בשיתוף ראדקו התחדשות עירונית
בתקופה חסרת מעצורים שהממשלה מתחלפת, האינפלציה מזנקת, הריבית מאיימת ומחירי הקרקעות וחומרי הגלם שוברי שיאי עלייה - בענף הנדל"ן מתחילים לראות תופעות חדשות של איחוד כוחות ושחקנים ממגוון רחב של פעילות בשוק שמתחילים לשתף פעולה.
המטרה: פיזור וחלוקת סיכונים. בדרך הזו כל חברה יכולה להגדיל את מצבת הפורטפוליו שלה והפריסה הגיאוגרפית ולהקים פרויקט איכותי, גדול וטוב יותר. כך עשתה למשל חברת צמח המרמרן שחברה עם 'אלקטרה מגורים' באכזיב ועם חברת ICR ישראל קנדה ברמת השרון. כך גם עשו חברות 'שיכון ובינוי', 'אפריקה ישראל מגורים' ו'כלל תעשיות', כשחברו יחדיו להקים את פרויקט 'אגמי הכרמל' בנשר לבנייה של כ-4,000 יחידות דיור.
התנהלות דומה מתרחשת גם בתחום המימון. העלאת הריבית במשק לצד החמרת דרישות האשראי מצד הבנקים, דוחקות חברות נדל"ן רבות לקצה גבול היכולת. על-פי הערכות, מצוקת האשראי עשויה לגרום למצב שלכשליש מהפרויקטים הנדל"ניים לא יהיה ליווי פיננסי. בעוד שחברות נדל"ן רבות מחזיקות את ראשן מעל המים ומחפשות אפיקי מימון, חברת 'ראדקו התחדשות עירונית' שבשליטת 'קבוצת רפאלי' שהוקמה על-ידי יצחק רפאלי, עשתה מהלך אסטרטגי מוצלח שמבטיח לעצמה שקט נפשי בפרויקטים שהיא מקדמת.
באוקטובר 2021, הכריזה החטיבה הפיננסית בבנק מזרחי טפחות על השקעה ראשונה בתחום ההתחדשות העירונית בהיקף של כ-60 מיליון שקל בחברת ההתחדשות העירונית של 'ראדקו התחדשות עירונית'. במסגרת ההסכם שנחתם בין הצדדים, הבנק יקבל בתמורה להשקעה כ-20% ממניות החברה, לפי שווי של 300 מיליון שקל. יו"ר הדירקטוריון והבעלים, רפי רפאלי: "ההתקשרות עם בנק מזרחי טפחות התרחשה באוקטובר השנה שעברה, אז הקים הבנק חטיבה פנימית משלו להשקעות ריאליות. הבנק בחן השקעה במספר חברות להתחדשות עירונית ובחר להשקיע בראדקו התחדשות עירונית. עבורנו, כחברת בוטיק, המשמעות היא הבעת אמון גדולה, שהבנק נכנס כבעל מניות ומשקיע באקוויטי. המהלך הזה מאד חשוב לנו, ומשפיע ,בנוסף על החוסן הפיננסי של החברה, בעיקר על הנראות ותדמית החברה מול עמיתנו בשוק, והדיירים בפרויקטים השונים".
עד כמה שיתוף הפעולה הזה משמעותי לחברה?
רפי רפאלי: "תודה לאל החברה שלנו הייתה יציבה פיננסית ובעלת חוסן כלכלי. יחד עם זאת צריך לזכור כי קיימת היום בשוק בעיה מימונית, בעיקר לאור זה שבנקים רבים הגיעו למכסת המימון לנדל"ן והריביות שהתייקרו. מכאן שאין ספק שהמהלך העניק לנו פידבק חזק. זו מעין "תעודת כשרות" והבעת אמון שהבנק משקיע בחברה, אחרי שהוא עשה לה בדיקות נאותות מכל צד אפשרי".
חברת ראדקו שהוקמה בידי יצחק רפאלי איש העסקים עם ניסיון רחב בתחום המסחר והנדל"ן, החלה לפעול באמצע שנות ה-90' כחברה יזמית כאשר רכשה קרקע בשכונת רמת כרמים בברנע באשקלון בשטח של 440 דונם. לחברה הצטרף בנו רפי רפאלי שכיום מנהל את הקבוצה ומשמש כיו"ר הדירקטוריון של ראדקו התחדשות עירונית.
החברה קידמה תוכנית בניין עיר לבנייה של כ-3,700 יחידות דיור, התוכנית אושרה בסוף 99' ומאז ועד היום נבנו בשכונה כ-2,900 יחידות דיור. בימים אלו מקדמת החברה את בנייתו של מרכז מסחר, נופש וספורט בלב השכונה וכן בניין מגורים. ב-2013 נכנסה החברה לתחום התחדשות עירונית, בתחילה החלה בפרויקטים של חיזוק מבנים תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2 הריסה ובניה, בעיקר באזורי ביקוש כהוד השרון, רעננה, רמת גן ותל אביב ובהדרגה התפתחה לאזורים נוספים כך שכיום מקדמת פרויקטי פינוי בינוי ותמ"א בכל רחבי הארץ בערים כגון: מבאר שבע, חיפה, אשקלון, בת ים, רמת גן, נתניה, חולון, אור יהודה, פתח תקווה, קריית גת וירושלים. סך הכל החברה מקדמת פרויקטים להתחדשות עירונית בהיקף של כ-12.000 יחידות דיור, בנוסף לשטחי מסחר של אלפי מ"ר. בתפקיד מנכ"לית ראדקו התחדשות עירונית מכהנת ננה חן.
למה החלטתם להרחיב את פעילות החברה מתמ"א לפינוי בינוי?
יצחק רפאלי נשיא החברה: "כולם מבינים שבשנים הקרובות פרויקטים של מתחמי פינוי-בינוי רק ימשיכו ויתפסו תאוצה בשוק הבנייה המקומי, כיום רוב העיריות דורשות שנקדם שכונה / מתחם שלם ונחדש אותו וזאת מתוך ראייה מרחבית כוללת של יצירת מתחמי מגורים גדולים הכוללים תשתיות ציבוריות מתאימות עתיד המדינה והפתרון למשבר הדיור נמצא בהתחדשות העירונית, שמאפשרת לנו לתת אופק לבעלי הדירות הוותיקות שגרים בבניינים ללא מיגון, מעלית, תשתיות ישנות שבעתיד יקבלו בניין חדש, בטיחותי וממוגן ללא עלות מצידם. מדובר על אפשרות אמיתית לשיפור איכות חייהם של הדיירים בדירות אלו".
האם אסטרטגיית החברה כוללת התמודדות במכרזי רמ"י?
רפי רפאלי: "לאור מחירי הקרקעות הגבוהים בהן זכו יזמים לאחרונה במכרזי רמ"י בחרנו בשלב זה לא לגשת למכרזים. היום כולנו צריכים להיות זהירים יותר, ואנחנו כחברה נהגנו כך לאורך כל הדרך. זו אחת הסיבות שנכנסנו לפרויקטים של התחדשות עירונית, הם עתיד המדינה. בנוסף היקף חשיפת החברה והסיכונים שאנו לוקחים הם קטנים, לעומת התחייבות לרכישת קרקע במאות מיליוני שקלים שצריכים לשלם עליה מהיום הראשון. יש מחסור עצום של דירות בשוק וכל שנה אנו עולים בהיקפי הביצוע של החברה בפרויקטים של התחדשות עירונית. במאזן של יזמות רגילה לעומת פרויקטים של התחדשות עירונית, אנו שמים לב שהנתח של ההתחדשות ימשיך לגדול, מה שיגדיל את הביקושים למימון. חברת ראדקו מעדיפה עסקאות קומבינציה על פני רכישה פעילות שגם כן מקטינה את חשיפת החברה ומעניקה לנו יתרון".
באילו תחומים נוספים פעילה ראדקו?
עד סוף שנות ה-90' חברת ראדקו הייתה פעילה בעיקר בחו"ל, ומאז בעלי החברה שמו דגש להגדלת הפעילות בישראל, כאמור. נכון להיום נותרו לחברה מספר פרויקטים מעבר לים והם כוללים מתחם ענק של מלונאות ונופש בשטח של כ-160 דונם ב- nha trang שבוויאטנם, אחת ממוקדי התיירות במדינה. הפרויקט כולל בית מלון עם כ-260 חדרים וכ-500 דירות נופש וינוהל על-ידי חברת Acorהצרפתית. החברה פעילה גם בלונדון בתחום של הסבת בנייני משרדים למגורים ומבצעת פרויקטים למגורים ברובע 7 בבודפשט שבהונגריה. כמו-כן החברה בנתה ומתפעלת חניון רובוטי הכולל 170 מקומות חניה במרכז אתונה שביוון.
למה צמצמתם את פעילותכם בחו"ל ושמתם דגש על ישראל?
רפי רפאלי: קיבלנו החלטה אסטרטגית לצמצם את היקף הפעילות בחו"ל כי אנחנו מאמינים בפוטנציאל העצום בנדל"ן בישראל עם דגש להתחדשות עירונית , כאשר בתחום זה צברה החברה ניסיון רב במהלך שנות פעילותה , אנו מאמינים בכלכלה הישראלית ובעתיד של מדינת ישראל ורוצים להיות חלק מבניית הארץ, המהלך נובע גם מטעמי ציונות וגם מטעמים עסקיים. עצם היכולת שלנו לשלוט בדברים הוא טוב יותר בארץ מאשר בחו"ל, בתור ישראלים, בתור מקומיים, בתור אנשים שחיים פה ונמצאים פה. זה עניין של אידיאולוגיה ואסטרטגיה. תמיד האמנו בנדל"ן בישראל ובבנייה בישראל".
בשיתוף ראדקו התחדשות עירונית