מי הזיז את הגבינה שלי?

כשיצרן/יבואן אבקת כביסה, או כל מוצר צריכה אחר, מעלה את המחיר בכ-5%, המדינה כולה נכנסת לסחרור. נשמעות קריאות לחרם צרכנים, צעקות בכלי התקשורת ונערכות בלי סוף השוואות בין עלות המוצר בישראל לעומת מקבילו מעבר לים. לעומת זאת, כשמחירי הדיור עולים בשיעור של 20% בשנה, או בכ-150% במשך 15 שנה, לא נשמעת אותה הצעקה. 

מחקר שערכה חברת 'S.K שמאות' בראשות השמאי הבכיר שמוליק כהן, עולה כי מחירי הקרקעות בישראל עלו בפרק זמן של 12-18 חודשים בכ-90% בממוצע. המחקר שערכה 'S.K שמאות', המתמחה בליווי פיננסי של יזמים וייצוג בעלי דירות במתחמי פינוי-בינוי, הביא בחשבון פרסום תוצאות מכרזים באותן ערים והבדיל בין מכרזי שוק, מחיר למשתכן ומחיר מטרה, תוך התייחסות לגדלי הדירות.

השלכות המחקר הן מרחיקות לכת על מחיר הדירה הסופי, כתוצאה מהכפלת מחירי קרקע במכרזי רשות מקרקעי ישראל. מהמחקר עולה, כי מחירי קרקעות במכרזי רמ"י בלוד, למשל, עלו בשנה האחרונה בשיעור של כ-116%, מ-430,000 שקל לקרקע ליחידת דיור על-פי שומת רמ"י ל-930,000 שקל לקרקע ליח"ד לפי שומת רמ"י.

 באשקלון עלו מחירי הקרקעות בכ-92% בהשוואה בין שומות רמ"י - מ-240,000 לקרקע ליח"ד בדצמבר 2020 ל-460,000 שקל לקרקע ליח"ד במרס 2022. בגבעת שמואל עלו מחירי הקרקעות "רק" ב-47% בהשוואה בין שומות רמ"י. בעוד שבמרס 2020 הוערכה קרקע לפי 940,000 שקל לקרקע ליח"ד, באוגוסט 2022 עלה מחירה לכ-1,380,000 שקל לקרקע ליח"ד.

"בשנה האחרונה הקפיצה המדינה את מחירי הקרקעות בכ-100% ואף יותר", טוען השמאי הבכיר שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים S.K שמאות. "למרות זאת, בתקופה האחרונה כולנו עדים לבליץ תקשורתי עם שלל מושגים הבאים לשקף פתרון כלשהו למשבר הדיור כאילו נדמה שהורדת מחירי הדיור, ממש מעבר לפינה. שימוש בטרימינולוגיה כגון: "הצטננות/קיפאון/ירידה/בלימה/פתרון" ועוד שלל סופרלטיבים למשבר הנדל"ן ולמחירי הדיור נזרקים לאוויר העולם. מומחים בעלי שם, אך בעיקר בעלי אינטרס, כגון בעלי חברות השקעות, מתראיינים ומדגישים את ירידת המחירים הצפויה "אוטוטו" וממליצים בחום שלא לקנות דירות. לא ניתן לטעון שאין שינוי מגמה בתחום מחירי הנדל"ן אלא שהשינוי לדעתי הינו מינורי ולטווח הקצר. אם נבחן את המשאב המהותי ביותר בתחום הנדל"ן - הקרקעות כפי שבאים לידי ביטוי בתוצאות מכרזי מנהל, הרי שננחת למציאות על קרקע לא כל כך ידידותית".

"פרסום תוצאות מכרז לא יכול שיהיה (אלא כאמור אם המטרה להגדיל את הכנסות המדינה) הבסיס לקביעת שווי מכרז ממספר סיבות", ממשיך כהן. "בראש ובראשונה ראוי לנטרל ספקולציות עתידיות של יזם כזה או אחר, להתעלם מהצעת קצה ולבחון את שווי השוק הריאלי של הקרקעות. בנוסף, יש לזכור שסביבת הריבית כיום שונה דרמטית מסביבת הריבית שהייתה נהוגה לפני שנה ושנה וחצי. זאת ועוד, תוצאות מכרזי רמ"י שרחוקות מהמחיר הסופי של הדירות, אשר יקבע רק בעוד כשנה או שנתיים ובנייתם תסתיים בעוד 4-5 שנים לפחות, לא יכולים להוות הבסיס למחיר הקרקע למכרז הבא. כמו כן יש להביא בחשבון את הקטנת סוגיית המימון הנדל"ני ע"י חלק מהבנקים".

"כל שיטת סוגיית תוצאות מכרזי מנהל (הבחירה בהצעה הגבוהה ביותר), נוהגת כמנגנון קפיטליסטי דורסני ולא כשיטה להנגיש קרקעות ולהוריד את מחירי הדיור. אבל את המדינה כל זה כלל לא מעניין. וכן, זו אותה מדינה שמדברת בלהט על "עידוד תחרות להורדת מחירים" על-ידי הכנסת מתחרים, יבוא מקביל ונוקטת "מלחמה חסרת פשרות" בקרטלים ומונופולים ובעיקר "נלחמת בחירוף שיניים" ביוקר המחיה בכלל ובמוצר היקר היותר - על הורדת מחירי הנדל"ן".

איך שמכרז אחד נופל

דוגמא מוחשית לטענות שמעלה כהן ניתן לראות ממכרז שיצא לאחרונה בעיר דימונה לבנייה של כ-1,000 דירות. בפאנל סוער במיוחד שהתקיים בכנס פסגת הנדל"ן באילת נחשפה, מבלי להתכוון, הסיבה לכישלון המכרז - תופעה חריגה למדי ולא מאפיינת  שוק הנדל"ן הנהנה מגאות ועליות מחיר.

בפאנל המיוחד השתתפו בין היתר מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל ינקי קווינט, מנכ"ל חברת הנדל"ן י.ח דמרי, יגאל דמרי, וסגן הממונה על התקציבים באוצר צחי דוד. השלושה ניסו להסביר את מה שקרה בדימונה. "בדימונה לצערנו הרב למרות שיש תנופת פיתוח אדירה, מכרזים מתחילים להיכשל. אין מציעים", אמר קווינט.

בתגובה השיב לו יגאל דמרי שאמר: "אני עובד בדרום על 15 אלף יח"ד, ובמכרזים בהם הקבלנים יודעים שלא ירוויחו, אז אין הצעות. אם מגבילים אותי במחיר למ"ר, ומצפים שכך אממן את הפרויקט ולא ארוויח עליו, לא יהיו מציעים. אף קבלן לא יבוא".

ראש עיריית דימונה בני ביטון שנכח באולם התפרץ לדברים ואמר: "כישלון המכרז לא קשור לנעשה בדימונה. דימונה היא עיר מתפתחת, ואנשים רוצים לגור בה. אתם העליתם את מחיר הקרקע ל-150,000 שקל לקרקע ליחידת דיור, יותר מאשר המכרז הקודם שעמד על כ-90,000 שקל לקרקע ליחידת דיור. מי מעלה את המחיר בחצי תוך חצי שנה? אני אמרתי לכם ואומר לכם שוב: תשווקו מחר את הקרקעות לפי מחיר של כ-95,000 שקל קרקע ליחידת דיור ותיראו שהמכרזים ייחטפו".

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, אביעד פרידמן, הודה בדברים ואמר, "אנחנו לא מוותרים על דימונה ונוציא שוב את המכרז לשיווק לא במחיר שנקבנו, אך גם לא ב-95,000 אלף שקל לקרקע, קצת יותר, והוא ייסגר".

לפרק את רמ"י

סוגיית התנהלות רשות מקרקעי ישראל תפסה בשנה האחרונה לא מעט כותרות. בעוד שמנכ"ל הרשות, ינקי קווינט, נוהג לצעוק מעל כל במה את משנתו הבלתי מעורערת כי רק היצע דירות יציל את משבר הדיור, (תיאוריה שעדיין לא מממשת את עצמה, בטח לא בשנה האחרונה הרושמת עלייה בשיווקים, בהתחלות הבנייה ומנגד - עלייה בשיעור של כ-20% במחירי הדירות בשנה, רנ"ה), פוליטיקאים, ובעלי חברות נדל"ן מחזיקים בעמדה שונה לגמרי, לפיה רשות מקרקעי ישראל - היא הגורם העיקרי לעליית מחירי הדיור.

 "באתי מעולם היזמות והייתי עשור בעיר ירושלים והתמודדתי עם סוגיות הדיור", אמר ח"כ ניר ברקת (ליכוד), "הפתרון האסטרטגי לכל אתגר הדיור נמצא בנגב ובגולן ולא במרכז הארץ. ברגע שנפרק את רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שהוא מונופול אכזר, נפתור את מחירי הדיור. האוצר משתמש ברמ"י לקופת המדינה על חשבון הצעירים".

בעמדה דומה החזיק גם יו"ר ועדת חוקה חוק ומשפט של הכנסת ח"כ גלעד קריב (העבודה) שאמר, "כל עוד מדינת ישראל מתייחסת לקרקעות כאמצעי להגדלת הכנסות המדינה ולא אמצעי לפתרון משבר הדיור  - מחירי הדיור לא ירדו. כל עוד 90% מקרקעות המדינה ששייכות לכולנו, משווקות לכל המרבה במחיר, המחירים לא ירדו. הקרקעות צריכות להיות משווקות במחירים נמוכים, כי הקרקע היא משאב ציבורי. במנגנון הקיים היום, המדינה גוזרת קופון שמן על חשבון הדירה הראשונה של זוג צעיר".

גם נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו התבטא בנושא לא אחת כשאמר: "עוד חסם שלא דיברנו עליו זה כמובן רשות מקרקעי ישראל. יש לנו מחסור בקרקע ובסופו של דבר הכל מצביע על בעיות רגולטוריות שמעלות את מחירי הדיור. אני מציע לממשלה שתתחיל לפרק את המוקשים האלה אחד, אחד. חשוב להכיר בהם ולראות היכן הבעיות, ולהתחיל לפרק אותם". 

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, עו"ד חיים מסילתי, טוען גם הוא כי הדרך לבלום את הזינוק המטורף במחירי הדירות בישראל תיעשה באמצעות פירוק רמ"י. "בשלב הזה הפתרון המהיר ביותר הוא לשנות את שיטת המכרזים ברמ"י. שיטת המכרזין הנהוגה, לכל המרבה במחיר, זה דלק שנשפך כל פעם מחדש למדורה, ומתדלק אותה ומרים את האש יותר ויותר. יזמים שלא זוכים, מבינים שכדי לזכות במכרז הבא הם צריכים להציע יותר. האופן שמתנהלת רמ"י שגוי. צריך להקפיא את מחיר הקרקעות ולעשות הגרלות בין המציעים".

"אם נמשיך להתבסס על הצעות ספקולטיבית מלפני שנה ויותר במציאות שמשתנה דרמטית, נמשיך לתדלק את מחירי הדיור", מסכם כהן, "אין ספק שחייב להימצא פתרון למחירי הדיור והדבר מצריך הקמת  מנהלת שתאחד את כלל הגורמים הרלוונטים ותיכנס לעובי הקורה במטרה לפתור את מצוקת הדיור. בין  היתר באמצעות קידום משמעותי יותר של פרויקטים בהתחדשות עירונית, דיור להשכרה ארוכת טווח, שיווק קרקע במתחמים קטנים מה שיגביר את התחרות בין יזמים, שינוי תקנון מחיר למשתכן והפסקת סבסוד "זכאים" בעלי משכורות של עשרות אלפי שקלים בחודש".

"לשומת רמ"י אין כל משמעות"

דעה מעט שונה ניתן לשמוע ממי שהיתה עד לאחרונה השמאית הראשית של רשות מקרקעי ישראל, מירי רימון. לדבריה, "לרוב מכרזי רמ"י נסגרים בעשרות אחוזים מעל מחיר השומה. יזמי נדל"ן לא מסתכלים על השומה אלא עושים בדיקה כלכלית בכמה יוכלו למכור את הדירות: עלויות בנייה, מימון, מה הרווח שלהם וכמה הם מוכנים לשלם על הקרקע. במכרז פומבי של רמ"י אין לשומה השפעה ומשמעות ובמקרה הטוב היא רק נותנת כיוון. זה מסמך שמצורף לחוברת המכרז והשומה מהווה אומדן בלבד לקביעת מחיר מינימום שלרוב מהווה 50% מהשומה ולמטה מזה. הקריאות ללכת על ההצעה השנייה במכרזים, כדי למתן את השוק פחות רלוונטית בהתחשב בכך שבחלק גדול מהמכרזים המנותחים כאן, ההצעה הראשונה, השניה והשלישית, הן קרובות. בסופו של דבר במכרזי רמ"י השוק מתקן את עצמו, אם השומה נמוכה או גבוהה מדי".

מנכ"ל רמ"י, ינקי קוינט אמר בתגובה לדברים: "אני לא מכיר מספרים כאלה. ובכלל אנחנו לא מתיימרים לנבא את מחירי הדיור. אנחנו רוצים להגדיל את ההיצע ומשווקים יותר קרקעות לדיור מאשר בתקופת אריאל שרון".