירים הנגיש לכל כיס. נכון להיום, השכונה לא הגיעה למיצוי מלוא הפוטנציאל של המחירים בה, שעלו וצפויים להמשיך לעלות”.
גם בשכונת בית בפארק באור יהודה נרשם הישג מרשים לתקופה הנוכחית – כאשר החברה אורון נדל”ן דיווחה על 20 דירות שנמכרו ביום אחד, במהלך אירוע המכירות לפרויקט שהיא מקימה בשכונה, NEW CONCEPT. יצחק סער, סמנכ”ל שיווק ומכירות באורון נדל”ן, הסביר כי “מדובר בתקופה מורכבת, בה כל החלטה כלכלית נשקלת בכובד ראש ונלקחים גורמים רבים בחשבון. הרוכשים שהגיעו ליום המכירות החליטו לעצור את הישיבה על הגדר ולנצל את המומנטום לרכוש דירה בפרויקט איכותי ובמיקום מעולה”.
בנוסף, קבוצת גשם החזקות מדווחת על מכירות ובקשות רכישה של 189.9 מיליון שקל במכירות שוק החופשי בחודש יולי. בתוך כך, מדווחת החברה על מכירות שיא בפרויקט "נוף בראשית" בדימונה. בחודשים האחרונים, מאז תחילת השיווק, מכרה החברה כמחצית מתוך מלאי הדירות של שלב א' שיצא לשיווק בשוק החופשי, כ-40 דירות בשווי של כ-45 מיליון שקל. זאת, בנוסף להכנסות ממחיר למשתכן של כ-26 מיליון שקל נוספים ממתחם בשכונת ממשית בדימונה, הממוקמת בסמוך ליציאה הדרומית של העיר ועתידה להכיל כ-1300 יחידות דיור, שמתוכן גשם החזקות תבנה מעל 500 יחידות דיור.
נוסף על ההפתעות האחרונות, זו הייתה גם שנה של שבירת שיאים במחירי עסקאות בשתי ערים: לפני כחודש נסגרה עסקת הנדל”ן היקרה ביותר בהיסטוריה של גבעת שמואל. פנטהאוז בקומה ה-29 נמכר במחיר שיא של 9.5 מיליון שקל, בפרויקט התחדשות עירונית של אזורים, “שער העיר”, הממוקם בשכונת בן גוריון בכניסה לעיר; גם באשקלון נשבר במהלך השנה שיא כל הזמנים, כאשר נמכר פנטהאוז בפרויקט ‘בריזה’ של חברת אפגד ב-7.5 מיליון שקל.
גם בבאר שבע העתיד נראה ורוד, כאשר בימים אלו נמצאת בשלבי הקמה ואכלוס אחת השכונות המבוקשות בבאר שבע, שכונת הפארק, הנהנית ממיקום אסטרטגי נגיש ונוח, סמוך לצירי התנועה המרכזיים והיציאות מהעיר, כשבמרכזה האגם המלאכותי הגדול בארץ. השכונה מתפרסת על כ-170 דונם והיא עתידה להכיל כ-1,200 משפחות. פרויקט אחד לדוגמה שנבנה בימים אלו בשכונה הוא הפרויקט של חברת צרפתי שמעון, "צרפתי בפארק", שיכלול כ-700 דירות סה"כ ב-16 בניינים.
אז כמו שאמרנו, כשמחפשים אפשר למצוא קצת דבש בכוורת. אבל אל תתנו לזה לבלבל אתכם... לא הכל דבש.
רי-לוקיישן למושבות ישראליות
תופעה חדשה ומדאיגה שהולכת ומתעצמת בשנה האחרונה: ברכישות המשקיעים בישראל נרשמה ירידה חדה של 37%, בעוד השקעות בנדל”ן במושבות הישראליות בקפריסין, כרתים, פורטוגל, גרמניה ועוד צוברות תאוצה אצל ישראלים מתוסכלים.
אם פעם חיפשנו דירה להשקעה בפתח תקווה או באר שבע, היום זה בלרנקה או אתונה. גם הפנסיות שלנו מושקעות מעבר לים בפרויקטים לשכירות ארוכת טווח, בקנדה, גרמניה או ארה״ב, ולא במדינת היהודים.
על פי חברת JLL, המתמחה במתן שירותי ייעוץ נדל”ן, הישראלים השקיעו כ-2.3 מיליארד דולר בנדל”ן בחו”ל במהלך השנה האחרונה. בפועל, האינפלציה והריבית הגבוהה במשק הביאו לכך ששוק הנדל”ן הגלובלי והלוקאלי גילו סימני האטה, בעוד משקיעים ישראלים רבים החלו לבחון מחדש את אפיקי ההשקעה שלהם, הגדילו השקעות נדל”ן בחו”ל וחוו את התקופה המאתגרת כהזדמנות מצוינת להשקעה מעבר לים.
בנוסף לבריחת הכספים, יש חשש כבד גם לבריחת המוחות, כאשר ידוע שכבר למעלה מ-1,000 רופאים נרשמו להגר מהארץ, בעוד ראשי הקהילות הישראליות בתפוצות מתארגנים במרץ לקליטת מהגרים חדשים.
גוסטי יהושע ברוורמן, ראשת המחלקה לארגון וקשר עם ישראלים בתפוצות בהסתדרות הציונית העולמית, בהחלט מודאגת מהנתונים הללו. לדבריה, “כבר זמן שאנו עדים למעבר של ישראלים להתגורר במקומות שונים בעולם.
אם בעבר עיקר התנועה הייתה לארצות הברית, שם מתגוררת הקהילה הישראלית הגדולה בעולם, הרי שעם השנים נוספו יעדים חדשים ואפשר לראות קהילות ישראליות ביעדים קרובים יותר כמו יוון וקפריסין, ואף פורטוגל, תאילנד ועוד. בקרב הישראלים שחיים בחו”ל יש דאגה הולכת וגוברת. למשל, לאחרונה דיברתי עם ישראלית הפעילה באחת מהקהילות הישראליות שאמרה שהפחד מדיר שינה מעיניה. ישראל הייתה וממשיכה להיות בית עבורם, בתת מודע הוא תמיד יהיה המקום לשעת צרה, המקום שאנחנו כל כך גאים בו, באנשים החכמים שבו, ביצירתיות האינסופית ובאומץ, ועם זאת יש בהחלט מקום לדאגה”.
התחזית לשנה הבאה
לפני שמתחילים בתחזית לשנה הבאה, כמה נתונים:
במהלך השנה חלה ירידה של 40% בשיווק הקרקעות של רשות מקרקעי ישראל. היצע הדיור הולך וקטן, הביקושים כבושים, אנשים יושבים על הגדר וממתינים.
אנחנו בעיצומו של משבר לאומי בענף הבנייה: בעקבות המצב הקשה בענף, והזינוק בעלויות המימון של פרויקטים, הצפי הוא שכ-700 קבלנים יעצרו פעילות עד סוף השנה, כאשר הדיווחים הם על גידול של 40% במספר הקבלנים שנקלעו לקשיים במחצית הראשונה של השנה.
חלה ירידה בשיעור הדירות הנמכרות על הנייר. יתכן ובכך באה לידי ביטוי בין היתר התארכות משך הזמן בו דירה חדשה עומדת על המדף, כאשר המשמעות היא שיש יותר דירות המוצעות למכירה בשלבי בניה מתקדמים.
השנה הבאה תהיה קלה יותר?
אלמנט נוסף הצטרף לחיינו השנה והוא כמובן הרכבת הקלה, שהיא ברובה תחתית. אז מבת ים או פתח תקווה לאזור הבורסה או לב תל אביב פתרנו את בעיות התחבורה ללא רכב, אם כי מעל האדמה הרכבת איטית כצב.
ובכן החישוב הנדל״ני די ברור: עצם מיקומם של נכסים בסמוך לתוואי הרכבת יגרום הלכה למעשה לגידול בשווים הכלכלי עפ"י שיעור הנע בטווח של 10%-5% (על בסיס מחקרים וכיו"ב), זאת בנוסף לגידול בשווים הכלכלי של מרבית הנכסים בארץ באותו זמן רלוונטי נתון.
גם תקן החניה לדירת מגורים השתנה. היום נמכרות דירות חדשות בקרבת הרכבת הקלה ללא חניה ועדיין תשלמו ביוקר.
ומה התחזית? זה הולך להתפוצץ לנו בפנים: מחירי הדירות אמנם בשלבי ירידה לבינתיים, אך בפרק זמן של שנה-שנתיים, כשהריבית תרד והביקוש יחזור, נמצא את עצמנו בהיצע נמוך משמעותית ובחידלון כפול, עם ממשלה שלא עשתה די.
והתוצאה: עליית מחירים בלתי נמנעת, ואולי בדומה למגפת הקורונה הנשכחת שבה חזינו ירידת מחירים שלא ממש התרחשה – גם פה זה יקרה, קרוב מכפי שצפינו.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו